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物件が安く買えると、意外と修繕費は高くなる
物件が安く買えると、意外と修繕費は高くなるあれこれ




不動産を貸すときにかかる費用には、管理費、修繕積立金、


委託管理料、固定資産税、都市計画税、所得税、住民税があります。


 


管理費、修繕積立金はマンションなら必ずかかります。



また、委託管理料は、入居者に対する管理費用のことで、


家賃の5%程度が相場です。



その他に古い物件を買った場合には、修繕費がかかってきます。




不動産投資のデメリットはこの諸費用が高すぎることがあります。



実は、収益不動産は、購入するだけでなかなかの大仕事ですが、


さらに、その先の運営していくということがまた大変です。



とくにリフォーム前提の高利回り物件は注意が必要です。



高利回り物件を購入し、リフォームでさらに高利回りに変身させることを、



狙うと、リフォームにあまりにもお金がかかり過ぎるため、



計画が進まない可能性があります。



リフォームの見積もりを取って、予算の計画を立てているうちに、



数か月が経過し、その間ずっと空室が続くことになり、



収支がマイナスになってしまうことがよく起こります。


 

やっと高利回りに達する古い物件を見つけたからといって買ってしまうと、



リフォームにお金がかかりすぎて、お金が回らなくなるのですね。


 


リフォーム期間中は、しばらく家賃が入らず、



多額の機会損失を出してしまう恐れがあります。


 


高利回りで古い物件を購入するには、


リフォームすべき場所が最初から判断でき、予算額も把握でき、


さらに、リフォームができる資金力があることが必要。


 


それができない状態で、築古の物件を購入すると、



修繕費のことをおろそかになりがちで、


どこをどの程度リフォームしたいのか定まらず、



時間のロスが発生します。


 


最終的に、修繕費が高すぎて、



キャッシュフローが回らないことになってしまっては困ります。


 


物件価格が安いと言うことは、たいていは古い物件です。



得られる利益と比較して、初めに大きな支出を迫られるます。




家賃から諸費用と融資を利用して購入した場合は、



その返済額を差し引くと収支はトントン、



下手をするとマイナスということが起こりがちです。


 

そこに何らかの設備が壊れて修繕費がかかってくると、



これを回収するのに、何年もかかってしまう。


 


というわけで、古い物件は安くても修繕費は高くなりますので、



本当にこの物件で良いのかよく吟味して、



安くて買えるからといって古い物件を購入すると、



最初から自分の目標と合わない不動産を、



購入したことになってしまいます。


 

ギリギリの資金で古い物件を購入することはリスクが高くなります。




耐用年数を超えた木造物件を土地値以下で購入してリニューアル再生して賃貸に出す

買ってはいけないボロ物件(手を出してはいけない物件)


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