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アパート、建て替えでは採算が合わない

アパート、建て替えでは採算が合わないについて

 

 

老朽化したアパートを見てみると、


一番面倒がなく、長期的に資金を回収しやすいのは、


建て替えをすることであります。

 

 

しかし市場調査をすれば、必ずしも新築物件が優位になれるとは限らない。


その最たる理由は、新築物件での家賃設定額が、


中古物件と比べて伸びないということです。

 

 

家賃が下落傾向で、空室率が上がっている事を考えると、


せっかく新築したとしても、事業として採算が合わないため、


建て替えでなく、再生を選択する方がリスクが少ないといえます。

 

 

又、解体の際に出た廃材は、資源ごみとして再利用するために、


分別しなくてはいけませんので解体費用も跳ね上がってきます。

 


最近では、リフォーム技術も進歩していますので、


新築ではないが、十分新築の商品と競合できるだけの魅力を、


持たせることが可能です。

 


もっとも、私は建物を活かす場合には、


きちんと耐震診断をクリアできるぐらいメンテナンスすることが、


大事だと思います。

 


今よりも20年近く寿命を延ばすことを目指すべきです。

 

 

表装材だけ新しくしても、真に長期的に建物を活かすことにはなりません。

 

それでも、リノベーションの場合は、新築の商品の2分の一程度のコストで、


実現させることが出来ますので、新築に対しても優位な立場を築けます。

 


新築ではないが、十分新築の商品と競合できるだけの、


魅力を持たすことが出来るでしょう。

 

 

再生で、賃料を上げて募集しても、


十分勝算はあると思えます。

 

 

もっとも、入居者がいる場合は、そこには内装工事を施しませんが、


それでも、外回り等の共用部に相当の改善を施せば、


既存入居者にとっても長期入居につながります。

 

 

建て替えをすれば、借入金が増えます。

 

 

けれども、家賃収入も増えると予想出来ます。

 

しかし、それは予想しているだけであって、


下手をすれば同じままかもしれません。

 

 

家賃収入が増える保証などどこにもないのです。

 


また、リノベーションをしても、いずれ建て替えるのであれば、


それは捨て金になると思われるでしょうが、


建て替えをしなければならないという前提が、


そもそもおかしいのではないでしょうか。

 


莫大な費用をかけることなく、最小の経費でどこまで、


入居者に満足してもらえるようなことが出来るかで考えるべきだと思います。





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