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確定申告と節税対策

確定申告と節税対策について

 

 

 


サラリーマン大家さんは、

 

副業である不動産投資の前年度の所得金額が、

 

20万以上ある場合、 

確定申告をする義務があります。

 

 


その場合白色申告青色申告のどちらかを選ぶ必要があるのですが、

とりあえず白色申告でもいいのですが、

 

青色申告にすることが節税対策になりますよ。

 


 
なぜなら 青色申告のメリットの1つに初年度に

赤字が出た時には、その損失を


3年間繰り延べることができるということになっています。

 


これは白色申告にはありません。

 

 

 

また青色申告で、複式簿記で記入すると、

 

65万円の控除(事業的規模)を受けることができます。

 

 

 

したがって初年度から できれば複式簿記で記入することを、

 

お勧めします。



 

サラリーマン大家さんは本業があるため、

 

帳簿付けにあまり時間はさけないと言う方もおられます。

 

 

しかし、何とか頑張って欲しいと思います。

 

 

新築を購入しても中古を購入しても、

ほとんど初年度は、必要経費が多くなります。

 

 

 

従って、赤字になりかねません。

 

 

そこで 損益通算という手を活用します。

 



不動産所得が赤字になれば、

 

サラリーマンの給与所得と通算されて、

 

支払ったサラリーマンの源泉徴収税を、

 

還付されるのです。

 


但し 不動産所得の金額の赤字のうち、

 

土地を取得するために要した借入金の利子に相当する部分の金額は、

 

損益通算することができません。



 

つまり、土地の借入金利子は、損益通算できないというわけです。

 


しかしそれでも、赤字が残ったら、

 

翌年以降3年間繰り延べができる制度になっていますので、

 

これを利用して節税を図ることができる点は大きいです。

 

 

次の年に たとえ黒字に転換したとしても 

 

その金額から前年分の赤字がマイナスできるので、

 

節税効果が高いのです。



ちなみに、必要経費のうちの減価償却費は、

 

経費項目となっていますが、実際には他の経費と異なり、

 

現金支出をともなわない経費です。

 

 


したがって、節税という観点から考えますと、
 

償却資産のウエートの高い物件であればあるほど減価償却費として、

 

現金支出をともなわない経費をたくさん計上できますので、

 

キャッシュフロー上有利な投資を可能としますね。

 

 

この点については、土地にウエートの高いアパートへの投資よりも、

 

建物にウエートがあるマンション投資の方が勝ります。




また、中古物件は短い期間で減価償却できるので有利ですし、

借地権物件は建物だけですのでさらに有利です。

 

 


中古といえば中古車を思い浮かべますが、

 

中古車なら4年落ちの中古車を購入すれば、

 

こちらも、節税効果が大きいのです。



4年落ちの中古は、定額法なら耐用年数が2年になるために、


1年間に購入費の半分を減価償却に計上できるのですね。



また、定率法は、同じ耐用年数2年の場合、

 

償却率は1.000ですので、


購入費の100%を1年で減減価償却できるのです。

 

 

これは節税効果が大きいです。




サラリーマンは銀行から融資を受けやすいため、

 

資金調達が容易だと思います。

 

 

サラリーマンの利点は、

ローンを利用して不動産を購入して節税を図ることで、

 

損益通算することで、払いすぎた税金が還付されますよね。




その他、青色申告では帳簿をつけることで、

 

青色申告特別控除が計上できたり

 

青色事業専従者の給与を、必要経費にできるので、

 

これまた節税効果が高くなります。

 

 

 

ただし青色申告をするためには、

 

帳簿をつけなければなりません。




賃貸業を大きくして事業的規模になれば、

 

節税効果も大きくなります。




不動産所得者が専従者給与を認められる場合には、


賃貸規模が事業的規模で行われていなければならないです。


 

 

そして、青色申告特別控除といって、事業的規模なら、

 

毎年65万円控除できます。

 

 

この両方で節税効果が大きくなります。

 

 

しかも、二つとも現金出費が伴わないので節税対策としては、

 

優れています。

 


事業的規模でない場合は10万円ですが。

 

 

注、 事業的規模の場合は5棟10室以上の賃貸物件が必要

注、 土地の取得に要した借入金利子額の計算の仕方

   土地の取得に要した借入金利子額=

   (土地と建物の取得に要した借入金×借入金利息)×

   土地の取得に要した借入金÷土地と建物の取得に要した借入金

 

   借入金が土地と建物に、区別することができない場合は、

   借入金は、先ず建物の取得に充当し、

   残額を土地の取得に充当して計算します。

 

 

 

確定申告と節税対策 2について

 


サラリーマン大家さんは事業規模が大きくなってくると、

 


法人化すると、節税メリットが多くなります。

 

 


法人化すれば赤字は7年間 繰り延べることができますし、


個人では所得税 住民税が最高50%なのに対して、

法人では法人税が40%になります。

 

 

サラリーマン大家さんが、法人化する方法として次の3つがあります。



 


1つ目は 法人を設立しておき 


その法人にアパートやマンションを売却する方法で 


法人の出資者を子供にすれば相続対策にもなります。

 

 

2つ目は 賃貸の管理会社を設立して、

 

その会社に管理を委託した形にして、

管理料を受け取ることもできます。



 

配偶者等を役員にして給与を出せば、

 

所得の分散を図ることができ節税対策になります。

 

 

3つ目は、不動産管理会社を設立して、


その会社が大家さんの建物を

一括家賃保証する方式です。 

 

 
 

家賃保証のリスクを負っているという理由で、

 

管理料を多少は高めに設定して節税を図れます。

 

 

自分に合ったやり方で法人化して、

 

節税効果を図るといいと思います。

 

 

 

 

 

 

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