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賃貸経営の基本は家賃収入を増やして経費を減らすこと2

賃貸経営の原則は家賃収入を増やして、経費を減らすこと2あれこれ

 

 

 

不動産投資を始めた頃、私は賃貸業の知識については、


何も持ち合わせていませんでした。

 

 

経営コンサルタントの方は、

 

難しい言葉を並べて説明してくれるが、


例えば、利益と言っても何種類かあって、


それぞれに減ったり増えたりするという。

 

 

しかし、早く言えば売上から費用を引いた残りが利益だから、


売上を最大にして、経費は最小にすれば、


いいだけのことではないでしょうか。

 

 

賃貸経営でもなんでも収入を増やして、


経費を減らすことで、


結果として利益が増えます。

 

 

 

なので、節税なんて考えなくていいのです。

 

 

節税を考えると経費が増えてしまいます。

 

 

賃貸経営の基本はキャッシュアウトを少なくして、


経費を1円でも減らすことです。

 

 

 

家賃収入から経費を引いた残りが利益ですので、


家賃を最大にして、経費を最小にすれば、


結果として利益も増えるという、


非常にシンプルだと思います。


この公式を忠実に実行すればいいのではないでしょう。

 

 


資金を貯めるという観点からも、


融資を受け易くするという観点からも、


お金を使わずに利益を高める努力が要ってきます。

 

 

利益を増やせば、税金もそれにつれて増えますが、


それでも、税金を払った後の分の方が常に多く残ります。

 

 

経営の常識では、家賃収入を増やせば、


経費もそれにしたがって増えていくものと考えがちです。

 


そんな常識にとらわれず、とにかく家賃を最大にして、


経費を最小にする工夫、


これに尽きると私は思います。

 


もっとも、家賃を上げるにはある程度、限度がありますが、


経費を減らすのはいくらでもできるはずです。

 


そのためには、空室による機会損失を減らすことも重要です。

 


入居中の部屋は退去までずっと稼働し続けます。

 


年中無休で売上が上がるところが、


不動産賃貸業の優れているところです。

 

 

しかし、退去があると、次の賃借人が入居するまでは、


非稼働となります。

 

 

そのためには、空室期間をできるだけ短くすることです。

 

 


そこで、退去から次の入居までの日数を、


いかに短くするかが重要になります。

 

退去の予告通知は、通常、賃借人や管理会社から、


1か月位前までに家主に届きます。

 

 

その時点から、もう新たな賃借人を入居させる準備を始めます。

 


時間を要するファミリータイプは、


原状回復工事の手配をまずします。

 

 

もっとも、入居2年位で退去するような部屋ですと、


清掃だけで済むことも多いです。

 

 

10年位入居していた物件は、


全面的なクロスや床の張替等が必要なので、


内装職人に予約を入れます。

 

 


退去してから初めて工事を依頼すると、


工事に着手するまでに時間がかかってしまいますので、


退去予告通知があった時点で、


退去後速やかに原状回復工事ができるように、


連絡を入れることです。

 

 

よほど好条件の賃貸物件で無い限り、


原状回復工事された部屋を見ないで、


中古物件に入居申し込みをする方はいないので、


とにかく早く工事をすることが重要です。

 

 

特に、3月下旬の退去となると、


4月1日から入居してもらえるよう、


退去日と同時に原状回復工事に、


とりかかってもらうことが欠かせません。

 


工事の手配をした後は、募集の準備です。

 

 

工事の手配に加えて、入居者募集活動も重要です、


入居者募集はメール配信が効果的です。

 

 

物件の最寄駅近辺だけでなく、


前後数駅の不動産会社全てに、

 

客付依頼のメールを送信するのです。

 

 

物件によって、1物件につき30社程度から、


都会の不動産会社が多い地域では、

 

200社以上になることがあります。

 

 

広く同じ条件でメール配信します。

 


これで、ほとんど満室になるはずです。

 


もっとも、メール配信により客付業者が、


協力してくれたことは事実ですが、


客付業者が紹介したがる条件の物件でないと、


客付業者も積極的にお客様に紹介してくれません。

 

 

 


空室対策として設備のグレードアップは、

 

よく言われる話ですね。

 


お客様が物件資料を見て興味をもってもらえるよう、


また、内見した際に好印象を持ってもらえるよう、


多くの大家さんも、それは行っています。

 


