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甲信越(山梨、長野、新潟)の不動産投資 
甲信越(山梨、長野、新潟)の不動産投資あれこれ 




山梨、長野、新潟の甲信越3県は、


接していても、互いの交流はあまり無く、


域内には、核となる行政や経済の中心地もなく、


それぞれが個別に関東地方や東京とつながっており、


つまり、甲信越地方の経済は東京との関係が中心になるだろう。


甲信越3県はそれぞれの地盤とプレートの問題を抱えていますが、


これが不動産投資にどのように影響があるのかと言えば、


明快な答えは返ってこない。



山梨県は糸魚川〜静岡構造体の地震の懸念と、



富士山の噴火による地震と火山灰の心配などがあり、


 

長野県は山地に囲まれ、がけ崩れや土石流などの土砂災害に加え、



盆地ごとに活断層があり、直下型地震の危険が高い。


 


新潟県は地震の多い地域ですよ。



北米プレートとユーラシアプレート境界に位置する立地であるため、



頻発する地震の懸念があります。


 

そういう問題があるかどうかははっきりしませんが、



山梨、長野、新潟の甲信越3県では、



既に4戸に1戸は空室になっているのである。


 


賃貸住宅の空室率は、甲信越3県全体で25%弱と高いですね。


 

山梨県は空室率は27.3%、長野県は26.7%と、


1位福井県(29.1%)に続く全国ワースト2位、3位です。


 


とくに、山梨県甲府市周辺で30%、長野の市部で22〜34%、


 新潟県も市部で20〜25%と、その地域の中心的な都市部で、


 空室率が高くなっていますね。


 


もっとも、空き家率の1位、2位を占める山梨、長野では、



空き家にカウントされる別荘が多いため、これは、



軽井沢、伊豆、熱海、八ケ岳南麓などの別荘地を有していることも、



空き家の増加につながっていることでしょうか。


 


とくに長野県白馬村は、リゾート地としてよく知られるが、



一方ではそのイメージを損ねる廃屋が増加しているのです。



所有者に撤去をお願いしてもなかなか進まない状況が続いているようです。


 


新潟県は、賃貸や売却用の空き家は少なく、



何らかの理由で居住者がいなくなり、残置物が残った状態で、



誰も住む予定のないような空き家が多い。


 


もっとも、アパート、マンションは、



メーカーのサブリース付きを条件にした金融機関の融資や、



メーカー自身が融資を受けて、土地所有者にアパートを建てさせ、


そんなふうに、賃貸経営を無視したような、建築推進が、


安い家賃、低い入居率に拍車をかけているのだともいます。




安易な新築アパート推進投資が、この地域の空室率の上昇と、


ならなければならない状況を作り出しています。


 


一方、2020年と2030年の人口、世帯数の将来予測をみると、


甲信越3県とも人口が10〜15%、世帯数が5〜6%減少すると、


私は見ています。


したがって、空室率の上昇がもっと進むのではないかと懸念しています。



賃貸条件は、敷金1〜2か月分、礼金1〜2か月分が一般的ですね。



客付けの広告料は1か月が標準。



いずれも、更新料の慣習はありません。


また、普通借家契約がほとんどで定期借家は少ないです。


敷金精算は、国土交通省のガイドラインに沿っている。


 


学生需要も、規模は縮小傾向で賃料も下落傾向です。


 

長野県の信州大学は、学生、職員は2万人規模、



しかし、単年度入学生2000人は松本本部キャンパスで、



1年間全学教育を受け、その後、約半数は長野市、


上田市、伊那市のキャンパスへ移る構成です。



なので、それらの地域の中間点にある物件が求められている。




都市部では、リーマンショック以降、マンスリーの格安物件需要が生まれ、


それが、賃料の下落に拍車をかけていると思われます。






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