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北陸(富山県、石川県、福井県)の不動産投資
北陸(富山県、石川県、福井県)の不動産投資について



地方シリーズの最後として、


北陸(富山県、石川県、福井県)の3件を取り上げます。




富山県、石川県、福井県の3県は、


あまり目立った動きは見られない地域です。



 

地震については、富山県、石川県は、


日本全国のなかでは比較的安全な地域ですね。


 

しいて言えば、富山県は直下型地震と、


河川沿いの洪水や土石流に注意です。


 

石川県は過去に大きな地震はないが、


海岸平野沿いに活断層があり、

 

福井県は、過去に福井地震などの直下型地震に、


見舞われており、若狭湾沿岸部に、


原子力発電所が集まっているのが気になります。


 

北陸3県の全ての住宅の空き家率は、


福井県15.1%、石川県14.6%、


富山県12.3%になっています。


 

もっとも、賃貸用住宅に限っての空き家率は全国1位が、


福井の29.15%で、慢性的に供給過剰になるが、


なかでも、マンションの空室率が非常に高いのはうなずけます。


 

北陸の富山県、石川県、福井県に共通していることは、


大手アパマンメーカーの物件を除けば、


賃貸物件の多くが管理会社物件であり、


管理会社主体で建築し、管理、仲介している物件が多く、


各県とも数社の管理業者が、


自社管理物件を中心にしのぎを削って、


仲介を行っているということです。

 


近年の新たな動きは、地域の管理仲介業者が、


全国展開しているフランチャイズチェーンに加盟し始めていることです。


 

まぁ、2015年と2030年の将来予測を見ると、


北陸3県とも人口の減少率が10%を超えている状態です。


もっとも、世帯数の減少率は、5%未満となっています。


新築に関して言えば望み薄です。



富山県、石川県の空室率は25%強です。

 

富山市、金沢市が23%前後なのに対して、


福井市は30%を超え、ここ数年ワースト1位で推移しています。



福井県の全世帯数に占める賃貸住宅の比率は、27%をこえ、


鳥取県の35%、島根県の28%に次ぐ高い比率を占めています。

 


富山県のは持家比率全国第一位(80.6%)であるため、


借家比率全国第47位(19.2%)となっているのもうなずけますね。


 

この地域は、敷金、礼金とも1〜2か月分が多いですね。


広告料は1か月分、更新料の慣習はありません。



定期借家契約はリロケーション物件以外ほとんど見当たりません。


敷金清算は、国土交通省のガイドラインに沿った清算が主流ですね。


石川県では、賃貸物件の多くは、金沢市周辺に立地しています。



この地域は、金沢大学、金沢工業大学の学生数、


職員を合わせると2万人を超え、市場に大きな影響力を持っています。


 

また、老舗業者による総合的な管理形態が行なわれ、


数社による寡占化が進行している状態です。


 

新築物件が多く、そのためワンルームからファミリータイプまで、


若干賃料が上昇傾向です。



全般に、築浅、築古を問わず空室が目立っていますね。



特に、築古の単身者タイプでは空室か多くなっていると思います。

 

なので、小規模リフォームをしても、賃料を値上げせず、


競争力のある賃料で募集することが空室対策になるでしょうね。


 

大家さんがサブリース会社や管理会社に丸投げするのではなく、


積極的に、賃貸事業経営に取り組むと、


空室が解消されていくと思います。

 

 

中心市街地活性化策のなかでの空き家の活用については、

必ずしもうまくいっているわけではありません。

空き家基本計画認定第一号となった富山市の場合は、

街なか居住推進策として住宅取得については借入金の3%(最高50万円)を補助、

賃貸住宅への転入については家賃補助として毎月1万円(3年間)を補助、

建築事業者向けには共同住宅の建設について1戸当たり100万円(最高5000万円)を、

補助しています。

2010年までに計392件(774戸)の補助の実績があり、

一定の成果は上がっているもよう。


一方郊外に住む高齢者を中心市街地に誘導する一方で、

空いた持家を子育て層などに転貸する施策についてはゼロです。


富山市の中心市街地の居住人口については、

基本計画の実施以来減少幅は縮小してきているものの、

なお増加にには転じておらず、2010年時点で、

2011年の目標値(2万6500人)に約2800人足りない状況になっている。

転入人口は増えているが高齢化により自然減が多い状態が続いています






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