サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


アパートは売るときは、収益還元法になる | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
アパートは売るときは、収益還元法になる
アパートは売るときは、収益還元法になるあれこれ

 


1億円の価値のある更地にアパートを建てると、


貸家建付地として資産価値が減少します。

 

そうすることによって、土地の固定資産税が軽減され、


安定した家賃収入が入ってきます。



 更地のままでは、何の収入もなく、


固定資産税が出ていく一方なので、


何もせずに、ただ土地を遊ばせておくだけでは、


もったいないからアパートを建てましょうという、


ハウスメーカーの誘い文句で、


建ててしまう地主さんが多いのだと思います。


 

それで、アパートを建てた場合、


アパートの建築費が5000万円かかった場合、


全額を金融機関から20年ローンで借入して、


更地にアパートを建てた場合、


建設金額に対する利回りは10%ぐらいは普通ですので、


10年で初期投資費用は回収できることになるでしょう。



しかしこの物件を何かの事情ができて売却する場合は、


収益還元法でしか売れないことになります。



 アパートの住人が少しでも入居していれば、


住人を立ち退かす必要がありますので、


土地として売却することはできません。



よって収益還元法で計算されることになります。


 

1億円の価値がある土地に5000万円の費用をかけて、


アパートを建てたので、表面上の資産額は、


土地は値下がりしないものとしてみますと、


(1億5000万円−減価償却累計額)です。


 

ところがアパートを建てた場合、収益還元法で評価しますので、


利回り10%で満室であっても1室でも空室があれば、


1億円の価値にはなりません。



仮に年間家賃1000万円の築15年程度でマンションを、


売りに出すと、これを収益還元法で評価すると、


1000万円÷10=1億円という評価になります。


 

これは満室での評価ですので、空室が多くなれば、


収益物件としての担保価値が低くなってきます。


 

もし売却すれば、建設資金として借り入れたローン残債を、


返済したら、手元に残るのはもっと少なくなるはずです。


 

更地なら1億円の価値がある土地ですが、


そこに5000万円かけてアパートを建てた場合には、


土地の資産価値は目減りしてしまうわけです。


 

このような場合、土地+建物を売却しても、


土地価格以下でしか売れず、


借り入れをしてアパートを建てることが、


安全な対策と言えなくなるのですね。




関連記事
収益還元法の、デメリット

アパートは売るときは、収益還元法になる


スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
トラックバック機能は終了しました。
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年等)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク