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空室の多いワケあり物件を買う財務基盤と気力はあるか

空室の多いワケあり物件を買う財務基盤と気力はあるかについてあれこれ

 

 

 

 

 

例えば勤め先の業績が芳しくなく待遇も落ちてきたので、

 

何とか家族を養うために副収入の道を探さなければならないとします。

 


そこで、不動産投資を始めようと決心したとします。

 


当然のことながらこの事業に利益を期待します。

 

 

 

例えば、物件を買い、それを賃貸物件として、


入居者を付けるために、どこをどのようにすれば、


貸せるのかという過程を踏むのかと思いますが、

 

特に自己資金に余裕がないという状態なら、


小さな物件から始めたほうがいいかもしれません。

 


しかし、通常の小規模大家さんが、


小さな物件や少量の物件を運営し続けても、


いつか、成長の限界に突き当たります。

 

 


したがって、複数取得は、小規模大家さんが、


中規模大家へと脱皮するための登竜門となるものです。

 

 

この先、規模拡大していくためには、


積算評価があり、キャッシュフローが出る物件を探す必要があります。

 

 

 

しかしそういう物件は、皆さんが狙っています。

 

 

従って、評価は出るけれど一般の投資家が二の足を踏むような、


マイナス要素のある物件でもあえて探す必要が出てきます。

 

 

 

具体的には、

 

入居率が低い物件


ある程度のリフォームが必要な物件


見た目が汚く、共用部のゴミが散らかっているなど、


管理状態が悪い物件です。

 

 

積算評価の高い物件は往々にして、


築年数が古かったり、入居率が著しく低かったりと、


難易度の高い物件であることが多いです。

 

 

そういう物件は、難問題が起こる確率が高くなります。

 


たくさんの物件を持つ大規模大家さんであれば、


もうこれ以上無理に物件を増やさなくても、


成長を続けることは出来ます。

 


マーケットが限られている以上、


賃貸業を成長させたいなら、多少リスクがあっても、


ある程度の規模の物件の獲得を図る必要があります。

 

 

 

従って、リフォーム費用がかかることを覚悟してでも、


ある程度の利回りのある物件を購入する必要があります。

 


特に、市場や経営環境の変化が目まぐるしい現在では、


数件の物件だけでは、一つの物件に何かのアクシデントが起これば、


突如として窮地に陥ります。

 

 

わずかの物件の盛衰により、大家さんの命運を左右されないためにも、


空室が多くても、ある程度規模のあるRC一棟ものなどを取得して、


一つずつ空室を埋めていく試みは必要になります。

 

 

 

大家さんとしては、既存の賃貸業が、


少々のことでは揺るがない財務基盤を備えており、


オーナーが人並み外れた情熱を持つと同時に、


どんな些細な事でも真剣に判断できるようになれば、


いつまでも小規模大家さんのままでいる必要はありません。

 

 


賃貸業のさらなる発展のためには、財務基盤をそろえて、


勇気を持って空室の多い物件でも経営に乗り出すべきでしょう。

 

 


しかし空室の多いRC物件には、大きなリスクや困難が伴いますから、


それにふさわしい準備が必要です。

 

 

建物の状態が良く満室の物件であれば、


購入価格も高くなります。

 

 

逆に利回りが良い物件ほど、相応のリスクがあると言えます。

 

 

 

余裕のない予算で物件を購入すると、


思った以上に経費がかかってしまって、


それが経営の足かせになってきます。

 

 

 

 


購入後に最もかかるのは、リフォーム費用と、


税金の支払いで財務がきつくなります。

 

 

そのような状態の中、思わぬトラブルが発生すると、


家賃収入だけでは足りなくなってしまって、


マイナスのキャッシュフローになりかねません

 

 

奇をてらうような投資をする場合は、


先ず大家さんが、その物件の運営に失敗しても、


それに耐えうるだけの財務体質を確保していることが、


前提条件になります。

 

 

運営の際、必要なのは大家さんの財務基盤と気力です。

 


そのためには、既存物件を十分な収益を上げられるようにしておき、


少々の損失が生じても揺るがない、確固たる財務基盤を、


確立しておくことが必要条件となります。

 

 

土地を持っている地主さんでさえ、


破綻していることを見てもわかるように、


賃貸事業には、計り知れないリスクと困難が伴います。

 

 

特に、満室になれば高利回りでも、


現在は、空室の多い物件などは、


険しい坂道を登るようなものだと思います。

 

 

 

 

こちらは、給与収入のある副業大家だからと高をくくって、


安易に考えてライバルとシェアを争っては、


勝ち目はありません。

 

 

 

RC物件の競争相手は、実は専業の大家さんや、


管理会社である場合が多く、


賃貸業に社運をかけている人達です。

 

 


物件に手をかければ、数年前までは容易に決まっていた物件でも、


管理会社同士の競争やアパート同士の競争が激しく、


一見さんの大家物件に、


入居が決まるという保証はどこにもないといえます。

 

 

 


必死で賃貸業をしているプロの大家さんや業者と同じ土俵で戦うには、


こちらも一生懸命にならざるを得ません。

 

 

サラリーマンの仕事さえ大変なのに、空室の多い物件や、


ワケあり物件の問題を、


解決するには、言うは易く行うは難しです。

 

 

 

普通の経営者であれば、わずらわしさのあまり、


思わず手放してしまいたくなるものです。

 

 

 


従って、判断を管理会社任せ、人任せとしてしまいがちです。

 

 


しかし賃貸業が失敗する原因はここにあります。

 

 

 


そうならないためにも、やはり、

 

こういう物件にトライするには、


どんな困難にも負けない精神力と、


財務基盤が要求されます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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