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マンションは新しいものの方が投資効率は良い
マンションは新しいものの方が投資効率は良いについてあれこれ




中古マンションには200万円、300万円という物件もあります。

 

そんなマンションの広さは、15平米〜20平米ぐらいが多い。

 

管理状態は、さほど悪くはない。

 

物件価格が安いということは、たいていは古い物件の場合が多いはずです。

 

そうなると、修繕が必要になるケースが多くなります。


 

リフォームすれば工事に費やす、時間がかかりますので、


その間ずっと空室で、募集期間を入れると、


たちまち数か月が経過してしまうことも多く、


多額の機会損失を出してしまいます。


 

マンションは、空室でも維持管理費用が発生しますので、


その間、収支がマイナスのままとなります。

 


たとえ入居中でも、維持費を差し引くと、


収入は2万円程度ということもあります。





そこに、何らかの設備が壊れて、


交換費用が10万円程度かかってしまったとすれば、


これを回収するのに、半年ぐらいかかってしまいます。



安いマンションは、もともと投資金額が小さいので、


リターンも小さくなります。


 

例えば、家賃から諸費用と管理費などの返済額を差し引くと、


キャッシュフローは1〜2万円程度となるような物件の場合、


もし給湯器や換気扇などの設備が壊れたら、


得られる収益と比較して、大きな支出を迫られることになります。


 

古いマンションの場合、内装や配管にかかわる修繕費などは、


50万円位発生することもあります。


 

月のキャッシュフローが2万円位だと、


その後2年間はこの支出を回収するのみで、

 

純粋なキャッシュフロー収益は得られないわけです。


 

ここで言えることは、設備の交換コスト、


給湯器や、換気扇などの交換費用は、


ファミリータイプであろうが、ワンルームであろうが、


物件の大きさや規模に関係しなく一定額は必要になります。


 

そうなると、収益のうち設備の交換費用の占める割合というのは、


安い物件ほど高くなるということになります。

 


極端な場合、1億円の都心のファミリーマンションであろうと、


300万円のワンルームであろうと、設備1台の交換費用は変わりません。

 


そう考えると、多少物件価格が高くても、


新築か築浅は設備の交換がすぐに発生する確率の低いため、


得策ということになります。

 


もっとも、新築はマンションの値段が割高です。



資産価値を考えると新築の方がよさそうですが、


広告費や販売費など、新築ならではの経費が上乗せされていますので、


建物の劣化の少ない築浅がいいということになる。

 


安さは魅力的ですが、長い目で見れば、マンションの場合、


新しい物件の方が修理費用が安いため、


キャッシュフローが得られやすいと思います。







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