ただ、あまりお金をかけたくありません。

 

 


古い物件と新しい物件の設備仕様の大きな違いが水回りで、


水回りを新しくしていると他物件との差別化できるわけです。

 

 

設備など、普通に交換するとかなりお金がかかります。

 

 

しかし、プロパンガス会社や、

 

ケーブルテレビ会社と提携することで、


その出費をかなり抑えられます。

 

 

 

 

もっとも、リフォームをすれば経費が増えますが、


その支出を修繕費扱いするとその期の利益が下がりますし、


設備扱いすると必要経費、損金が少なく課税額が増えて、


税引き後利益を減らす要因になります。


しかし、どちらも問題があります。

 


利益が下がれば融資を受けるのに不利になります。

 

 

設備交換する場合でも、キャッシュアウトは、


極力抑えるべきなのです。

 

 

お金をかけて設備を交換するのは誰でもできます。

 

 

空室対策の極意は水回りです。

 

 

これはプロパンガス会社と提携することで、


水回りの出費をかなり抑えられるわけです。

 


室内設備支出が多ければ、


物件の購入資金に回せるお金が減ります。

 

 

 

プロパンガス会社とうまく付き合えば、


大家さんの費用負担がゼロで、


浴槽工事と給湯器交換をして、


追い炊き機能付き物件が付きます。

 

 

 

築20年の他の物件と家賃設定は同じでも設備が新しく


新築、築浅物件よりも賃料が安くても設備は新しく、


差別化することで入居者は付き安くなります。

 

 

キャッシュの出費を抑えるため、


リフォームは必要最低限に行って、


大規模修繕などは、自己資金が増えてから


実施するということでもあります。

 

 


大規模修繕は、資本的支出になって、


減価償却していくので、


単年度の経費を減らせるのです。

 

 

 

リフォームをする目的は家賃収入が、


増やせるだけではないですが、


リフォームをすることで、一時的に経費が掛かっても、


家賃収入のアップにつながるのなら、


積極的にリフォームを行えばいいと思います。

 


その分、逆に、所得税と住民税や、法人税が減らせます。

 

 

そうはいってもリフォームにお金をあまり使わずに、


売上を高める工夫が必要です。

 

 

経営は無駄な出費はしないというのが基本です。

 

それは決算書に表れます。

 

 

お金をあまり使わずに決算書を良くすることにつながります。

 

 

 


経費を減らすためには、


ローンの返済額を減らすことも一方です。

 


これについては、繰り上げ返済や借り換えすることで、


支払利息を減らすことが可能になります。

 

 


決算書を良くするためにも


不動産の購入価格はかなり安く買う必要があります。

 

 

この点では新築よりも、中古住宅を購入することで、


費用を抑えます。

 

 

また固定資産税を減らす工夫も大事です。

 

 

どんどん融資を受けて物件を増やすことができている投資家と、

 

数件で止まってしまう投資家の違いとは、

 

その背景には、


経費を削減して利益を上げているからです。

 

 

営業利益率等の数値が格付けに影響しますので、


同じ売上高ならば経費は少ないほうが、


有利な条件で融資を受けられます。

 

 

銀行対策になります。

 


また、融資を受ける場合には、日本政策金融公庫と、


自治体の制度融資を利用することで、


融資にかかわる諸経費を減らせます。

 


日本政策金融公庫は融資の手数料は、


ほとんどかかりませんし、


リフォームなどの少額の融資に適しています。

 

 

自治体の制度融資は金利が非常に安く、


保証料などの融資についての経費の半分は、


自治体に負担してもらえるのです。

 

 

最終的に利益を上げれば、所得税と住民税が、


又は法人税増えますが、手元に残る額も増えます。

 

 

手元資金が増えていけば、財務基盤の強化につながり、


経営を安定させることにつながります。

 

 

いずれにせよ、経費をあまりかけずに、


高い売上を上げることが目的です。

 

 

また、不動産投資は自己資金が無いとできないので、


室内設備、修繕のキャッシュスアウトは出来るだけ抑え、


購入資金を温存したいものですよね。






 

賃貸経営の基本は家賃収入を増やして経費を下げる1


賃貸経営の基本は家賃収入を増やして経費を下げる2

 

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