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なぜサブリース会社は大家さんに高い家賃を保証できるのか

なぜサブリース会社は大家さんに高い家賃を保証できるのかについて

 

 


サブリース会社は、借り上げの保証家賃を、

 

周辺の家賃相場よりも高く設定して、

 

大家さんに提供することがあります。

 

 

といっても、いくらサブリース会社といえども、


相場家賃よりも高い家賃を入居者からいただくことは簡単ではありません。

 

 

その差額を埋めるために利用しているのが、


免責期間や礼金です。

 


ご存じでないかもしれませんが、

 

サブリース会社が、新築アパートの家賃保証する際に、

 

建物が完成してから一定期間は、

 

オーナーに家賃が支払われないようになっています。

 

 

しかもその一定期間は、建物が完成してから、

 

最初の60〜120日間となっているのです。

 

 

ちなみに、建ててすぐといえば、一番の稼ぎ時なはずです。

 

 

それにも関わらず、この間の家賃が手にはいらなのですから、

 

オーナーにとっては、入ってくるお金が入ってきません。

 

入ってくるお金といえば、礼金はすべて、

 

サブリース会社の取り分になるのですね。

 


さらに、入居者からの敷金はサブリースの会社側に留保されますね。

 


つまり、オーナーは長期家賃保証の安心感を得るために、


これらの提案を受け入れなければならないわけですね。

 

 

考えてみればもったいない話ですがこれが現実です。

 


なので、この高い家賃設定がアダになって、

 

後で家賃が下げられることもあるわけです。

 

 

家賃の契約内容を見直しさせていただきたいのですがなどと、

 

サブリース業者は保証家賃を下げてきます。

 


初めに相場よりも高くしている家賃のため、どうしても下げられる。

 

オーナーはサブリース会社の家賃値下げ提案を飲まなければならない。

 


サブリース会社はこの免責期間や礼金で利益を確保することで、


周辺相場よりも高い家賃保証ができるわけで、


ある期間を過ぎると設定賃料を下げてくるはずですね。

 

 

保証家賃を高くする理由はもう一つありますね。

 

 

大家さんに提案するための、


アパート建築計画書の事業利益のかさ上げと呼ばれている。

 


つまり、月額家賃保証額×12÷建設費用=利回り。

 

大家さんにアパート建設の提案するための利回りを上げて、


アパ―計画の利益を大きく見せるわけですね。






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