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なぜ売主は土地値(土地価格)以下でアパートを売るのか

なぜ売主は土地値(土地価格)以下でアパートを売るのかについて

 

 

 

 

 

買主が求めるアパートは、積算価格よりも安くなる物件だと思います。


 

売り出し価格と 銀行で言う積算評価額に差がない物件は
 


頭金ゼロ円で購入可能な物件になり、

 

フルローンがひける可能性があるからです。

             

 

銀行の物件評価は、原価の積み上げ(積算方式)といって 


土地と建物の積算評価額を算出し合計します。

 

 

これを売り出し価格と 比べてみて、

 

担保がクリアーできるかどうかを見ます。

 

 

積算評価額と売り出し額が近ければ、

 

頭金なしでフルローンがひける可能性が高いです。

 


積算価格よりも安く売られている物件は、

 

フルローンが引きやすいのですが、そういう物件は、

 

めったにないだろうと思われれるかもしれませんが、


実は、中古アパートの売買市場では、


積算価格が売値を上回ることがよくあります。

 

 

なぜ売主は、土地価格以下でアパートを売るのでしょうか。

 

 

誰でも高く売りたいのですが、土地値以上で売るためには、


入居者に退去してもらわなければなりません。

 


これは、手間がかかるため避けたいと思います。

 

 

 

土地の評価そのものは、アパート付きの土地よりも、


更地が一番高くなるため、更地として売るためには、


一旦、入居者に退去してもらって、それから売ることになります。

 

 

 

売主がローンを抱えていますと、入居者を立ち退かす費用がかかり、


収入が減っていく中で、ローンを払っていかなければなりません。





ローン返済金と、立ち退き費用との両方の負担が、

 

重くなるために売却しようとします。

 


そのためには、土地値よりも安くせざるをえなわけです。

 

 

 

この場合、中途半端に入居者が詰まっている物件よりは、

 

もちろん満室の方が売りやすいです。

 

なんといっても、満室なら投資家が買います。


 

 

一方、建売業者や、分譲目的の建設業者や、不動産売買業者は、


人が住んでいる物件を買おうとしません。

 

 

やはり、


賃借人のいない物件を買おうとします。

 

 

 

土地の値段で売るためには、

 

人は住んでいない方がいいわけです。

 

 

だから、売主が資金が必要になった時に、

 

早く換金しようとすれば、

 

最初から土地値以下でも売ろうとします。

 


 

全てが空室ならば、アパートを取り壊して、


更地として売ることができますし、

 

マイホームを探している人に、

 

住宅を建てて売ることができます。

 

 

 

業者は、そういう物件を得ようとします。

 


裏を返せば、中途半端に入居者のついている、

 

虫食い状態のアパートが安く買えるのかもしれませんね。

 

 

 

これに比べて、入居者を立ち退かす心配のない物件は、

 

取り壊して更地にできるため業者が買います。

 

 

 

持ち続けようとしても、空室を埋めようとすれば、築古物件は、

 

お金をかけてリフォームしないと、入居者は集まりませんので、

 

そうすると多額の費用がかかります。

 

 

売主はそこまで負担する体力がないために売ろうとします。

 

 

投資家にとっては、これがチャンスなのです。

 

 

 

売主が土地値(土地価格)以下でアパートを売る理由は、

 

持ち続けようとしても、建物が古くなってきて、

 

空室が増えてきますとローンが払うのが苦しくなってきますね。

 

 

入居者が住んでいる状態でも早く売ろうとすれば、


土地の価格以下でしか売れないということですね。

 

投資家にとっては、そういう物件が買いですね。

 

 

 

なぜなら、購入するのなら、

 

少しでも入居者のいるアパートは安く買えるからです。

 

 

 



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