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アパート建設の収支計算(土地を所有している場合)長期事業収支の見極め

アパート建設の収支計算(土地を所有している場合)長期事業収支の見極め
 

 

 

アパートを建設する場合に、土地を所有している場合の、

 

アパート建設の収支計算ですが、

 

一般的に、土地は所有しているので、自己資金の投入がなく、

 

全額借入金によって事業が成り立つかどうかです。

 


事業を行うにあたって借入金の手当てができるかがアパート建設のカギですね。

 

 

金融機関からの借入を起こす場合は、当然審査があります。

 


審査のポイントは、次の2点です。


1、土地と建物が借入金に見合った担保価値があるか


2、事業内容の収益性と健全性、安定性です。

 

 

 

融資審査では事業性が良くても融資金額に見合う担保が不足する場合は、

 

担保内の融資に抑えられます。

 

 

アパート建設の収支計算の概念は次のようになります。

 


家賃収入−経費=税引前利益です。

 

これに応じた税金を支払って税引後利益を出します。

 


この際、赤字には気を付けなければなりません。

 

税引後利益−借入元金+減価償却費=アパート経営の儲けです。

 


税引前利益算定で経費に計上した減価償却費は、


実際には支出していないので、ここでその金額を戻して、


税引後利益に加算され、これがキャッシュフローになります。

 

 

この計算を毎年繰り返すわけですが、

 

税引後利益は毎年一定ではありませんよね。

 


年度の推移とともに、金額の変化の流れを見定めるのが、


収支計算書を作成する目的ですが、


ポイントは経年と共に利益は減少していきます。

 


つまり、家賃収入は経年とともに下がってきます。

 


古くなるにつれて建物老朽化に伴って、

 

家賃が減少したり入居率が減るためです。

 

 

修繕費は、建物を健全に維持するためには、長期修繕計画を立てて、


必要時期に手入れしなければならないはずです。

 


これに要する金額は全て貸し主の負担で行うのですが、

 

 一時に費用の捻出はたいへんなので、

 

毎年積み立てておく必要があるでしょう。

 


ただし、修繕はリフォーム資金として借入もできます。
 

 

ちなみに、実際に支出した修繕費は単年度経費に計上できます。

 

 


減価償却費は建物本体と設備分があり、


木造建物は22年償却(定額法)ですが、


設備工事分の耐用年数は15年(定率法)と短くなっている。

 

 


設備の減価償却は16年目にはなくなりますので、


実際に収支計算を行う上でこのことが大きく影響します。

 

ですから、経費が圧縮されて支払う税額が多くなり、

 

結果として利益が少なくなります。

 

 

経費にはその他 創業費があり、


これには、不動産取得費、登録免許税、抵当権設定費、調査費、


広告宣伝費、仲介料、事務費等を合計して、

 

初年度経費に計上します。

 

 

経費にはこのほかさらに、固定資産税、委託管理費がある。


借入金の利息は経費に計上できるが、元金分は経費に計上できません。

 

借り入れの元金は税引後利益から返済します。

 

 

税引後利益と減価償却費から借入金返済を引いたものが儲けですが、


投資した額に応じた利益として満足できる内容かどうかを見るのが、


収支計算の最も重要なポイントです。

 


賃貸事業は年度が繰り返されるにしたがって儲けは減ってきます。

 

なので事業初年度の数値を見るだけでなく、

 

返済完了に至るまでの長期で追っていく必要があります。

 


というのは、経費として支払利息は年々減少するため、


これは、税引前利益の増加要因になり税金が増えるわけです。

 


また、返済に占める元金分は逆に年々増加してきます。

 


元金は税引後利益から返済しますので、


結果として儲けの減少項目になります。

 

 

減価償却費は建物が23年目、設備は16年目に計上できなくなるため、

 

このことも、経費が縮小されて税負担額が増えてきます。

 

 

もっとも、上記計算は土地の取得は考慮されていません。


土地から取得する場合は、それに要する費用を、

 

計上しなければなりませんので、さらに利回りは下がりますね。

 

 

 






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