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収益物件の火災保険料

収益物件の火災保険料について

 


融資を受けて不動産を購入する場合は、


融資先の金融機関から、物件に対して火災保険を付けて、


質権設定するように要求されます。

 

 


収益物件の火災保険料を、比較的安い時期に長期契約を締結して、


その利益を契約期間中得る権利を確保したまでは良いとして、


今後より良い条件の保険契約ができるようになったら、


中途解約し解約返戻金を得て新たな保険に入り直すということが、


投資家の間でもよく行われています。

 

 

もし既存の保険契約に弱点があれば、


既存の保険を中途解約すると解約返戻金が戻ってくるため、


その弱点を補うということで、新たに保険に入り直すことで、

 

賃貸経営のリスクを低減させることができると思います。

 

 

 

火災保険料はほぼ同じ保険内容でも、


各損害保険会社によって保険料に大きな差が出ます。

 

 


保険料には高い会社と安い会社とでは、

 

2〜3割位の差があります。

 

そのため、保険料の高いところを解約して、


安い損保に切替えれば解約返戻金で、


解約会社の残りの契約期間よりも長い契約を、


保険料の安い新たな保険会社と結ぶ方法が取れます。

 

 

例えば、残り5年の契約を解約してその解約返戻金をもって、


6年の保険料を一括払いできる保険に入り直す手もあります。

 

 

この方法ですと、手持ち資金を出さずに、


割安な火災保険に切替ができることになります。

 


さらに、残り期間と同期間の契約を、


保険料が割安な損保会社と結べば、


解約返戻金のほうが支払保険料よりも高いので、


割安な火災保険に切り替えることによって、


手持ち金を増やすことも可能なのです。

 


もっとも、

 

ただ切り替えれば良いというものではありませんので、


多くの人がお持ちの各物件について、

 

既存の契約と切り替えをした場合、


お取引の代理店に依頼して比較されてはどうでしょうか。

 

 


ところで、保険契約に銀行が質権設定していると、


切り替えようと別の保険に入って従前の保険を解約しても、


質権者の銀行が承認しないと、


解約返戻金が契約者に戻らないことがあります。

 


火災保険質権が融資条件となっているアパートローンでは、


代わりに質権を設定できる保険証券を銀行に提出するか、


借入金を完済するかしないと、


既存の質権を解除してもらえないところがあります。

 

 


アパートローンで質権設定を融資条件としている銀行では、

 

代わりの質権の付け替えには、銀行の条件に合う保険契約を、


新たに結ぶ必要があったりします。

 

 

 

さて、不動産投資には様々なリスクがあります。

 

 

そのリスクをカバーする重要な仕組みが保険制度です。

 

 

損害保険会社は様々なリスクを補償する商品を販売していますが、


不動産賃貸業に重要なのは、財物の保険と賠償の保険の2つです。

 

 

ところで、普通に賃貸経営をしていれば、


この火災保険の世話になることは、


火災が起こらない限りありませんし、


できればお世話になりたくないものです。

 

 

しかし、火災保険は火災時だけの対応だけでなく、


突発的な設備のトラブルや、水漏れにも対応できるのです。

 

 

この火災保険料負担は、区分マンションや一戸建は、


面積が少ないためそれ程高くはありません。

 

 

たとえば、築15〜20年の20崢度の、


ワンルームマンションの場合、


10年間の火災保険、5年間の地震保険、施設賠償保険、


個人賠償保険、その他種々のオプションを付けた保険に、


加入しても、料金は年2万円程度といったところです。

 


施設賠償保険は、他人の所有物に損害を与えた場合に、


その賠償金額を保証するための保険ですが、


これは特約としても、単独の保険としても、


どちらでも契約可能ですが、保険料が非常に安いので、


何かの契約と同時セットでないと、施設賠償保険だけ単独で、


代理店に受けてもらうことは難しいようです。

 

 


代理店にとっては、


経費倒れになるような収入の少ない契約のため、


保険代理店が積極的に勧めてくれないので、


自ら希望を申し出る必要があることです。

 


共用部のベランダから水漏れがあり、


入居者の電化製品や家具が濡れて壊れてしまった場合、


施設賠に入っていれば保険金が支払われます。

 


上階の人が洗濯機のホースを外したまま外出して、


水を溢したことにより天井から水が垂れて、


共用部給排水管の漏水により壁がぬれて、


という原因で部屋が使えない状態になることが起こりがちです。

 

 

 

一棟所有ならば直ぐに家主が直せば良く、


特に、アパートならば雨漏りは別として、


職人を行かせれば、


床や天井の板を切って漏水を拭いて、


管を直して板を塞げば水漏れ工事は終わります。

 

 

あとは濡れた下階のクロス等を、


張り替えるということになります。

 

 

マンションですと原因究明や給排水管へのアクセスは、


そう簡単にはいかないでしょうが、


とにかく家主が業者に直させれば済みます。

 

 

ここまでの費用は住宅総合保険の水濡れ事故でカバーされます。

 

 

漏水の責任が上階の入居者にある場合には、


下の階で入居者の所有物が毀損した場合は、


上階入居者の個人賠償保険で対処されます。

 


そして、家主の損害復旧にかかった費用を、


家主が保険金請求した場合その保険会社が、


上階入居者の借家人賠償保険の保険会社を通して、


上階入居者に求償します。

 

