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(客がいない小さな不動産屋さんがつぶれないわけ)、不動産賃貸業(大家)と不動産屋(不動産業者)のどちらが儲かるのか

1、客がいない小さな不動産屋さんがつぶれないわけ

2、不動産賃貸業と不動産屋(不動産仲介、不動産売買)とではどちらが儲かる


1、客がいない小さな不動産屋さんがつぶれないわけ

 

 

街中には、客が入りそうもない小さな不動産屋さんがありますが、


常識的に考えてお客さんが入っていない不動産屋さんですから、


儲かっていないように思われますが、実はお客さんがいなくても、


収入が入ってくる仕組みを作り上げているわけです。

 

 


お客さんが入っていない不動産屋さんは、


いかにして儲けを出しているかといえば、


それは、自社の管理物件を持っているのです。

 

 

 

これの儲かる仕組みを簡単に説明しますと、

 

 

管理物件は、専任媒介で大家さんと契約を結んでいるものです。

 

 


他の不動産屋さんが、入居者を連れてきてくれて、

 

 

あとは、契約を行えば広告手数料が入ってくるのです。

 

 

 

 

そして入居後も、毎月の管理を請け負うことで、

 

収入を恒常的に得ることができるわけですね。

 

 

 

客付の仲介業だけでは、

 

営業員も増やさなければなりませんし、


売上にもどうしても波ができてしまいます。

 

 

これは、経営を行う上で、あまり良くありません。

 

 

 

なので不動産屋さんは、客付けよりも、


管理物件を増やすことに全勢力を傾けますし、


入居付けにおいても、自社の管理物件を優先するわけが、

 

お分かりいただけると思います。

 

 

 

したって、単なる入居付けしか依頼しない大家さんの物件の客付けは、

 

 

後回しにされることが多く、入居者はなかなか、

 

 

決まらない可能性があるわけです。

 

 

 


管理手数料は物件の家賃を入居者から預かり、


そして、自分のところの分け前をとって、


残りを一括して、オーナーに渡すことで、

 

手数料を得る仕組みですので、


固定収入という定期収入をもたらします。

 

 

 


なので、恒常的な収益が確保でき、

 

 

それを増やすことを目標にすれば、

 

 

収益が読みやすくなりますよね。

 

 

 

 

 

一件につき5%の管理手数料契約ならば、

 

 

6万円の部屋の場合は3000円です。

 

 

 

それが3000室あれば、月収900万円、年収1億800万円です。

 


入居者は2年契約して、ワンルームであれば、

 

平均約4年間住み続けますね。

 

 


ということは、毎年750室が解約になって、

 

住人が入れ替わるわけです。

 

 

 

 

750室が出ると、入居募集が必要になります。

 

 


決まれば仲介手数料が1室につき、6万円になります。

 


さらに原状回復費用が1室で最低10万円大家さんに請求できます。

 

 

 

 

もっとも、3000室でなくてこれが、100室であれば

 


月に30万円(年間360万円)の管理手数料が、

 

恒常的に得られるわけです。

 

 


実際に100部屋の管理に持っていくには、


数年の年月がかかるかもしれませんが、


管理契約さえできれば、確実に収入が入ってきます。

 

 

 

マンション一棟などの大口の契約であれば、一挙に得られますし、

 

一件の管理も数戸の管理もあまり手間は変わりません。

 

 

 

入居者が家賃不払いか、退去をしない限りは、

 

管理料は、毎月確実に入ってくる金額になりますので、

 

売上計画が確実に成り立つわけですね。

 

 

 

管理契約を得るという一度のエネルギーで、


末永く収入を稼ぐことができるわけですので、


不動産屋さんは管理物件を得るために、

 

あれこれ手を尽くすわけです。

 

 

 

 

平成バブルの崩壊や、最近のミニバブルの崩壊で、


多くの不動産業者が倒産したはずなのですが、


街の不動産屋さんは、そのリストに名を連ねていません。

 

 

 

なぜならば管理物件があるということは、

 

 

つぶれる最大の原因である借金に頼ることがないからです。

 

 

 

街の不動産屋さんは、基本的には借金とは無縁で、

 


手数料収入を得る大家さんの手伝いをしていますので、

 


固定費は極めて少ない額でいけるわけですね。

 

 


大きく儲けることも少ない代わりに、

 

つぶれることが少ないわけです。


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2、不動産賃貸業と不動産屋とではどちらが儲かる

 

 

 

賃貸業というのは、元手がかかる割に、


何年、何十年かけての回収になりますので、


投資効率で考えるとあまり良くありません。

 

 

 

物件を売買している人か、その仲介をしている人が、


非常に儲かる仕組みになっています。

 


在庫を抱えないというリスクの少ない事業だからです。


 
継続的に物件を仲介していかなければならない、

 

という苦労はありますが、

 

ただ、3%プラス6万円に消費税の手数料が、


売主と買主の両方から、


リスクなしで受け取れるわけです。

 

 

非常に効率が良いお仕事ですね。

 


1億円の物件に対して、


 最大で306万円+306万円=612万円と消費税が、


こんなことから、やはり、

 

不動産屋の方が儲かることは確かですが、

 

不動産屋には特有の苦労があります。

 


ちなみに、不動産屋で働くにしても、


基本的に売上を上げてやっと成り立つ世界です。

 

 

社員の給料は、歩合給で、


基本給プラス売り上げの何パーセントかです。

 

 

マイナスの社員はいらない業界になっています。

 

 

さて、不動産屋をやるという事は人の管理と、


お客さんを集める問題がついて回ります。

 

 

大家さんの賃貸業は、借入金というリスクがありますが、


サラリーマンの副業でも出来るビジネスだと思います。

 

 

しかし、サラリーマンが会社に勤めながら、


不動産屋をやって利益を出すには限界があります。

 

 

そういったことから、


会社を辞めて独立し不動産屋を始めるしかありません。

 

 


会社を辞めて独立して、不動産屋をやって、

 

利益を出すことはできるかもしれませんが、


やはり、賃貸業や、サラリーマンの仕事よりも、


苦労は、多いかもしれませんね。


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