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不動産投資を始める人は、お金がない人の方が失敗しない
不動産投資を始める人は、お金がない人の方が失敗しないあれこれ



不動産投資に関する一番の関心事でもあり不安な点は、


資金だと思います。
 


物件を購入しようと思った時、銀行や信金、


あるいは、日本政策金融公庫に駆け込み、


借り入れを申請しようとします。



しかしこの時点で、大きなリスクを背負うことになるのです。


銀行に不動産投資の舵取りをされてしまうことを意味します。



借入で不動産投資を始めることは、


実は、大変なリスクを背負うことになることになるのです。




しかし、不動産投資は額が大きいものですから、


金融機関に頼らざるをえません。



リスクを冒してまで借入を募らなければ、


不動産投資を始められませんし、伸ばすこともできません。



しかし、借り入れを行うということは、


常に銀行に頭が上がらないということと同義語です。



その時点で、自由な不動産投資ができなくなることを意味します。



つまり、銀行が明日突然資金を引き揚げたいといってきたら、


それだけは勘弁してくださいというしかありません。



借り入れを仰ぐということは、結局は人から使われる道を、


選択することに他なりません。


借り入れの裏に隠された真実は、


自由な不動産投資ができないということです。



賃貸事業の創業期は、自分でお金を貯めることから始めること、


そして、自己資金で不動産投資を始め、それを足掛かりに実績を作り、


そのプロセスを経て、やがて借入れを視野に入れ、


まず自分の身の丈に合った金額であれば、


銀行から資金調達を行っても懸念は少ないと思います。




借り入れの弱点は、毎月結構な額の金利と、


借入元金を銀行に支払う義務があるということです。





ほとんどの大家さんは、借入返済を最優先課題として、


懸命に返済に取り組んでいます。



そして、そのプレッシャーたるは、


相当な心労にもつながっていくわけですね。


これが一体何を意味するか。



空室が多くなってきたという事実があっても、


それを続けていかなければならないことです。




好き勝手に賃貸事業を辞めることができないということになります。



自分のための不動産投資がいつの間にか、


銀行を満足させるための不動産投資になって、


ついには、金融機関を儲けさせるための、


道具になってしまう恐れがあるのです。



山崩しゲームをやってるのと同じで、


家賃収入で借入金支払いが賄われなくなれば、


このゲームは終わってしまいます。



特に大きな差となってあられるのが見栄や体裁です。


RC物件を買ったりして、物件数を増やすことに、


一所懸命になるのはいいことです。




しかし、それをどこまでも追及してしまうと、


借入金がどんどん増えていってしまう。





しかし、お金というのは、持っている人の能力や、


人間としての器にあった程度にしか増えないものです。





人格以上のお金が入ってきても、そのお金を有効活用ができないと、


その人の手元にはそれにふさわしい額しか残らなくなってしまいます。




借り入れを仰ぐという技は、まず経験を積んで、


十二分に資金調達の能力があって、


それを経てもなお余りあるビジョンや理念、


熱意を持っている人がなせる業であって、


そういう人は、お金をいただいても、


重圧につぶれることはないでしょう。



それ以外は、無駄使いして終わってしまうことがよくあると思います。



特に、不動産投資のやり始めのころはもっとも苦労する時期です。



苦労する時期に、他人のお金なんて、


持つべきものではないのかもしれません。


資金が潤沢だと、ついそれが自分の実力だと勘違いしてしまって、


苦労しなくなるのです。


苦労しなくてはならないときに、苦労しなくて、


お金が入ってくる方が不健全ですね。


お金があると努力をしなくなってしまうのです。



ついついお金があると、見栄や体裁にお金をつぎ込んでしまいがちで、


よく考えずに、キャッシュフローもほとんど残らないような物件を、


購入してしまうのです。



不動産投資を始めた人へのアンケート結果の調査によると、


不動産投資をして、当初の期待通りには強みにならなかった点のトップは、


自己資金が豊富にあったことをあげています。



お金を持っていても、役に立たなかったという声ですね。


しかし、どうしても資金が必要な時もある。


先ほどの、物件を増やしていく時です。



不動産投資の借り入れは、それまでに稼いできた余剰資金の、


範囲内で行うことが基本ですね。



地道に集めた家賃収入からのキャッシュフローを、


次の物件に再投資する。



物件数が増えていくと、手元資金だけでは、


追いつかなくなってくることがある。



その時は、借り入れなどの資金調達を行う必要も出てくる。




借り入れをするときは、どうしても、


その先に資金が必要になるときです。



手元資金で十分に手当できるが、万が一を考えて、


借り入れによる資金調達をする必要がある場合です。



家賃収入が確実に入るという読みが立っている場合は、


借り入れをすることは否定しません。



借り入れの鉄則は、借入額以上の現金、


預金を手元に持っていることですかね。



つまりこれは、実質無借金経営の状態であって、


すぐに全額一括返済ことができる状態であるということに、


ほかなりません。



なるべく短期の借入にして、手元に借入額と同等以上の、


現預金を持っていることが大事です。



やってはいけないのは、借り入れの動機が家賃収入の減少や、


手元運転資金や赤字を補うための後ろ向きの借り入れです。



つまり、賃貸事業が上手くいっていて、


その賃貸事業拡大ペースに財務面での、


安定性を持たせるという動機の場合、


こういう状況であれば、


借入金を起こすこともあるかもしれません。



もっとも、借り入れの実績は、不動産投資家として、


金融機関に対する信用も確かなものとなって、


社会的な信用を構築していく効果もあります。


 


しかし、何よりお金があることは、


知恵を働かせようとしなくなり、


成功できないということにつながります。



ある程度、借入金で規模拡大をすれば、


次は返済に重心を置くことが大事になってきます。





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