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不動産投資に失敗してホームレスにならないためには

不動産投資に失敗してホームレスにならないためにはあれこれ



 

不動産賃貸の大家さんといえば、当初は高い志を胸に抱いて、


贅沢もできる、高級車にも乗れる。


働かないで収入が入ってくるといった、


浮ついた気持ちになってしまうことがよくありますね。

 


しかし、それこそが大きな間違いであり、


そうした慢心が経営破たんに陥る落とし穴だと思います。

 

経理を人任せにして、決算書も読まなくなるような、


経営を忘れた大家さんになってしまっていたら、


経営破たんに追い込まれていきますね。

 


あえて言えば、腹八分目経営というゆとりある経営を目指すことですかね。

 

常に腹十分目の状態では、それ以上のものを詰め込む余地がありません。


腹八分目経営は、低コスト経営を徹底させることにもなり、


これは、お金の問題だけに限らず、ぜい肉のない筋肉質の事業につながります。

 


たとえ事業に成功しても謙虚にしておごらず、さらに努力を積み重ね、


経営者の人間性を高めていかなければならないですね。


 

金融機関と経営者が常に対等な立場で話をすることは当然ですが、


そのためには、事業で利益を出して、財務力をつけることですかね。

 

つまり、自己資本比率を高めることです。

 

自己資本比率が40%を超える事業経営は、つぶれないといわれます。


自己資本を充実させるためには、利益をだすことしかありません。



賃貸業で上がる利益から税金を払い、


そこで残った利益を少しずつ貯えていく。



それから、大事なことは無理に不動産取得を拡大しないことです。

 

不動産を拡大をすれば、なぜおかしくなるのか。

 

それは不動産の購入と、購入時の修繕、設備の導入の3つは資本的支出であり、

 

いっぺんに、経費に算入できないわけです。

 

つまり、事業としては費用を支出しているのに、


税法上は費用と認められないわけです。

 

そこに投じられた資金は資産だったとみなされるわけです。

 

いわばこの架空の資産に税金がかけられるわけです。

 

利益に対して税金を払い、その後に残ったお金を、


ローンの返済に充当するためには、普通は、


返済元金の2倍の利益を出さなければならないと言われます。


 

なので、時間をかけて少ずつ広げるならまだしも、


銀行から多額の融資を受けて、一気に、不動産の購入することは、


よほど慎重にすべしです。

 


賃貸事業経営状況は、損益計算書に現れるわけですが、

 

損益計算書は会社が利益をねん出する方法を見つけるための、


手立てとなる重要なものです。

 


そのために年一回の決算書では役に立たないでしょうね。

 

なので月次決算が大事です。

 

月次決算の方が問題点が見つかりやすいからです。


 

経営上では、利益が上がったからといって、


必ず同額のキャッシュが生まれるわけでないですね。


 

ほとんどの経営者は、普通に経営しておれば、


必ず利益が出るものと考えがち。


 

なぜ倒産するか、それは、利益を出し、税金を払い、


残ったもので運営していかなければならないため、


現金が不足することがあるのです。



この利益と、キャッシュが結びつかないことによって、


利益があるのに、現金がないといことが起こるのです。



言い換えると、黒字倒産にならないためには、


現金主義の徹底ということになると思います。

 


しかし、なぜ黒字にできないか。



という問題があります。


 

赤字企業に税金の取り立ては来ませんし、


税務署は穏やかに接してくれるのです。



黒字化したらここぞとばかりに厳しくなるのですね。



黒字になれば、途端に税金を払わなければなりません。



従って、何が何でも黒字にするという強い願望がなければ、


黒字になるはずがないのではないでしょうか。



経営とは、税金を払った後に残るお金しか、


貯めることはできないのです。







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