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なぜ大家さんは、家賃保証システム(サブリース)を利用しないのか
なぜ大家さんは、家賃保証システム(サブリース)を利用しないのかあれこれ



家賃保証とは、入居者がいてもいなくても、


毎月家賃を払ってもらえるシステムです。


 

初めてこの話を聞く方は、そんなウマい話があるのかと、


思われるかもしれませんが、


家賃保証とはそういうものです。


 

家賃保証の仕組みは、管理会社が借り上げた形となるのです。

 

というわけで、賃貸管理会社が空室リスクを肩代わりしてくれるシステムです。

 

いくら部屋が空いていようがいまいが、関係なくなりますので、

 

空室リスクが回避できます。


 

銀行も家賃保証があるということなら、リスクが少ないとみて、


融資審査のハードルを低くしています。


 

しかしこの有利なシステムであっても、


一般的に大家さんの多くはあまり利用していません。



では、なぜ大家さんの多くは、


このシステムを活用していないのかといえば、

 

理由を二つあげることができます。



一つは、家賃保証のメニューはあるのに、


大家が採用しないケースです。

 

リスクを肩代わりしてもらうからには、


管理料を払う必要があります。

 

従って、コスト高になることに懸念があるからです。

 


もしも、家賃保証してもらうまでもなく、


入居者が決まるような物件だったら、


無駄な出費になる可能性があります。


 

もう一つは、家賃保証のメニューはあっても、


物件によっては使えないというケースです。


 

賃貸管理会社もその物件に入居者を入るという予想がなければ、


この案件は請け負いません。


 

空室になっても、大家に一定額の支払いを続けるというリスクは、

 

大きいためです。


 

ではなぜ、家賃保証を付けるのかといえば、それは、


元々、入居者が入る公算があると思われる物件にしか、


賃貸管理会社は家賃保証を付けないでしょう。

 


本当に家賃保証を付けてほしいような、


空室リスクの高い物件には、

 

家賃保証はしませんよね。


 

そこで家賃保証をしてもらうためには、結局は、

 

家賃保証を付けてもらえるような空室リスクの少ない物件を、

 

始めから選ぶしかないわけです。


 

そんなことをするなら、自分で募集して入居者を付けたほうが、


無駄な出費は抑えられるはずですよね。


 

それでも、入居者がいるかどうかに関係なく家賃が入るというのは、


とてもありがたいシステムに映ります。

 


なので、高齢の大家さんは、このシステムを多く活用しています。


 

その理由は、何よりも空室の心配をせず、


毎月決まった収入が入るというのは、


手間がかからず、精神的に安心できるからです。


 

ところで家賃保証を付けた場合の管理料は、


どの程度かといえば、管理会社や物件によっても多少の違いがありますが、


おおむね、家賃収入の10〜20%です。

 


普通に募集して得られる相場家賃よりも、


かなり下がるのですが、それでも、いつまでも当初の家賃で、


保証してくれるわけではないことがあげられます。


 

市況の変化があれば、保証額は下げられます。


 

空室が出ると、元の家賃を数パーセント値下げしたうえで、


家賃保証をするところもあり、大家の手取は必然的に、


数パーセント下げられる交渉が行われるのです。


 

この場合、もともと家賃を値下げして募集するくらいなら、


家賃保証の意味がなくなります。

 


管理会社が募集しても、入居者が入らなくなってきますと、


リフォームしてくださいとか言われ、リフォームを渋ると、


家賃保証が打ち切られることがありますので注意が要ります。

 


これまで、苦労なく家賃が入ってきたものが、


予期せぬ状態で突然家賃保証が打ち切られると、


大家としてはどうしていいかわからず途惑ってしまう。



 

一時こうした物件が安く市場に出ていました。

 


入居者のいない状態を迎えて、どうしていいか、


わからなくなった大家さんが手放したのでしょう。

 

ただいえることは、物件が新しいころの家賃が、


永続的続くということはあり得ない。


ということです。

 

なので、家賃保証を付けてもらわなくても入居者を、


得られる立地の物件を選ぶか、


さもなくば、家賃保証がなくても入居希望者に気に入られる


部屋つくりを心がけることが大切になってきます。





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