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建物は法定耐用年数を超えても住めるのに、減価償却は22年ですることに疑問を持ちませんか
建物は法定耐用年数を超えても住めるのに、減価償却は22年ですることに疑問を持ちませんかあれこれ



家の構造(木造、軽量鉄骨、鉄筋コンクリート)と、


何年住む(何年持たせる)かは当然変わってきます。


 

ハウスメーカーに聞いたのですが、ちゃんとした木造建築なら、


メンテナンスをキチットすれば100年持つと言ってましたね。




海外の家の寿命が50年以上と長いのは、


中古市場が活発であるからなのだと思います。


 

自分で補修メンテナンスしながら住んでるんですよね。


 

税務署に貸家を買うとなぜ減価償却が必要になるのかと尋ねると、

 

建物というものは使っても形を変えずに残っています。


 

製造業の原材料のように、使えば製品に姿を変えて、


なくなってしまうようなものとは違うのです。

 


なので、何年も住める家を買ったのに、


一時にすべて費用として落としてしまうのはおかしい。

 

そうかといって、さんざん住んだあげく、取り壊すときに初めて、


費用に落とすというのも明らかに不合理です。

 


その建物がきちんと立っていて、人が住むことが出来る耐用年数を定めて、

 

その期間にわたって費用に計上するのが正しいという答えが返ってくる。

 

これは納得のいく話です。


 

しかし税務署の常識では、その耐用年数について、

 

いわゆる法定耐用年数に従って償却することを考えています。


 

耐用年数の適用等に関する取扱い通達1−1−2にあてはめて、


償却年数を決めます。


 

木造の建物の耐用年数は22年と定められています。

 

この規定に従えば、非常に荒っぽい使い方をする入居者が部屋を使っても、


22年で償却することになる。

 

(ちなみに、転勤などで、今まで自宅として住んでいた建物を、


貸家に転用した場合は、貸家に転用するまでの期間についての減価償却年数は、


本来の耐用年数に1.5倍します。)



自宅の場合は、賃貸住宅と違って大事に使って住むからだということです。


 

建物の保守をキチンとして大切に使えれば、35年持たせることができる。


あるいはもっと持たせることができる。


 

そうであれば、償却も実際に建物を正常に使える年数で、


行うべきでないでしょうかと私は思います。


 

初めから貸家の場合は、法定耐用年数で計算することになっているのですよね。

 

これは、容易に納得できることではないと思うのです。


 

それぞれの家が正常に機能する期間で、


費用に計上することが当然であるにも関わらず、


実際には、法定耐用年数に無理失理あてはめるという決め方をされて、



賃貸経営者として平然としていられるだろうか。


 


法定耐用年数というのは、公平な課税を重視する税法において、


定められたものであり、個々の物件状況の相違を認めないで、


一律公平に償却させるためのものである。




償却は実際に建物を正常に使える年数で行うべきであるはずです。





ちなみに、法定耐用年数から築年数を引いた期間が、


銀行の融資上限期間としている銀行が多いですね。



もっとも、アメリカやイギリスでは、法定耐用年数などありません。



しかし税務署では決算処理上35年で解体しても、


税法上は22年で償却しなければならない。



だからもしそうだとしたら、35年間取り壊さないものとして、


35年で償却すれば、最初の22年間は、


正規で計算した場合より償却額が少なくなるのでその分利益は増える。



逆に、23年目から35年目は正規に計算した時より利益は減ってしまう。


 

ところが、税金計算では法定耐用年数の22年での償却となるので、


実際に建物を使っていても費用に上げないことになるのでありますよね。

 


しかし、専門家によれば、税務上の耐用年数が法令で定められており、


みんながこれに従っているのに、わざわざ無理に、


異なったことをやるのは賢明ではないと言われるでしょうか。



実務的にも償却計算が2本立てになって煩雑になると、


主張するのかもしれない。



 

このような意見にたじろいで、多くの経営者は、


そのようなものかと思ってしまうのではないでしょうか。


 

たとえ、実務上の常識がそうであったとしても、


実際に使っている期間で償却すべきではないかと思うのです。



35年使えるものを22年で償却したら、


23年目以降は使っているのに償却しないことになる。


 

即ち実際に使っている35年は償却されずに、22年で計算されてしまう。


 

発生している費用を計上せずに、利益を過大に計上するというのはおかしい。

 

そんなことを毎年平然と続けているような事業に将来性などあるだろうか。



と思ってしまう。


 

法定耐用年数を使うという慣行に流され、償却とはいったいなんであるのか、


それは経常的な判断としてどうあるべきなのかという、


本質的な問題が忘れ去られているのではないでしょうか。


 

だから実際は法定耐用年数によらず建物の、


物理的、経済的寿命から判断して、大家さんが自主耐用年数を定めて、


その期間で償却を行うべきであると私は思います。

 


内部では税法上22年となる耐用年数を35年位に大幅に伸ばして計算し、


税務署などの対外的に申告する書類は、

  
税法で定められた耐用年数による償却計算で行えばよいと思うのです。




つまり、22年目までは、本来より多く税金を払って償却(有税償却)して、


後の23〜35年は本来よりも少なく税金を払って償却すべきであると思います。





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