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買い替え作戦の実行

買い替え作戦の実行あれこれ

 

 

 

 


不動産投資として、安易に売却を勧めない理由として、


次のようなことがあげられます。

 

 

基本的に売却した物件の次に購入する買い替え物件の運営が、


うまく行くとは限らないために、


できるだけ売却をせずに家賃収入を稼ぎ、


いざという時だけ、収支の良くない物件から、


売却していくことがベターだと私は思います。

 

 

 

また、RC物件などの売却は道路付けが良く、


二方向道路に面している土地や、角地、


三方向道路に面する敷地の広い物件は評価が高くなるために、


解体してローサイド店舗として、


建設協力金と敷金を差し入れてもらうようにすることで、


大家さんの金利負担を大幅に減らして、


賃貸事業を行うことも可能になります。

 

 

また、不動産の売却は、物件を売却した価格から、


簿価を引いた残りの金額が売却益になり、


その売却益には譲渡税がかかります。

 

 

 

建物の減価償却累計額が大きければ大きいほど、


簿価が少額になるために、売却益が出やすくなります。

 

 

注意点は譲渡所得の場合、売却益が、

 

マイナスになっても他の所得との通算は、


できない点があげられます。

 

 

 

また、5年を超える長期譲渡所得は税率は20%ですが、


5年未満の売却は短期譲渡所得になって、


税率が39%となって税額がアップします。

 

 

 

 


しかし、事業用資産の買い替え特例を利用することで、


譲渡所得の80%が繰り延べされるため、従って、


残る20%の譲渡所得に対して、


税率20%(5年を超える長期譲渡不動産に限られる)が、


課税されるので実質的な税率は4.0%になります。


(平成29年3月31日まで)


ちなみに、この買い替え特例は課税が繰り延べとなるもので、

 

買い替え資産を次に売却するときは譲渡所得税がかかります。

 

 

 

一般に多くの銀行は積算価格を重視するので、


積算価格が購入価格を上回る物件を、


買っていけば債務超過にならず、


銀行から高い評価が得られます。

 

 

 

物件が増えてくると、取引銀行に毎年確定申告書や、


決算書を提出するようになってくるので、


経営状態が悪い物件があれば、


テコ入れするか入れ替えるなどして、


収益が回るように改善を迫られることがあります。

 


所有期間で見ると、


建物は経年と共に老朽化していきますので、


築20年で買ったら、それから10年ぐらい所有して、


築30年になる頃を見越して売却して、


もっと新しいものに入れ替えるということも考えられます。

 

 

タイミングとしては安く買って高く売るのがポイントですが、


高く売れるということは、


自分が買う場合も高い時期ということですから、


経済状況を踏まえて慎重に判断する必要があります。

 

 

買い替えは、たとえば地方や郊外の物件を所有して、


5〜10年運用して、ある程度、キャッシュが貯まってきたら、


こんどは、都心の物件に買い替えるということがいいかもしれません。

 

 

要は、出口を考えると、投資家が欲しがる所に、


物件を購入しておくことでしょう。

 

 

売るタイミングは、たとえば、


減価償却期間が終わる直前という考え方もあります。

 

 

これは減価償却が終わると、


手元にお金が減るという、


デッドクロスを避けるためです。

 

 

買い替えを考えると、次の買い手のために、

 

やはり、積算価格の高い物件を求めることなってくると思います。

 

 

それと、将来にわたって安定収入が見込める物件を、


選ぶことが大事になります。

 

 

 

 


自宅の買い替え作戦実行について

 

 

不動産の価格は 年月がたてば老朽化してだんだん安くなります。

 


現在では、自宅を売った後で予算計画に合わせて納得のいく


無理のない物件を探すのは可能だと思います。

 

 

自宅を少しぐらい安く売ってしまっても、


次に買う物件で取り戻すことも考えられます。

 

 

売ってしまったあとは 予算に合った物件を、


とことん探がすことができると思います。

 

 

その間の 住まいは 仮住まいで、


民間アパートを借りることも考えられます。

 

 

そのための費用、手数料などかかっても、


それ以上に有利な割安な物件が


買えれば帳尻があってきます。

 

 

値下がり基調の現在は、先になればなる程、


安くなってきますので この時間差を活用すると


自宅は今の相場で売却して、


そしてそのあとに次の家は値下がり後で購入していくことで、


資金の余裕や買い替えの有利さが生じてきます。

 

 

従って、次に安く買うことができると、


自宅売却の評価損は問題にならなくなってきます。

 


1年位かけてじっくり予算と希望に合った物件を、

 

絞り込んでいく過程で、買おうとしている物件も、

 

徐々に安くなっていくのを実感できるはずです。

 


買い替えでは、せいてはことを仕損じるのことわざ通り


じっくり冷静にやった人が勝てると思います。

 

 

 

 

 

 


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