サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


大家さんと利益相反しない関係(経費を下げる一つにプロパン会社との提携がある) | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
大家さんと利益相反しない関係(経費を下げる一つにプロパン会社との提携がある)

大家さんと利益相反しない関係あれこれ

 

 

 

不動産投資関連のブログを書き続けるには、


私自身の不動産賃貸業がしっかりしていなければ、


はじまりませんし、とてもできません。

 

 

 

賃貸業を立派なものにして、


融資を受けやすくする方法は、


利益とキャッシュフローを増やすことです。

 


そのためには昨日取り上げた売上を上げることと、


経費を抑えることだと思います。

 

 

 

売上をできるだけ大きく伸ばし、

 

経費をなるべく使わないようにする。


これが経営の基本であり、

 

全ての経営の要諦だと思います。

 

 

 

経費を抑える方法は様々ありますが、

 

まず、不動産投資は、

 

大家さんと利益相反しない関係が望ましいです。

 


例えば、大家さんと利益相反するところは、

 

どんなところがあるでしょうか。

 


先ず思い浮かぶのは仲介会社です。

 


仲介会社でも、賃貸仲介が主業務のところは、


入居者を案内して、契約を決めてもらうことで、


仲介手数料を得ます。

 

 

仲介手数料を得ることが仕事になりますので、


決まりやすいい物件から案内して決めていこうとします。

 


入居者を決めると、大家さんからの広告料と、


入居者からの手数料をもらえば、


同じ手間で売り上げが2倍になるわけですから、


大家さんは広告料を、2か月分払わなければ、


仲介会社は、他社にも情報を公開せず、


自分の所だけで物件を囲い込んで、


入居者を決めようとなりがちです。

 


そのために空室が埋まるのに時間がかかります。

 


大家さんにしてみれば、どこの仲介会社が決めても、


払う手数料は同じなので、

 

多くのお客さんに情報を出して、

 

なるべく早く決めてほしいわけです。


 

この点で仲介会社とは利益相反します。


 

さらに、大家さんは一度入居者が決まれば、


その入居者に長く住んでもらう方が、いいのですが、


賃貸仲介会社としては、入退去の動きがあった方が、


仕事も増え、手数料が多く入ります。

 

 

この点からも長く住んでもらった方がメリットある大家さんと、


入れ替わりが多い方が良い仲介会社とは利益相反します。

 

 

仲介会社とは利益相反する関係ですが、


良好な関係だけは築いておくことが大切になってきますね。

 


 

一方、大家さんと利益相反しない関係者として、


管理会社やガス会社があります。


 

空室が出ると、家賃収入が入らなくなり、大家さんも困りますが、


不動産管理会社やガス会社も同じように困るわけです。

 


 

管理会社は、空室になれば管理料が入ってきませんし、


ガス会社は、ガス料金が入ってこないからです。

 

 

賃貸物件は、空室が出ると家賃が入らないだけでなく、


住む人がいないと、建物の老朽化が進みます。

 


 

不動産管理会社は、管理収入が入らず、


しかも家主さんからの信用はなくなる、

 

という状況に追い込まれますね。

 


サブリース物件などは、管理料が入らないばかりか、


空室分の家賃も、大家さんに支払わなければならないですね。

 

 

同じように、ガス会社にとっても、


空室になれば、きわめて深刻な状態になります。

 


空部屋のガスは閉栓されてしまっているわけで、

 


ガスメータは回らないため収入が入って来ません。

 


大家は収入の確保と、財産である賃貸物件の劣化を防ぐために、


入居率を上げていかなければなりませんし、


不動産管理会社は、管理料収入の確保と、


顧客である大家の信頼獲得のために、


入居率をアップさせなければなりません。

 


ガス会社は販売収入の確保のために、


入居率アップをしてもらわなければ困ります。

 


よって、大家さんと、管理会社や、ガス会社などは、


利益相反することのない運命共同体の関係です。


 

入居率アップとは、空室に新しい入居者を入れることだけでなく、

 
空室をつくらないこと、退去者を出さないことも大切ですね。

 


 

この3者はともに、知恵を出し合って空室を埋めるために、


努力できる人同士です。

 


当然不動産管理会社だからできる対応策や、


ガス会社だからこそできる提案活動があるはずですが、


この3者が一体となって空室対策に取り組むと、


効果が上がることは間違いありませんね。

 

 

 

経費を下げる一つにプロパン会社との提携がある

 

 

経営において重要な原則は売上を最大に、


経費を最小にすることです。

 

 

売上から経費を引いた残りが利益だから、


売上を最大にして、経費を最小にすればいいだけです。

 


その一つが、プロパンガス会社との提携です。

 

 

ある程度の規模のプロパンガス会社の経営方式は、


設備投資をしたり、営業費用をかけてガス供給物件を獲得し、


その後のガス料金からそうした費用を、


回収していくという方法をとっています。

 

 

 

ガス会社はプロパンガスという動産投資を行っているわけです。

 

 

この点については大家さんの不動産投資と大差ありません。

 


