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他人の土地に囲まれた袋地(囲繞地)を買ったらどうなる

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他人の土地に囲まれた袋地を買ったらどうなるについてあれこれ

 

 

 

 

不動産投資をする上で、物件を安く仕入れることは大事ですが、


非常に安く買える方法として再建築不可物件を、

 

買うということがあります。

 


その中でもひときわ安く買える物件としてあるのが、


他人の土地に囲まれた袋地にある物件、


他人の土地をまたいで建てられている物件があります。

 

 

他人の土地に囲まれて公道に通じていない土地(袋地)にとって、


その土地を囲んでいる土地を囲繞地といい
 

買った建物の前に他人の土地があり、


そこを通らなければ行き来できないという囲繞地に、


囲まれた袋地がある。

 


自分の所有する土地の前に他人の土地があり、


その土地を通らなければ道路に出ることも、


自分の敷地に入ることもできない場合は、


建て替えるときに、問題になる可能性があります。

 


つまり普段は何気なく使っていても、


ひとたび建て替える場合は、

 

その土地の所有者に許可を得なければ、


役所の確認申請がおりないわけです。

 

 

つまり、道路との間に他人所有の土地がある場合は、

 


袋地と言われ、その土地の所有者には、

 

許可をもらうために、時間をかけて周囲の地権者を、

 

説得するのが基本です。

 

 

許可を得なければ、建物を立てることも、

 

勝手に電気を引くこともできないわけです。

 

 

電気を引く場合でも、いったん他人の土地を経由して、

 

電気を引くことになりますので、許可をとる必要があるのです。

 

 

もっとも、他人の土地や家の上空に電気線を這わすことは、

 

将来の問題を懸念されて、許可されないことが多いのです。

 

 

 

よしんば、電気の引き込みの許可を得たとしても、

 

その場合でも、

 

いったん他人の建物に引いている電気系統を経由して、

 

二次的に電気を引くことになるのですね。

 

 

そうしなければ、他人の土地や家の上空に電気線を通すためには、

 

電柱を建てる必要があるのです。

 

 

注)

(基本的に電力会社は電気を引く義務はあります。

 

しかし、他人の土地の上を通って電線を引く場合は、本線の電線のあるところから測って、

 

距離が20メートル以上あれば、直通の電線を引くことができません。そのため、

 

電柱やポールを建ててそこを経由して引くことになるため時間も費用も大きくかかるのです。

 

また他人の家の上を通って電線を引く場合は、屋根から2メートル以上離さないといけません。)

 

 

 

当然、問題が起こる。

 

将来、他人所有の家は解体されないとも限らず、

 

将来のことなど、他人さんのことなのでわからないことが多い。

 

 

壊して更地にしたり、新しい建物に建て替えられることもあるわけで、

 

その時は自分の家の電気が切れる可能性があるのです。

 

 

使用権や処分権は依然として囲繞地の所有者のものですので、

 

その時のために、

 

普段から、対策を立てておかなければならないですね。

 

 

また、上下水道管を通すにも、他人の土地の下であっても、

 

黙って通すわけにはいかず、

 

一言声をかけて許可をとっておく必要があるわけです。

 

 

物件の価格が安いからといって購入すると、


このようなことが起こりがち。

 

 

もっとも、既に建物が建っている場合は、

 

所有権は一番強い権利ですので、


侵すことはできませんし、侵されることもありません。

 

 

とりあえず人に建物を貸して、キャッシュフローは得られます。

 

 

自分の土地が死に地といって、囲繞地に囲まれて、


何も利用することのできない無価値の土地になるからといって、


他人の土地を自分だけの都合で利用する権利は認められません。

 


ここは、話し合いによる解決が大事です。

 


具体的な解決策として、その土地を買い取るか、

 

道路に通じる一部分を買い取る、借地として貸してもらう。

 


もし建て替えるなら、許可を取るということが必要です。

 

 

入口が道路に当たり、その道路が他人の土地である場合、

 

道路の所有者と協議をする必要があります。

 

 


そして、きちんと土地賃貸借契約書を作成しましょう。

 

土地賃貸借契約書があれば、土地の財産価値も上がり、


担保物件として銀行も評価します。

 

もっとも、道路の所有者がこれを認めない場合は、

 

どうすればよいか。

 

この場合は、土地賃貸借契約書がないわけですので、

 

建て替えることはできません。

 

 

ただし、リフォームはできます。

 

 


もし自分の土地に建物が建設されているのなら、


通行権はありますし、通行権は人が通行する権利ですから、


この点が否定されることはまずありえません。

 

 

繰り返しになりますが、もし建て替える場合は、

 

建築確認証明が必要になります。

 


その場合他人の土地がある場合は本来の道路としては、

 

認められませんので、その土地の所有者に通行許可をいただいて、

 

キチンと書類を交わさなければ、


役所の確認申請がおりないということになります。

 


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