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不動産経営は内装を極めることが大切です

不動産経営は内装を極めることが大切ですについてあれこれ

 

 

 

 

一般にリフォームを行う場合は、

 

いかに経費をかけないで、

 

最大の価値を上げるかになってきます。

 

 

賃貸ビジネスとは わかりやすく言えば、

 

商品である部屋を月単位で賃貸する、

 

ビジネスになります。

 

 

物件の価格に、リフォーム費用、

 

入居者募集等の経費を上乗せして 

 

さらに管理費等を加算した賃貸物件の価格と、


賃借人から受け取る、家賃との差額が利益になります。

 


安くて質のいい、

 

素敵な賃貸商品にするためには、

 

内装を極めることが 


重要になって来ます。

 


大家さんは内装の企画を立てて 

 

予算範囲を決定し、それによって 

 

最高の内装に仕上げて、

 

お客さんである入居者に気に入ってもらえるか。

 


その責務の見返りに賃料を受け取ります。

 


内装を極めれば 入居率を高確率に保持し 


大家さん業を安定させることにつながります。

 

 

このように内装を極めることができれば、

 

思わぬ掘り出し物件を入手するチャンスが 


増えてきます。

 


内装を極める理由は、日本の賃貸住宅戸数の 


住宅ストック数の実状にあります。

 

 

現在の日本の賃貸住宅戸数は 約1700万戸程度あります。

 

そのうち民間住宅は約1200万戸になっています。 

 

しかしながら そのうち賃貸住宅として 貸せる状態の

 

住宅はだいたい500万〜600万戸と、

 

推定されています。

 

 

残りの約700万戸は リフォームされず、

 

居住の用に供されていない物件ということになります。

 


空き家の700万戸のうちの420万戸が、

 

大家さんの持っている賃貸住宅で、

 

残りが不動産屋さんが持っている、

 

売却用の中古住宅になっています。

 


空き家は、リフォームされず 

 

居住の用に供されていないものと解されます。

 

もっとも、リフォームされたにもかかわらず、

 

空室になっている物件もあります。

 

しかしそういう物件は、家賃を下げていけば、

 

いつか手を上げるお客さんがいるのです。

 

 

問題は、リフォームを施せば入居希望者は現れるのですが、 

 

リフォームをしないまま放置されている物件です。

 

 

そういう物件が市場に余っているわけです。

 


再建築不可物件であっても、

 

内装業をメインとした建築工事は、

 

通常、行政の許可を必要としません。

 


内装を極めるポイントは、競争力を上げて差別化を図るためです。

 

 

これには、大家さんのセルフリフォームも当てはまります。

 

 

そのためには、リフォームを職人に直接発注することによって、

 

経費を抑えることができてきます。

 

 

セルフリフォームする利点は内装を極めるためです。

 

 

ある時は、職人のリフォームのやり方を見ながら、

 

リフォームの仕方を吸収したり、職人から教わったりして、

 

自分でも実際にやってみることで内装を極められます。

 

 

さらに効率的なリフォーム工事として、

 

1人に職人が請け負う形で 必要な工事は、

 

職人の方ですべての業者を集めてもらう様式で、

 

工事一式を発注すれば、手間もかからず、

 

時間も費用も節約できます。

 

 

職人に直接発注するなら、中間マージンを省いた金額で 

 

発注できるため、工事費は安くなります。

 


賃貸建築物はコストを抑えるためにも 

 

内装を極めれば、建築確認申請が 


必要になるような建て替えは必要ありません。

 


内装を極める目的はただ一つ、

 

ライバルがリフォームの規模に、 


委縮して手を出そうとしない物件にも、

 

昇順を合わせられるのですね。

 

 

ボロ物件を購入することはできても、内装がいくらかかるかを、

 

見分けられる賃貸経営者は必ずしも多くはありません。

 


最近のリフォーム術は 非常に進歩してきています。

 

 

建て替えなど、全然必要ではありません。

 


賃貸経営者の実力は 内装で決まってくると 


言っても過言ではないと私は思いますよ。

 

 

 

 

 

 

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