 

また、家主としては、自分の保険は使わずに、


入居者の借家人賠償保険を使ったほうが、


家主の保険会社に負担をかけないので、


そのほうが望ましいです。

 

 

原因が上階入居者にない場合には、


建物及び付帯設備の損害の修復は家主の住宅総合保険で、


そして、家主の責任で入居者の家財等を毀損してしまった場合も、


家主の施設賠償保険でそれぞれカバーされます。

 

 


一棟ものを一人で所有するオーナーの場合は、


これら建物全体の火災保険料も一人で負担するわけだから、


金額は当然高くなります。

 

 

区分マンションの場合の個人がかける火災保険は、


専有面積部分のみの加入となり、


共用部分で起きた火災は、管理組合として、


建物全体をカバーする火災保険に加入していますので、


別途に支払う毎月の管理費から、


建物全体、あるいは共用部分を、


カバーする保険料がその中から支払われます。

 


したがって、区分マンションの場合は、


管理費を通じて費用を支払っているわけですので、


共用部分で起きた火災や災害について、


オーナーが、個人的に持ち出すことはまずありません。

 

 

また、建物管理費は区分所有ということで、


他のオーナーも支払っているので、


個々のオーナーが支払う金額は小さくなりますよね。

 


なので、区分マンションの場合、家主としては、


火災保険、地震保険、施設賠償保険、


個人賠償保険、いくつかのオプションなど、


多少厚めのカバーを心がけても、


年間2万円程度の支払いで済みますので、


割安だと言えますね。

 


もっとも、火災が起こっても、

 

RCの場合1〜2室だけの場合が多く、


一棟すべて全焼することは、ほとんどないと思います。

 

 

建物の一部が燃えると消化作業で水浸しになったり、


煙で真っ黒になったりと、室内だけでなく、


周辺もかなり被害を受けますが、


延べ面積の80%以上が焼失した場合除いて、


全焼とはなりませんので、


保険金で建て替えるのは困難なのです。

 

 

保険が適用されるのは、あくまでも、損壊部分で、


修繕にかかる費用だけである場合が多いです。

 


もちろん、建物が延べ面積の80%未満の焼失でも、


損害額が保険金額を上回る場合は、


全焼として認められます。

 


ちなみに、支払われる保険金額の設定には、


再調達価格方式と時価方式があります。

 

 

再調達価格(新価方式)は建て替えや、


修繕に必要な全額が補償されます。

 


時価方式は、アパートの新築価格から、


劣化分を差し引いた分が保険金額となります。

 

 

時価方式だと、古いアパートの場合は建て替えや、


修繕に必要な金額が全額補償されない可能性があります。

 


収益物件の火災保険は後から入ることができるのですが、


火災保険の契約に必要な書類というのは、


保険契約申込書の他に、


保険対象の住宅の住所を証明できるもの、


建築年月を証明できるもの、


構造や面積を証明できるものなどです。

 

 

したがって登記簿謄本が必要です。

 

 

建物の構造が木造などの燃えやすいものは、


当然、保険料が高くなりますし、


耐火構造であれば保険料が安くなります。

 

 

マイホームの場合ですが、


火災保険契約がまだ残っている状態で


引越しをしたり、売却をしたりして住宅を手放す場合は、


火災保険の解約手続きを行うことで、


支払った保険料の未経過分は、


返金される可能性があります。

 

 

所有物件が災害などの被害に遭った際は、


火災保険の申請を行うわけですが、


通常は申請用紙に必要事項を記入し、


被害の修理見積もりを添付して郵送、


保険会社で審査をしますが、


申請内容に問題がなければ、


およそ数日以内に保険金が大家さんの口座に振り込まれます。

 


この間、保険会社とのやり取りは電話で済ますことが多く、


担当者が訪問することは、現地確認することはありますが、


それ以外はほとんどありません。

 


特に収益物件の場合、


一棟物は、被害にあうと金額が大きいので、


何億円でも賠償金を払えるという大資産家や、


会社オーナーでもないかぎり、


火災保険は必須だと考えます。

 

 

また収益物件は、定期的に外壁の塗装や、


内装の修繕が必要ですので


そういう費用を、月々の保険料とともに、


積み立てておく積立火災保険なども検討課題ですね。

 

 

ちなみに火災保険の種類ですが、


火災保険は火災で対処できる補償範囲として、


風災、水濡れ、盗難、水災、外部からの物体の衝突や落下、


その他の偶然な事故がありますが、


必要なものだけ加入するということにすれば、


保険料を節約できます。

 

 

もっとも、各々に免責額があったりします。

 

 

偶然な事故による修理費の自己負担は、


極力なくしたいという方は、


免責額をゼロにすべきでしょう。

 


一方、少額の被害ならば自己負担するので、


保険料を下げたいという方は、


免責額を多く設定したり、


水災、外部からの物体の衝突や落下事項を、


補償対象から外したりすればよいでしょう。

 

 

建物の保険金額の設定は、面積、構造等を基準に、


損保会社が定めた標準値から、


前後3割程度の範囲内で行われます。

 

 

保険金を小さくすれば保険料は比例的に下がりますが、


しかし、地震保険は火災保険の半額までしか入れませんので、


建物の保険金設定額をなるべく高くして、


火災保険に入るようにすることが望まれます。

 

 

 

 

 



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