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借りて増やすか、返えして増やすか
借りて増やすか、返えして増やすかあれこれ



返えして増やすことは、借りたものをいったん繰り上げ返済をして、

収益物件を購入するときに、再び借りることで、それよりも、

借りたものはあくまでもそのまま借りておいて、

さらに借りて増やしていくやり方、

不動産投資には二つの方法があるのですが、

どらがいいのかということを考えてみたいと思います。



守りを固めるのが返して増やすことで、

攻めを優先するのが借りて増やすことになると思いますが、

結論は、

私の答えは、どちらがいいとはいえませんが、

大事なことは資金に余裕を持っておくということですね。



そのためには

少しでも安いところに借り換えをするのも一方です。



支払利息を少なくして、

利益を上げて内部留保を厚くする方向に、

持っていかなければならないはずですね。



借りて増やす戦法は、売買価格と同額の融資を受けて、

不動産を買っていくやり方で、

自己資金はほとんど入れず、

次から次と借り入れて、

不動産を買っていくやり方です。



このやり方は、どこまでも資産拡大を追うもので、

購入時にかなり安く買い付けを入れ、

資産と負債の差額である純資産を、

増やしていくという純資産経営に、

努める必要がありますね。



もっとも、不動産投資は他の事業と違って、

収益性があるわけですから、

借金があってもよいのです。



さらに借金をして増やせばよいわけです。





かたや、返して増やすタイプは、

借金は返さないといけないという人です。



極端な場合、不動産投資をするのに借金をしないで、

自己資金だけで買っていく投資家もおられます。



つまり銀行から借金して不動産を買ったのはいいが、

それだけでも大変だと思っているのに、

さらに借金するなんてとんでもないと考える人です。



こちらのタイプは堅実派で、

借りたものは、絶対に返しますというタイプですが、

資産を増やすのに、

時間がかかるという弊害があります。



不動産投資家には、この2通りがあるのですね。


そうはいっても、銀行から借り入れをしないで資産を増やして、

短期間にリタイアした投資家を私は知りません。




借りて増やすか、返えして増やすにしても、

それぞれメリットと、デメリットがあります。



ちなみに、絶対に返しますという人は、

貸主から、たしなめられることがある。



返す返すと言っても、あなた、

収益性さえあれば、次から次へと借金していって、

賃貸事業を大きくするのが、

不動産投資なのですよと言われることがある。



そう言われても、どうしても返すと言って、

引き下がらない人もいますね。



そんな人に対しては、貸手も、とうとう愛想が尽きて、

あなたは、やっぱりいい投資家にはなれませんなとなるのです。



大家さんにはこの二つのタイプがいるのです。



不動産投資は、他の投資と違い、

どうしても借り入れを前提としたものになりやすいのですね。



不動産投資から上がる利益を積み重ねて、

自分のお金で不動産を購入するというのではなく、

先ず銀行からお金を借りて不動産を購入する。



利益を出してそれを積み立てて買うよりも、

借金して金利を支払った方が節税になり、

メリットが大きいと考えるのです。



借りて増やす場合の弊害ですが、

借り入れによる資金調達は、不安定です。



景気変動によって、市場における金利や、銀行融資姿勢の変化、

政府や金融機関の政策や方針といったものに、

影響を受けやすいのです。



新しい融資や、不動産投資拡大のための計画が、

このような事情によって、機会が損なわれかねないのです。



また資金を貸してくれる銀行の意向や金利動向を気にするあまり、

積極的な手を打ちにくいこともあります。



銀行は資金のある人にはお金を貸しますが、

資金がなくなれば、いつでも回収に回るといわれています。



お金を貸して取りぐれたのでは、

銀行の経営は成り立ちませんので、

回収に目を光らします。



約定返済日に、返済が遅れた投資家には、

要注意のレッテルを貼ります。



また、経済政策や金融政策の変化で、

わずかな間に事業環境や国の政策が、

一変してしまうこともあるのです。



そのような中で事業を続けていくためには、

予想を上回る資金が必要になる事態に、

追い込まれるかもしれないのです。



もし資金に余裕を持っていなければ、

種々の問題に追いかけられるばかりで、

将来を見据えた積極的な手が打てなくなります。



なので、大家さんは、必要に応じて使える自己資金を十分に、

持てるようにしなければならないはずです。



借りて増やすか、返えして増やすかはバランスが大事だとなりますね。









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