そこで、動産投資できる賃貸住宅をガス会社に紹介すれば、


ガス会社も大家さんに不動産投資に有利なように計らってもらえます。

 

 


色々な提携先の中で、プロパンガス会社は、


家主に大きな利益をもたらします。

 

 

仮に大阪ガスの代理店に依頼したら1戸数十万円かかる工事を、


全額プロパンガス会社負担でしてくれたり、


あるいは、ほとんど利益を乗せずにその3分の1程度の費用で、


水回り設備の提供や設置をしてくれるわけです。

 

 

もっとも、プロパンガス会社は、


投資した額を毎月のガス料金から回収しますので、


ガス会社によっては投資した額を早期に回収しようと、


ガス料金を割高にしたりします。

 


良心的なガス会社ではそんなことはないのですが、


ガス料金が高くて入居者が退去してしまったら元も子ありません。

 


この点では目が離せません。

 

 

普通の会社ならば、担当者が事業計画を立てて、


収支計算をして、既存料金でなんとか採算をとろうと努力します。

 

 

家主と同様、ガス会社も入居者がいて、


ガスを使ってもらわないと商売が成り立たないわけで、


入居者が減ってしまうような、


高い料金設定はしないはずです。

 


また、勝手にガス料金を上げてしまって、


家主との信頼関係が悪化すれば、


新規案件が来なくなるのはもちろん、


その契約の解約にも発展しかねません。

 

 

設備投資をしてもガス会社の行為が原因で、


家主から契約を解除され、他社に切り替えられては、


ガス会社は設備資金だけでも大損です。

 

 

まぁ、ほとんどは、まともなプロパンガス会社ですので、


そんなプロパン会社と取引すれば上手くいきます。

 


もっとも、単機能給湯器やバランス釜から、

 

追い炊き機能付き給湯器への設備交換については、

 

全社を挙げて取り組んでいるというガス会社は、


ほとんどありません。

 

 

給湯器新設は戸当たり10万円以上の設備投資になり、


回収するのにかなりの期間がかかります。

 

 

こちらの提案に対して、銀行の融資担当者と同様、


プロパンガスの担当者もその力量によっても、


同じ案件でも通る場合と通らない場合があります。

 

 

銀行と同様、会社の支店によって、


取り組み姿勢に違いもあります。

 


不動産投資は自己資金がないとできないので、

 

購入資金をできるだけ減らしたくないですよね。

 

 

室内設備、リフォームの支出は出来るだけ抑えるために、


重要なのがプロパンガス会社との付き合いです。

 


持家で暮らしている人は都市ガス暮らしが多く、


プロパンガスのことはあまりご存じでない方もおられますが、


しかし宅建業者は、それなりの経験をしていますし、


プロパンガスのことについてはよく知っています。

 


大家さんでも大規模投資をして家賃規模でも、


大型マンション数棟しか持っていない投資家より、


管理会社が勝る点はそこにあります。

 

 

ほとんどの地域で、競争市場にあるのはプロパンガス会社です。

 


家族で経営しているような小さなガス会社は別として、


追い炊き機能の付いていない単機能給湯器の無償貸与、

 

修理、交換等は多くのガス会社でしています。

 

 

 


また、単身向け物件では追い炊き機能は必要ないのですが、


ガス会社に、住宅用火災警報器や消火器の無償貸与を求めたりも可能です。

 


火を使うからには不可欠であり、


法的に設置の必要があるものだからです。

 

 

ファミリー物件なのに追い炊き機能が付いていなければ、

 

提案することです。

 


昭和の物件でバランス釜のままだと、


追い炊き機能付き給湯器に変えて、


幅の広い浴槽を入れてもらうことだって、


提案すればやってもらえます。

 

 

これらの費用全額をガス会社に負担してもらうのですが、


そこまで提案できている大家さんは少ないのではないでしょうか。

 

 

しかし、単機能給湯器の無償貸与は業界では当然です。

 

 

まぁ、それを超えるサービスとなると、


大家さんの持ち物件にもよりますが、


サービスの内容は、ある程度の規模の大家さんであったり、


ガス会社も仕入値の安いある程度大きいガス会社でないと、

 

難しいかもしれませんが、その中でも、

 

街のガス屋に卸をしている大手の会社などは、


街のガス屋よりも当然仕入値が低く、そこと提携すれば、


街のガス屋にはできないことが可能です。

 


他にも色々と設備投資をしてくれる複数のガス会社があります。

 

 

また、区分所有マンションの給湯器や、


水回り設備を交換する際に都市ガス物件であっても、


プロパンガス会社に依頼しすることができますし、

 

顧客サービスの一環としてあまり利益を乗せずに、

 

施工してくれるます。

 

 

大阪ガスの代理店や下請け店に依頼する半分以下の出費で済みます。

 

 

では、どのようにしてそのようなガス会社を見つけるのか。

 


実は、中古物件では買ったときに既にガス会社が付いてきます。

 


その、元々供給しているガス会社と交渉すれば手っ取り早いわけです。

 

 

