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物件取得時の赤字の確定申告は、不動産投資の会計上の宿命

物件取得時の赤字の確定申告は、不動産投資の会計上の宿命について

 

 


赤字が出たからと言って、賃貸経営が慢性的に赤字になるものと、


不動産取得のために、諸経費がかかったために、

 

一過性の赤字になるものとがあります。

 

 

どちらも赤字申告に違いなく、そのため基本的に、

 

融資は通らないことが多いのです。

 

 

不動産賃貸業では、不動産取得にまつわる様々な出費があり、


取得価格に含めるものと、そのまま経費として、

 

計上するものとに分かれます。

 

 

いずれにしろ、購入初年度は経費が増えるため、


あまり所得は高くありませんし、たとえ赤字にならなくても、

 

不動産を取得した年度の決算書の数字は、


あまり良くありません。

 


中古を購入すれば、修繕費がかかったり、

 

減価償却期間も短いため、経費が膨らみ、

 

赤字になる時もあります。

 

 

これは初年度だけで、2年目からは、

 

基本的に黒字になることが多いです。

 


初年度の赤字は不動産賃貸業の宿命といえばその通りですが、


不動産を購入すると、必然的に購入諸経費が加わり、


その年の費用が増えるために、

 

赤字になった経験をした人も多いと思います。

 

 

しかし、赤字を出したことにより、決算書の数字が悪くなり、

 

それが理由で審査にはねられることになってしまうのです。





銀行は、節税目的の赤字申告などは、

 

当然わかっているはずですが、利益が出ていないことは、

 

返済原資が得られず融資の土俵に乗らなくなるのです。

 

 

 

しかし赤字になれば、サラリーマンの所得税が大幅に還付され、

 

キャッシュフローが得られることになります。

 


不動産投資で赤字を出して、本業の所得税を還付されることになり、


これが、いわゆる損益通算と呼ばれるものです。

 

 

もっとも、貸借対照表上では、財産は積みあがっており、

 

債務超過でなく健全な状態であっても、

 

本質的に赤字申告では、返済原資がないとみられるのですね。

 

 

不動産投資家が賃貸事業から借り入れの返済に充てることができる原資は、


税金を払った後の利益+減価償却費です。

 

 

 

しかし、減価償却が大きくなって赤字になった場合は、

 

その旨を、融資担当者に伝えることで、

 

減価償却費が返済原資だと見てもらえる可能性もあります。

 

 

また物件の取得がなかったとすれば、


毎年かかる経費はどのくらいなのか、


収支明細を見せることで、一過性の赤字だと、

 

主張することもできますね。

 






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