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アパートの建て替えには注意を(大規模修繕の問題点)

アパートの建て替えには注意をについて詳しく

 

 

 

 

アパート経営をしている人にとって、


近所に新築アパートが建てば、


自分のアパートがみすぼらしく見え、


いろいろ考えることが多くなってきます。

 

 


何よりも新しいアパートに入居者が、


移るのではないかと不安になってきます。

 

 


また、経年とともに、家賃収入は落ち、

 

修繕費がかさんでくることになります。

 

 

 

さらに税金の負担も大きいとなって、


自ずと建て替えを考えるようになってきます。

 

 

 


アパートの寿命というかサイクルは、


30年〜40年位ではないでしょうか。

 

 

すでに建っているアパートなので、


立地条件の有利、不利はわかっていると思います。

 

 

 


従って、周辺の環境変化に合わせて、


入居者のニーズにしたがったものを建てさえすれば、


入居者には困らないはずです。

 

 

 

ただ周辺の貸家供給実態調査や、


空室状況を行って良好かどうか、


結果次第では時期を延ばすことも考える必要があります。

 

 

 


入居率が落ち、収入が減って、

 

補修などの維持管理費用が大きくかかってくると、


家賃を値下げしていくのか、又は、建て替えることによって、


収入を上げていくのかの綱引きになってくると思います。

 

 

その頃が、建て替える時期になるかもしれません。

 

 

現在空室で困っている大家は、木造住宅に多く見られます。

 

 

 

建て替え理由は、木造の場合、建物の老朽化がほとんどで、


ついでに、設備の老朽化、間取りの変化になっています。

 

 

 


間取りは、一般的に2K、2DKだったものが、


1LDKを中心としたものに変えられています。

 

 

 

節税面から新築時は固定資産税にしろ、


不動産取得税にしろ優遇措置はあります。

 

 

 

建て替えをすると、土地の有効利用を高め、


良質な資産を残すことになると思います。

 

 

 

 

アパート大規模修繕の問題点

 


建て替えには、いろいろと問題点があります。

 

 

しかし、大規模リニューアルにも、

 

いろいろと問題点があります。

 

 

築年数が経過すると、設備の老朽化、建物の老朽化、


賃貸物件としての格差が現れます。

 

 

空室だらけの老朽化したぼろ物件がある一方で、


満室物件もあるわけです。

 

 

この違いは、内装工事、設備交換、


改修投資や管理のあり方から生まれるのですが、


競争力を維持していくには、


ぼろ物件になる前に改修が必要になってきます。

 

 

ところが、アパートの大規模修繕には、


騒音によるクレーム


塗料臭によるクレーム


その他様々なクレームなど、


いろいろと起こりがちなのです。

 

 

全空アパートなら問題ありませんが、


入居者が一人でも住んでいると、


一般的にアパートで、大規模修繕をする場合には、


住んでいる人はかなりの長い間、不自由になります。

 


入居者サイドでは、洗濯物も干せず大変だったりします。

 


入居者の満足度アップのために、


内装リフォーム工事や塗装工事をしたのに、


逆にクレームが起こったら大変です。

 

 

 

マンションなどでは、仕事や勤務で、

 

外出中ならともかく、平日の昼間は、

 

大騒音で家にはいられない日も多々あると聞きます。

 


大家さんにとっては何ともないことが入居者にとっては、


大変なストレスだったりします。

 

 

 

 


アパートの建て替えの注意点は

 

 

建物が古くなると、維持補修や管理に費用がかかってきます。

 

 

そのため、入居状況が悪くなり、家賃を下げなければ、


入居者が決まらなくなります。

 


劣化してくると、空室対策の判断としては、


設備の交換や、建物の建て替え、


家賃を下げるといったことになります。

 

 

古くなったアパートを、そのまま継続していくのか、


あるいは、新しいアパートに建て替えるかを判断するためには、


経営収支に与えるインパクトを考慮して、

 

判断しなければなりません。

 


アパートの取り壊しには、解体費用だけでなく、


撤去物搬出費用、廃材処理費用もかかり、


小さなアパート一棟の解体費用は、


トータルで100万円位かかる計算です。

 

 

解体工事は、専門の業者がしますので、


ハウスメーカーや工務店の建築とは、別途工事です。

 

 

古くても満室に近い状態なら、

 

立地条件としては恵まれています。

 

 

ただ立ち退き、明け渡しに骨が折れるとは思います。

 

 

借地借家法は、借家人の社会的、経済的利益を守ることを、


第一目的としていますので、修繕費が、新築同様にかかるなど、


正当事由がなければなりません。

 

 

つまり、現在の法律では、相当古く劣化したアパートでなければ、


立ち退きは認められません。

 

 

立ち退きが認められる場合でも、移転先の敷金、礼金、


引越し料は、大家の方で負担するべきでしょう。

 

 

立ち退きは、更新時に、立ち退きの計画があることを発言し、


それを条件に、再更新契約を結び、立ち退きまでには、


やはり2〜3年の時間を費やす計画でかかるべきです。

 

 

ちなみに、建て替えに伴って、新しい建築基準法が適用されます。

 


以前の建物が建てられるかを確認する必要があります。

 

 

現在の法律では以前のような建物が、


建てられないことがよくあります。

 

 

先ず土地が第一種住居専用地域であれば、


広さに関係なく10メートルまでしか建てられなくなっています。

 

 

特別に許可された場合には、もう少し条件は緩和されますが、


それでも、12メートルまでの高さの建物しか建てられません。

 

 

第一種住居専用地域は、住宅の環境としては、


一番良い土地の地域ではありますが、


収益的には効率が悪く、最適の土地とは言えないかもしれません。

 

 

土地は決められた幅で、道路と接していなければ、


建物を建てられませんし、原則としては、


2メートルの幅で道路に接していればいいのですが、


東京都では、3階建て以上の建物では4メートル以上、


道路に接することが条件になっています。

 

 

 

また、建物の延べ面積の大きい建物になると、


さらに広い幅で接する必要があります。

 

 

そして、地域によっては、土地の面積に対して、


建てられる建物の延べ面積の割合(容積率)も、


最高限度が決められています。

 

 

また、建物の建築面積も土地の面積の一定割合を、


超えられないもの(建蔽率)とされています。

 

 

新しく建て替えるアパートは、


アパートの不満率のトップにあげられる、遮音性、断熱性、


高齢者への配慮(バリアフリー)、収納スペースを、


十分考慮し、また周辺に同業者のアパートも研究して、


足りないものを、把握して補う必要があるでしょう。

 

 

共同住宅は一般住宅より、防災、安全に関する規制が、

 

厳しくなるため注意を要します。

 


ちなみに、防犯が良いと入居率も高くなってくるでしょうね。

 

 

 

 




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