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ボロ物件は、安い家賃設定に挑戦しよう

ボロ物件は、安い家賃設定に挑戦しようについて

 


 

物件を安く購入すると、


メンテナンスに費用がかかることが多いです。

 


しかし、経費を最小限に食い止めることで、


安い家賃設定でも採算が合うようになります。

 

 

建物の資本的支出を伴わない単なるリニューアルは、


建物の延命や維持は期待できないので、


建物の延命に影響しないところは、


お金をかけない方が肝要ですね。

 


 

そのためには、物件を触らないことが基本ですね。

 


そのままの状態で、掃除をしっかり行って、


費用を抑えることが大事だと思います。

 

 

 


入居者は高い家賃のきれいな物件よりも、


古くても安い家賃の方を望む傾向にあります。

 

 

なので、リフォームはほとんどしないで、


そのまま安く貸す方が喜ばれる場合もあります。

 


 

さすがにリフォームはしないと、


入居者は付かないと思いますが、

 

 

 

まぁリフォームは、とにかく、


お金をかければよいというものではありません。

 


 

物件の購入の際にお金を使っていますと、


その後に、あまりお金をかけたくありませんよね。

 

 

リフォーム費用を、最低限に抑えると、


その分だけ家賃を低く抑えることができるので、


リスクが少なくなりますね。

 


 


入居者が気にするところだけ、重点的に、


リフォームする形を取る方がベターだと思います。

 


 

例えば、壁は手間やお金のかかるクロスや漆喰などにせずに、


砂壁、じゅらく壁がホームセンターで売ってあり、


それを買ってくれば、材料代が安く、自分でもできるのですよ。

 

 

 

砂壁、じゅらく壁のリフォームの仕方は、


壁に水を含ませてから、いったんすべてはがして、


買ってきた砂壁、じゅらく壁に水を加えてよく練って、


それを、コテを使って塗るだけですので、簡単で、


費用も安くなるのです。

 

 

但し時間はかかりますので時間のある人は挑戦してください。

 

 

 

もしクロスにする場合でも、クロスはすべて替えずに、


汚れたところところだけを貼り換えるだけでいいのですよ。

 

 

貼り替えた後にすべて一様にペンキを塗れば、


どこが貼り替えたところかわからなくなりますね。

 

 

 


キッチン周りもペンキで補修することができます。

 

 

ペンキといえば外壁は自分で塗ることもできますよ。

 

 

色を塗る前にホースで水をかけて、


外壁を洗ってから塗ることが肝要です。

 

 

 


上の方の高いところや、庇の下など手の届かないところは、


如意棒のような、伸縮自在のスライド付のアルミ棒を、


建材屋で売っていますので買ってきて、それを使用して、


壁面に這わせることで塗ることができますよ。

 

 

 


また、廃材などは工事現場に行けば、捨ててあるので、


現場責任者に声をかけて、それを拝借したりできますね。

 

 


なぜ、安い家賃設定に挑戦するのかと言えば、


家賃を決める際の普遍的な原理は、


家賃相場で決まります。

 

 

 

つまり、まず家賃が決まっています。

 


一般にモノの値段は、原価プラス利益で決められており、

 

資本主義社会においてはそれがまかり通っていますね。

 


しかし、これだけ競争の激しい昨今の賃貸市場では、

 

原価がいくらで、いくらの利益が欲しいからと、


単に、原価プラス利益という原価の積み上げ式で、


家賃を算出するというやり方は、


現実的でありません。

 

 

家賃は先に決まっていて、


後はそれで利益が取れるように持っていくだけです。

 

 

家賃に合わせていくということを、


やっていかなければならないはずです。

 

 

これが現在の市場家賃の実態となっているにも関わらず、


賃貸物件は、原価主義がまかり通っています。

 

 

新築物件も、ほぼこの考えにならっています。

 

 


ところが、それで入居人がつかなくなってくると、


家賃を下げて入居者を集めなければなりません。

 

 


そうなれば、利益などすぐにふっ飛んでしまいますよね。

 

したがって、まず家賃ありきだと私は思います。

 

 

その家賃に合わせるためには、


どうやって原価を下げるかということを、


考えるのが賃貸経営になってきます。

 

 

その家賃も、設定が安すぎては、儲けは出ませんから、

 

市場で通用する最高家賃を見抜かなければならないですよね。

 

というところが肝心なところですね。

 

 

 

 




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