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なぜ宅建の資格を取っても、独立開業しない人が多いのか

なぜ宅建の資格を取っても、独立開業しない人が多いのかについて

 

 


宅建主任者試験は年1回行われ、


毎年20万人近く応募者があり、

 
もっとも人気のある国家資格の一つです。

 

 

そして、この宅建主任者試験は、


受験資格の定めはなく、

 
毎年約3万人以上が合格していますが、


その中で開業する人はごくわずかの人ですね。

 

 

合格者が毎年3万人を超えているにもかかわらず、


開業している人が非常に少ないのは、


現に不動産業についている方の、合格者は少なくて、


不動産と関係のない職業の方が多いわけです。

 


宅建試験の難易度については、普通程度ですが、


まじめに普通に取り組めば決して難しい試験ではありません。

 


宅建試験と日商簿記2級が同じ位のレベルだと思います。

 


なお、宅建試験は合格率が15%前後の試験なのですが、


とりあえず受ける人も多く、100人受験すれば、


上位15位に入ればいいわけです。

 


ちなみに、宅建受験者の多くの方が、

 

試しに受ける方も含めて、


不動産業とは無縁の方や、学生の方が多くいます。

 

 

 

試験の内容は、民法を中心とした権利関係、法令上の制限、


宅地建物取引業法、税金その他の4つの分野から出題され、


試験形式は4択問題になっています。

 

 

合格者は毎年3万人にもかかわらず、


開業する人は非常に少ない。

 

 

といいますのも、受験者の中には、学生はもちろん、


金融関係者などの他業種の方も多く、


意外なところでは保険業者の方もおられます。

 


受験動機として、就職、転職に有利だとか、将来のため、


また、社内の仕事の関係で必要だとかの理由で、


気軽に受けている方が多いと思います。

 

 

 

宅建取得者の就職先は、当然、建設業界、


不動産業界になってくるでしょうね。

 

 

不動産業界でないと、資格を持っていても、


あまり、役にも立たないのかなとも思いますが


必ずしも不動産業を独立開業するために、


宅建の免許を取る人ばかりではないということです。

 


もっとも、不動産業についている方の多くは、


夜遅くまでの仕事をすることが多く、


仕事の合間を利用して、勉強している方も多いので、


どうしても、勉強をする時間がないというのも一つの原因です。


 
何よりも開業するには、実務経験が必要だと思い込んでいる方が多く、


このことが、開業を躊躇する原因かもしれない。

 


もっとも、宅建試験に合格しても、

 
すぐに宅建主任者になることはできずに、


2年以上の実務経験が必要になります。

 

 

しかし、実務経験に代わるものとして講習会を受けると、


2年の実務経験と同じ扱いにしてくれますので、


講習を受けることで、実務経験は、クリアできるわけです。

 


というわけで、実務経験が全くない学生や主婦の方でも、

 
講習を受ければ、宅建主任者になることはできます。

 


といっても、仕事は資格さえあれば、


できるというものではなく、


現場である程度の実務経験を積んだのち、


独立開業する方がほとんどです。

 


やはり、開業するには、資金が一番のネックになりますし、


実務経験があっても、一から開業して不動産業界に、


チャレンジするという人が少ないといえますね。

 


ちなみに、開業するのに必要な費用は、


全国宅地建物取引業境界へ入会するための入会金や年会費、


共済への掛け金などで、約110万円かかります。

 


さらに保証協会への入会と、


弁済業務分担金の支払いで約80万円です。

 


その他、共同組合などに要する費用として、


約10万円程度かかりますから、


合計すると200万円程度の開業資金が必要になるわけです。

 

 

 

また、会社の設立費用や事務所の開設費用は、

 
別途に用意しなければなりません。

 

 

設立にあたって、事務所の住所が決まらないと、


開業手続きすることができないため、


事務所探しから始めますね。

 


開業するにはもちろん元入金など資本金も必要ですし、


実務経験を積んで、不動産会社に勤務しながら、


少しでも資金を貯めてからという人もいるのでしょう。

 

 

これらの費用がネックになって開業を見送るケースが多いと、


予想できるのですね。

 


その場合、日本政策金融公庫などの、


公的金融機関からの借入れを考えることができます。

 


事務所備品や事務用品もそろえなければなりませんが、


中古品でも可能です。

 


そうであっても、開業した後の生活費、


月々の光熱費等の運転資金を考えると、


ある程度の余裕資金も必要であって、


開業をためらう気持ちも当然です。

 

 

また、そんなに魅力ある業界になっていないのでしょうか。

 

 

ちなみに、宅建業免許と宅建主任者とは違うわけで、


宅建業免許とは、宅建業を営むために必要な免許のことで、


試験に合格していなくても、宅建主任者を雇うという条件を、


満たしていれば、宅建業を行えるわけです。

 

 

