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地方の一棟物のRCマンション投資検討

地方の一棟物のRCマンション投資検討についてあれこれ

 

 


地方の一棟物のRCマンションの価格は、


首都圏の区分マンション一戸位の価格で買える物件もありますので、


お値打ちだと考える人が多いですね。
 

 

ただ、購入した不動産投資家の中には、


こんなはずではなかったと後悔している大家さんもいます。
 

 

表面利回りの高さに目を奪われると、大やけどを負います。

 

 


具体例を見てみますと、7月に売り出された、

 

兵庫県にある賃貸マンションです。
 

 

間取りは2DK、総戸数16戸の4階建てRC賃貸マンションが、


市場に出ているのです。

 


家賃は平均4.5万円、16戸のうち、


現在13室が空室という問題のあるパターンです。

 


ただ、固定資産税は年間50万円くらいであり、


売主希望売却価格は1700万円です。

 

1700万円で買える不動産のイメージだと、


都心の中古区分マンション一戸や、


地方の庭付きの中古一戸建てですよね。

 


それが、築35年(昭和56年築)ですが2DK、利回り33%、


16世帯の敷地面積1000平米のマンション、


23台分の駐車場がついて売られているのですから、


飛びつきたくなる物件なのかも知れません。
 


敷地面積1000平米あるから、


土地だけでも5000万円以上の値打ちがあるのです。

 

 

ちなみにこの物件のリフォーム資金がいくらになるのか、

 

見積もりを取った人がいる。

 


中身を見てみると、

 

リフォーム費用が一室当たり100万円と、


外壁塗装、駐車場整備、水道管交換工事、

浄化槽の入れ替えなどが1100万円で、


全部で、トータル2700万円かかる計算です。

 


なお、2700万円のリフォームをすることにより、


家賃保証が付くことになるらしい。

 


家賃保証を担保に、1棟丸ごと銀行ローンがつく見通しです。

 


サブリース会社がアパートを丸ごと借り上げてくれるシステム付で、

 

毎月43万円が向こう15年間入ってくる計算です。

 

 

4300万円の借入を元利均等方式の、

 

全期間固定のフルローンを組みます。

 


先ず、物件代1600万円(1700万円−手付100万円)


で一本、(月々16万支払い)

 

リフォーム代2700万円(月々27万円の支払い)で、


もう一本の、2本建てのローンを組むことになってきます。

 


銀行独自のリスクで貸すプロパーローンを組んだ場合、


返済期間は10年で金利は両方とも3.4%で、


4300万円のローンを組だ場合、


1か月のローン返済額は43万円になる。

 

 

中古マンションはなぜ安く買えるのかと言うと、

 

物件自体の維持費も大きくかかりますが、

 

それ以外に給排水管やガス管がコンクリートの中に、

 

埋まっているために給排水管が詰まった場合、

 

交換できない問題があるためです。

 

中古マンションをなぜ安く買えるのでしょうか

 

 

本体はローンで何とかなっても、この他、


不動産購入には諸費用というものがかかる。
 

 

先ずローンの事務手数料14万円、火災保険料35万円、


仲介手数料70万円、登記費用88万円、


そして、忘れたころにやってくる不動産取得税120万円。


その他にもいろいろ、計算してみると、


結局、頭金以外にかかる費用は430万円になってくる。

 

 

家賃保証付きですので、敷金礼金は入ってきませんし、


また、当初3か月は免責期間で家賃は入ってきません。

 


4300万円のローンを組んだので、


月の家賃収入とローン返済額がほぼ同じ金額になるのです。

 


今現在4万5000円で貸している部屋を含めて、フルリフォームして、

 

全室一戸当たりの保証家賃額は3万7500の査定になっている。
 

 

もっとも、満室になれば家賃収入は57万円になりますが。


この場合、分配金が、10万円入ることになる。

 

 

サブリース会社分配金システム=(サブリース会社との間で設定した金額を、


家賃収入が越えた場合、そのお金を大家とサブリース会社で、山分けすること)
 

 

リノベーションの内訳、

 

外壁塗装、浄化槽撤去、屋上貯水槽撤去、地下貯水槽新設、


トイレは浄化槽式だったのを本下水に接続、


都市ガスからプロパンに変更、水道管交換工事、

 

空室部分内装作業、フローリング、クロス全室張り替え、


駐車場整備、2DKから1LDKに間取り変更、


キッチン交換、ユニットバス設置、配管工事、


シャワー付き洗面台設置など。

 

昭和56年当時と今では内装がかなり違ってくる。

 

 

家賃収入は全てローン支払いでパーになり、


このほかにかかる固定資産税50万円はすべて自腹になる。

 


さらに、家賃収入が多いため大幅に上ってくる住民税と、

 

所得税も、自腹になる模様です。

 

 

なお、地震、火災などで、建物が使用不可になれば、


家賃保証は打ち切られますし、

 

また、自殺他殺などで、入居者が入らなくなった場合も、


打ち切られる公算が大です。
 

 

いずれにしろ、将来的に空室が増えれば、


査定家賃の見直しはあるはずです。

 

 

この物件は、水面下に隠れて見えないリスクがありますね。

 

 

この現実こそが、地方の一棟物のRCマンション投資が、

 

暗礁に乗り上げるパターンかもしれませんね。



 

もっとも、すべて自己資金で達成すれば、


何ら問題はありませんが。

 

しかし、全額自己資金で投資できる人などは皆無だと思うのですが。

 







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