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空室になる賃貸住宅とならない賃貸住宅

空室対策の決め手

アパートとマンションの建物の構造によって入居付けに差があるのでしょうか
どうすれば空室が埋まるのか(もう万策尽きたというときが空室対策の始まり)
内見者を増やすには
嫌われる賃貸住宅と 間取り
自主管理物件は管理もやっている仲介会社に頼むと、永遠に入居者が決まらない

なぜいつも募集すればすぐに決まる物件となかなか決まらない物件があるのか

内見された方が申込に至らなかった理由
その場で決まらなかったらほとんど申し込みはない
空室になる賃貸住宅とならない賃貸住宅
空室がなぜ埋まらないのか


空室が出やすい賃貸住宅と出にくい賃貸住宅の違いは、

 

 

 

結論から言えば、空室になる賃貸住宅とならない賃貸住宅の違いは、

 

トータルの商品力です。

 

 


私が住んでいる地域では、


満室経営で勝ち組の大家さんがいる一方で、


なかなか満室経営が出来ていない、


空き部屋を長期にわたって抱えている大家さんも、


多いのが現実なのです。

 

 

賃貸物件を入手して運営して退去となれば、


外装の一部や内装の一部に、


経年劣化が見つかる状況であれば、


見積りを取って予算の範囲内で、


リフォームを行なう必要があります。

 

 

最近はお部屋の数もどうみても、


供給過剰な状態ではないかと思うのです。

 

 

この厳しい状況の中で勝ち残るには、


私達はどの様に対応していったら良いのでしょうか。

 

 

 

先ずは、所有している賃貸物件の立地、築年数、


家賃、広さと間取り、設備面や建物のグレード、


木造、鉄骨造、RCが同じ地域の競合する他の物件と比較して、


商品力で上回っていなくては、客付けで負けてしまいます。

 

 

空室が出やすい賃貸住宅と出にくい賃貸住宅の違いは、

 
大きく分けて3つ考えられますが、


1つ目は、部屋の価値よりも家賃が高いということです。

 

 

入居希望者はインターネットの情報をはじめ、


さまざまな情報誌などを見ているはずです。

 


その時点で高いと思った物件には、


問い合わせをしません。

 

 

現地案内に訪れない物件は、ほとんどの場合、


家賃が高いという判断を入居希望者側が、

 

していると考えられます。

 


家賃設定が相場とかけ離れていては、


入居者は入らなくなります。

 


かといって安易な値下げは入居者の質を落とし、

 
物件の価値を下げてしまいます。

 

ではどうするのか。

 


結論は、家賃を下げなくても入居者が集まる物件にすることです。

 

 

古い設備を入れ替えたり、内部の使い勝手を良くするように、


リフォームして、入居者のニーズに応えた設備を整え、


その設備投資の原資は、下げたつもりの家賃差額だと、


しっかりと考えてみてはどうでしょうか。

 

 

なぜ空室が生じるか、対策として、


2つ目は外観をきれいにしておくことです。

 


入居希望者は家賃に納得すると、

 

次はぜひ物件を見に行きたいということになります。

 


そこで、外観がみすぼらしかったり、


環境が悪かったりすると入居を見送ったりします。

 


これは外観と物件周囲に問題があって、

 

環境にも問題があるということです。

 

 

エントランスや階段などの共有部の整備は必要です。

 

 

もしも、入居者さんの退去が発生したとしても、


外装が綺麗になっている物件は、


引き続き直ぐに新しい入居者が決まる可能性が高く、


満室経営を維持する事が容易になり、


そのおかげで大家さんにとって長期間収入を、


維持してくれる大切な物件になる事は間違いないと思います。

 

 

ところが、部屋の中に入ったけれども、

 
今度はここが嫌、ここも何となくと、


決め手になる点もなく、

 
次の物件も見ると言って帰ってしまえば、


これは物件の中に問題があるということになります。

 

 

つまり、3つ目は中身をよくすることです。

 

 


また中身の悪い物件は、たとえ入居が決まっても、


早期退去につながる可能性が増します。

 

 

前の入居者が住んでいた物件を上回る価値を、


創造する改修工事をしなければ、


同じ家賃で貸せないと思っておいた方がいいかもしれません。

 


例えば、洗濯機置き場を室内に確保したり、

 
その際、トイレのドアが邪魔になるのなら、

 
開き戸から引き戸にしたり、

 
階段に手すりを付けたり、

 
当然、床のきしみなどの不具合は直しておきましょう。

 

 

また、温水の出る洗面化粧台設置、

 

これらは大した費用もかけずに改善できます。

 

 

当然、不具合は全部直しておくべきですよね。

 

 

その際、古くなった設備をただ入れ替えるのではなく、

 
生活の中で、実際どういう動きをするのか、


シミュレーションしてみて、


入居者がその物件で暮らすことをイメージしたうえで、


快適に、使いやすいように、

 
考えたリフォームをしたいですね

 