もっとも、宅建業法に基づく免許が必要なのは、


不動産取引業(不動産売買や売買仲介、賃貸仲介)であり、


不動産賃貸業、つまり自らが所有するビルや、


住宅を第三者に貸す(大家さん)や、


管理業だけを営む業者は、


宅建主任者の免許取得の必要がありません。

 

 

しかし、不動産売買や不動産仲介での重要事項の説明や、


書面の交付、記名、押印等については、


宅建主任者の独占業務なので、


免許がなければ行えません。

 

 

不動産業をするためには、宅建の資格がないと、


宅建主任者を雇わなければならないということから、


宅建主任者の重要度が増してくるわけで、将来、


不動産業界への転職、就職に有利になるからといって、


受験する人もいるわけです。

 


しかし、宅建の資格を取得し、不動産会社に勤めれば、


手当てこそつくものの、年収は普通のサラリーマンと、


たいして変わりません。

 

 

この場合の資格手当は月1〜2万円程度といわれています。

 

不動産業界では、営業能力が問われますので、


あくまでも営業成績が最も大事ですね。

 

 

もっとも、自分で宅建主任者資格を取得していなくても、


開業資金さえあれば、宅建主任者を雇うということで、


開業することはできるわけですね。

 

 

すなわち、不特定多数の人を対象に売買を行って、


売買差益を得たり、仲介することは、


宅地建物取引業の免許を持った、


不動産業者しか行えないわけです。

 


一般に、宅地建物取引業界では、


事務所の従業員5人に1人以上の割合で、


宅建の取得者が必要となります。

 

 

不動産の就職についてですが、


確かに主任者証を持っていれば、


専任者設置義務をクリアできますし、


重要事項の説明の担当など、


専任事項を行えますので就職には有利ですよね。

 

 

しかし、免許が無いからと言って,

 

不利になることはありません。

 

 

事業所数で7割、従業者数5割と多くのシェアを占めるのは、


アパート、マンションの空室を入居希望者に斡旋したり、


管理したりする賃貸事業であったり管理業者であったりして、


不動産取引業(不動産売買や売買仲介)は、事業所数で約2割、


従業者数で約3割を占めるにすぎません。

 

 

もっとも、宅建資格を取得すれば


初期費用160万円(うち60万円は廃業時に返還)と、


年間維持費7万円を支払うことで、一人でも宅建業者として、


申請することができることになっています。

 


そして、不動産投資をするうえでも、宅建資格は、


絶対に持っていなくてはいけないものではありません。

 


また、独立開業すれば、やりがいはあるかもしれませんが、


給料はガクッと落ちます。

 

 

宅建だけでなく、どの資格も同じですが、


独立している士業って最初は赤字経営が多く、


軌道に乗せるまではたいへんですね。

 


最初はサラリーマンの時の給料と比べて5分の1とか、


10分の1に落ちます。

 

 

 

不動産投資するならば、独立するよりもむしろ会社員として、


安定収入を得ることの方が銀行評価もよく、


不動産投資に関する知識は、実際に投資を実践して、


行動することによって身に付くからです。

 

 


宅建の資格を取って、不動産業の独立開業を強く勧めます。

(不動産投資に宅建資格が必要か)

 


一般的に不動産投資家は、

 

莫大な資産を保有している地主である事も多く、


税務署のお世話になりたくないので、

 

みなさんよく勉強しておられます。

 


不動産投資家として成功している先行大家さんは、


メディアなんかにも出たりしていますよね。

 

 

まぁ、メディアに出てくる大家さんは,

 

氷山の一角かもしれません。

 


世の中にはメディアに出てこない不動産投資家の方が、

 

たくさんおられます。

 


大家さんは、決して表には出ず暇つぶしに、


アパートやマンション経営をしている大金持ちなのかもしれません。

 


さてサラリーマン大家さんと、


専業大家さんは何が違うのかといえば、


一番の違いは日々のワークの違いだと言えます。

 

 

サラリーマン大家の場合、


もちろん不動産投資そのもので得られる利益が、


目的ですが、さまざまな投資を体験して、


最終的に不動産投資にたどり着いたという人もおられます。

 


もっとも、ほとんどの人は、


税務署にお世話になるほど資産を持っておらず、


あえて借入金で規模拡大せずに、


すべて自己資金で不動産投資を行っている方もおられます。

 


サラリーマンをリタイアしてからの時間の過ごし方にも千差万別、


もし宅建試験に合格すれば、宅建士として、


不動産会社にも再就職することができます。

 


世の中には不動産業界で働いた経験のない人が、


宅建士の資格をとって、


不動産会社に勤務する方もおられます。

 


以前サラリーマンとして勤務していた方で、


街の不動産屋での下積み経験はなく、


自身の不動産契約時に客の立場で、


何度か応対してもらっただけの人だったりしますと、


本やサイトで調べて得られる知識は持ち合わせているとはいえ、


所詮知識武装だけで、実力はまだ素人同然だったりします。

 

