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決算書は人任せにしてはいけない

決算書は人任せにしてはいけないと思うあれこれ

 

 

 

 

 

決算書(申告書)を作成するのは、ほとんどの大家さんの場合、



顧問の税理士に任せていますが、多くの税理士は、



決算書作りを自分のいいようにやっていると感じます。

 

 

決算書作りは、2通りあって、

 

一つは、税務署に向けた、

 

いかに税金を安くするかというテーマに基づいたもの、

 


もう一つは、銀行に向けた、


いかに銀行に評価されるかというテーマに基づいたものの、


2通りの考え方があります。

 

 

決算書を提出する先は、賃貸事業者の場合、


税務署と銀行の2つですから、


この2つの考え方が存在するのです。

 

 

しかしこの2つは、まったく別の方向に進んでいくものです。

 

 

税金を安くするには利益を薄くすることが大事ですが、


一方で銀行に高く評価されるためには、


利益を高くすることが、それぞれ一番有効な方法です。

 

 

税金を払わないで、銀行に評価される決算書をつくることは、

 

ムリだと思われています。

 

 

そうとなれば、それぞれの大家さんが、

 

税金を安くするか、銀行から評価されるか、


どちらを優先させるかを見極めて、

 

決算書を作る必要がでてきます。

 

 

儲かっている大家さんで、

 

銀行から資金調達の必要がまったくないのであれば、


節税を心がけて、経費をたくさん計上して、


利益を下げて税金を安くすればいいでしょう。

 

しかし、

 

さらに、物件を増やしていこうと考えているなら、

 

つまり、資金調達の必要な大家さんであれば、

 

経営方針を転換して、銀行から高い評価をされるように、

 

利益を高くなるように努力して、


銀行融資を受けやすい決算書にしておく必要があります。

 

 

大家さん一人一人の資金調達の必要性を考えて、

 

決算書づくりをしていくことが、

 

本来あるべき経営者の姿のように思います。

 


多くの税理士は、税金と銀行との関係に無頓着であることが多く、

 

大家さんの多くは、決算書づくりを顧問の税理士に、

 

丸投げしてしまっているのが実態ですから、

 

銀行から融資を受けにくい決算書ができてしまうのです。

 


なので経営者自らが、経営のかじ取りをしていくことが大事です。

 

 

常識的には、決算資料は税理士が一般的な形でつくるものかもしれない。

 

しかし、それでは本当に経営者の役に立つものにはならないと思います。

 

 

経営者が、自分で事業をやっていこうとするのなら、


そのために必要な会計資料を、


経営に役立つようなものにしなければならないはずです。

 

 

それができるようになるためにも、

 

今は融資が必要だから経費を削減してなるべく利益を上げようとか、

 

あるいは、もう十分融資を受けたので、

 

これからは節税に重点をおいて運営をいていこうと判断するなら、

 

ここらで、大規模にリフォームなどを行って、

 

経費を上げて利益を抑えようというように、

 

経営のかじ取りをしていくべきであると思います。

 

 


経営者自身が決算書を人任せにせず、よく理解し、

 

経営の状況や、問題点が浮き彫りとなるようにしなければ、

 

不動産投資もうまくいかなくなります。

 

 

経営者が自分の経営内容を熟知し、日ごろから決算書に気にかけ、

 

工夫して初めて、真の賃貸経営を行うことができるようになると思う。

 

 

真の経営者になるには、資金繰りに気を使うと同時に

 

融資を受けるべき時期か、節税を優先すべきかを判断し、

 

税理士が用意した決算書を見て、


例えば経費がかかりすぎて、伸び悩む収益の鳴き声や、


少ない自己資本のうめき声を、


聞き取れるようにならなければならないでしょう。

 

 

 

経営に役立つ決算資料にするとは具体的にどういうことだろうか。

 

 

経営者にとって必要なのは、決算資料によって、


不動産賃貸業の実態が、正確に把握できることであって、


それによって、今何をしていいのかを迷うことなく把握できることで、

 

的確な経営判断を下して、問題があれば、

 

経営のあり方を見直し、抜本的な対策をとるように、


経営のかじ取りをしていく事であって、

 

単に、今期はいくらの赤字だったとか、いくら利益が出たとか、


いくら税金を払わなければならないのかといった、


数字の集計の羅列を見るだけではないはずです。

 


不動産経営のため決算資料でなければならないと思います。

 


その証拠に、過去に急速に発展している不動産賃貸業が、


突然、経営破たんを起こすことがいくらでもあったのですね。

 


これは、見せかけを飾った、水ぶくれの経営になっていたと思われます。

 


例えば、融資を受けようとすると、


どうしても業績をよく見られたいという意識が出てきます。

 

高い評価を維持したいという欲求に駆られて、


利益をはじめ、すべてのものをよく見せたいと思うようになるのです。

 

 

しかし見栄を張れば、見せかけばかりが良くなり、

 

不要な負担を増やすことになりかねません。

 

 

根本的に強い賃貸業にしようというのであれば、


経営者が自分の賃貸業を、


実力以上によく見せようという誘惑に打ち克つ、


強い意欲を持たなければならないですよね。

 

 

 




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