 

その上で、清潔で、予算の範囲内で、


できる限りの最善のリフォームを行い、


お客様から他の物件と比べられた時に、


積極的に選ばれる物件に仕上がっているかが大事ですね。

 

 

それらの条件をきちんと満たしている場合は、


後は、仲介会社さんへの募集活動です。


 
地域の賃貸仲介実績が優れていると思われる仲介会社すべてに、


入居者募集のお願いをしましょう。

 

 

不動産売買仲介も行っている不動産会社でも、


必ず賃貸仲介が得意な会社もありますので、


そちらにも合わせてお願いするのも重要だと思います。

 

 

賃貸仲介会社さんの営業さんからお客様を案内されたとすれば、


いっぺんに決まる物件でなければなりません。

 

 

何度も案内して頂いても決まらない物件には、


何らかの問題があります。

 

 

案内して頂いたにもかかわらず、


お客様の選択からもれた場合には、


必ずその理由があるはずです。

 

 

 

それが、リフォームや設備面の問題なのか、


家賃面であるのか、


立地など対応する事ができない問題なのか、

 

原因を明確にした上で対策をします。

 

 

 

立地など対応する事ができない場合は家賃を下げるか、


お部屋の付加価値をいっそう高める両面作戦を試みます。

 


 

再度、賃貸仲介会社さんからお客様にご案内頂くようにお願いして、


それでもまだ、積極的に選ばれる物件に仕上がっていないのであれば、


今度は第三者の客観的な視点で、お部屋の問題点を洗い出して、


その問題点に対して、予算が許す範囲内で出来る対策に、


最善を尽くすことだと思います。

 

 


これで決まらない物件は基本的な商品力が不足しているので、


もう一度物件の内容を見直す所から始めてはどうかと思います。

 


その後はこの検証の繰り返しで、


入居が決まるまで頑張るだけです。

 

 

 

お客様目線でのリフォームを終えている事が前提で、


そうであれば、その物件に大きな問題が無い限り、


満室で稼動する事が容易になります。

 


中にはあまり予算がかからないで、


部屋の印象をよくするリフォームがありますが、


小手先のリニューアルや見せかけだけの対応では、


入居者が決まって生活が始まると見抜かれてしまい、


退去までの期間が早まったりします。


 

 

いずれにしろ、大家が目指す賃貸物件とは、


お客様が一度入居したら出られなくなってしまう物件を、


目指す事ではないかと思います。

 


そうすればたとえ職場が多少遠い所に転勤になろうが、


家族が増えて多少狭くなろうが、


入居者はしばらくは退去しようとはしないはずです。

 

 


これは、お客様がその大家さんの物件に入居したら、


家賃も安くて、快適で、もしも、他の物件に引越しすると、


家賃も間取りもその他の諸条件も、


今よりも悪くなってしまうような条件を兼ね備えているからで、


一度入ったら出たくないと思ってもらえるという、


賃貸物件を目指すということが基本ではないかと思います。

 


相続税対策をうたって、多くの最新設備を装備した


新築の賃貸物件が、地域の需要の許容限度を超えて、


どんどん建てられている現状では、


我々は、更にそれを上回る魅力を持った賃貸物件を、


お客様に提供しなければ、


とうてい満室経営は出来ないと考えるからです。

 

 

ならば、決め手はなんでしょうか。

 

 

まずは、賃貸仲介会社さんのサイトで、


該当する物件とほぼ同じ立地、築年数、間取りの物件が、


いくらで賃貸募集しているのか、


徹底的に研究する事ではないかと思います。

 

 

賃貸仲介会社さんのサイトに載っている物件の中には、


大手住宅メーカーさんが建てた、


グレードが高めのマンション仕込みの鉄骨造りの新築物件から、


比較的安価な費用で建てられたと思われる築古木造アパートまで、


家賃設定でも差があります。

 

 

賃貸しようとする物件と同じグレードの他の物件と比較して、


同じくらいの築年数、同じくらいの間取り、


同じ様な立地の他の物件よりも、


5%〜10%位安い家賃設定を目指します。

 

 

もちろん経営的に採算が合っている事が前提です。

 

 

最終利回りが20%あったりするくらい中古物件を安く買っていると、


思い切って値付けも可能となりますね。

 

 

長い目で見れば、その5%〜10%安い家賃でも、


入退去の回数が減る事で、


最終的には高い利益率が維持できる方法ではないかと思います。


 
物件は買った時は満足のいく物件でないことがほとんどだと思います。

 

 

大家さんが後から経営しながら満足のいく物件を作っていくもので、


そうすれば築年数に関係なく経年を重ねるごとに、

 

理想の物件に仕上げていくことになり、築年数などに関係なく、

 

長期に賃貸経営が可能になるのだと思います。

 


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