 

 

ところで、大家さんになる人は宅建をとるべきでしょうか、

 


つまり、サラリーマン大家さんとして、


コツコツ激安物件を買い進めている人が、


宅建の資格を取得する必要があるのでしょうか。

 

 

もう一度、考えてみます。

 

 

私はこの質問には大事な点が含まれていると思います。

 

 

 

不動産投資をする上で、

 

実際に資格が役に立つということは、


ほとんどありません。

 

 

しかし、私は資格を持っている方がいいと思います。

 

 

 

それは、物件取得にあります。

 

 

不動産を購入するのに一番の障害は、


低価格で購入可能な物件を探すと、


必然的に指値の工夫が要ります。

 


不動産屋の営業マンも、


低価格の小さい物件は扱いたがりません。


 
そこで私が初めて気付いたのは、


地方であっても、不動産屋も斡旋屋も、


激安物件であるにもかかわらず、


手数料の関係で儲からないからと、


外してしまっているということ。

 

 

 

こちらから依頼しても動いてもらえなかったり、


厳しい指値だと、買い付け申し込み自体、


いったん預かったまま保留しておいて、

 

後から売主に持って行く、


物件は地方だからといって、

 

安いわけでもなかったりしますよね。

 

 

法律で決まっているレインズへの登録ですら、


後回しにしがちです。

 

 

 

 

ここで大事なことは、


この資格の利用価値があるとすれば、


不動産業者しか見ることができない売買情報データベースである、


レインズのIDが、もらえることですかね。

 

 

なので、レインズのIDをもらえば、


自分で購入する物件を探すことができるのです。

 

 

レインズのいいところは、元付業者がどこなのかという、


楽待や健美家では明かされない情報を,

 

見ることができることです。

 


レインズに掲載される物件は、宅建の資格があれば、


自分で物件を探して買うことができるため、


仲介手数料を支払わずに買えます。

 


ワンルームのような手数料の少ない物件だと、


積極的になりません。

 


こうした不動産屋になんとか動いてもらうために、


何ができるでしょう

 


運がよければ動いてもらえる


そんな感じの不動産屋が地方だと結構多いです。

 


このレインズへの登録など押さえるべきポイントは、


宅建資格があることによって、


不確実な要素を待たずに、

 

自分で買えるようになりますよね。

 

 


以前と比べ物件が出てきた後の初動が格段に早くなるわけです。

 


そんなわけで、物件を取得するにあたって、


割安物件購入の初期段階でお困りの方は、


自ら不動産業を手掛けるのが一番の近道なんです。

 

 

借金しながら返済額と家賃収入の差額で、

 

生活している大家さんにとって、


また、割安物件を購入して、

 

コスト削減をさらに進めたい方には、


宅建士の資格を取って不動産屋開業は有効な手段なのです。

 

 

私はこのやり方で、大家さんとして、


不動産賃貸業にも生かしている人を何人も知っています。

 

 

もっとも、サラリーマンになる人や、


これから不動産投資を始めようとする人、


あるいはサラリーマンをリタイアした人


また、アパート、マンション購入するのに、


有利だからということで、


名の知れた会社へ就職したり転職していく。

 

 


しかし、あの商売がいいから、あの会社に魅力があり、


給料がいいからと、

 

銀行融資を引くのに都合がいいから、


という形で転職していくのは、


非常に危険だと私は思います。

 


どれもが、アパート、マンション経営とは、


根本的な違いがあります。

 


大きな違いは、今やっている賃貸業に生かせないことです。


 

サラリーマンを退職した時点で、


本業の業務が生かせなくなりますが、


アパート、マンション事業はその後もずっと続きます。

 


大家さんが不動産業で成功するためには、


アパート、マンション経営で身につけたスキルを使って、


鋭角的にそのスキルを掘り下げ、


自信と確信の持てるスキルを作ったうえで、


不動産業など、水平方向へ展開していくことが、


ベストだと考えらます。

 

 


賃貸業のスキルを使って、


横方向で不動産事業を展開し、


賃貸業とのスキルを合わせることで、


ユニークな賃貸経営ができると私は思います。

 


これは、アパート、マンションで基軸となるスキルを、


マスターしたうえで、売買やコンサルタント業務にも広げていくことで、


リスク分散としての役目という意味あいもあります。

 

 


例えば、自分でソシアル物件などの、

 

リスクのある物件を購入するときは、


店舗に強い不動産会社を見つけるか、


もしくは、自分自身で店舗物件ならではの、


入居付けの契約事項を勉強して、


不動産会社やテナントとうまく交渉出来る知識を、


身につけることが必要ですね。

 

 

それと同じでリスクを抑える意味でも、


宅建の資格は有効だと思いますよ。


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