大家さんと利益相反しないプロパンガス会社と手を組むのですが、

 

単身物件や都市ガス物件を管理している不動産会社は、


通常、ガス会社を切り替えて、


追い炊き機能給湯器を入れるという話はしません。

 

 

そこで、単機能給湯器やバランス釜から、


追い炊き機能付き給湯器への交換をしてもらえない場合には、


単機能給湯器やバランス釜から、

 

追い炊き機能付き給湯器への交換をしてくれるガス会社や、


担当者を知っている管理会社や不動産仲介会社を通して、

 

アプローチすると良いでしょう。

 


プロパンガス会社は宣伝広告はあまりしません。

 

 


ところで、ガス会社が新規開拓営業で、

 

回っている先はどこでしょう。

 


 

 

プロパンガス会社の担当者は家主ではなく、


不動産会社を回って営業活動しているのです。

 

 

主として賃貸管理会社です。
 


例えば10戸のアパートでも、戸当たりガス料金が1万円とすると、


他社に切り替えられると従来のガス会社は、


年間120万円の売り上げを失う計算になります。

 


築20年のアパートでも普通、


後10年、20年と使えますから、


トータルでの売上減少は千万円を超えますね。


かなり大きいです。

 

 

その売上を失うのと、100万円程度の設備投資をして、


新家主と契約を結ぶのとどちらが良いでしょうか。

 


100万円も払う余裕が無い小さなガス会社は、


諦めるしかありません。

 


しかし、経営のしっかりしている中堅や、

 

大手のガス会社ならば会社の方針によりますが、

 

設備投資をしてもらえる可能性は大いにあります。

 

 

もっとも、ガス会社は1社だけではダメです。

 


なぜなら、その1社に今後買う物件全てを、


切り替えてもらおうとしても、地域性があったり、


ガス会社同士の関係で切り替えを、


引き受けてもらえない可能性がかなりあるからです。

 

 

例えば、卸をしている会社は、


卸先の会社の切り替えは当然引き受けませんし、


卸をしていなくても、お互いに切り替えを取らない、


という協定を結んでいる会社が結構あります。

 

 

そのようなわけで、中古物件では、

 

ガス会社が元々付いてきますので、


物件を買う度に交渉して、

 

良いガス会社を選んでいけばよいと思います。

 


ただし、この方法は地道な事業努力の積み重ねが必要です。

 

 

大家さんがお金を払わなくてもパートナー企業に利益をもたらし、


家主の賃料収入の増加に繋がることできるのです。

 


それにより、経費削減ができ利益が増え、決算の数字が良くなり、


融資を受けやすくなり、結果的に物件を増やすことにつながります。

 


もっとも、街の小さなガス会社でそこまでする余裕がない所は、


賃貸住宅の給湯器が壊れても自社負担で交換せず、


オーナーに交換費用を求めるかもしれません。

 


しかし、大手や中規模の会社になると、

 

給湯器が使えなければ、入居者にガスを使ってもらえず、

 

売上が上がらないからという考えで、

 

事実上ガス会社負担で給湯器を交換してくれます。

 


ただ、多くのガス会社で無償対応するのは、

 

追い炊き機能のない給湯器かもしれません。

 

 

追い炊き機能付きの給湯器となると、

 

給湯器自体の値段が高いので無償対応できる業者は、

 

少なくなることもあります。

 

 

ガス会社にとって賃貸住宅への給湯器の設置は一種の設備投資です。

 


繰り返しになりますが、プロパンの仕組みは、

 

設備を供給することで、

 

オーナーと供給契約してもらえ、


オーナーが入居者をガス会社に紹介するような形になります。

 


そして、入居者が払う毎月のガス料金から、

 

設備投資分を回収していきます。

 


ですから、小さなガス会社で体力がないところは、

 

初期投資ができないかもしれません。

 


仮にできたとしてもガス料金を値上げするかたちになり、


オーナーに無断でガス料金を上げてしまうような会社も、

 

あるようですから注意が必要です。

 

 

 

賃料を下げて入れると売り上げが下がってしまいますが、


設備をよくして家賃を下げずに満室経営を目指せば、


経営状態が良くなりその後の融資を受けやすくなります。

 


そのために重要なのが大手プロパンガス会社との親密な関係です。

 


ファミリータイプの物件で浴室に追い炊き機能が付いていなければ、


従前からガス供給しているガス会社にそれを求め、


無償対応できなければ、ガス会社を切り替えて、


追い炊き機能付き物件に変えることです。

 


バランス釜物件については、バランス釜を撤去して、


浴槽を広いものに変えて追い炊き機能付き給湯器を付けてもらいたいと提案をします。

 

 

普通に設備業者に依頼したら戸当たり数十万円かかる工事を、


ガス供給を条件にプロパンガス会社を使えば無料で引き受けてくれます。

 

 

 

 

プロパン物件は入居者に嫌がられないか
 


ところで、都市ガスの建物をプロパンに切り替えるといっても、


プロパン物件は入居者に嫌がられないか、


という疑問が生じます。

 


一般にプロパンガスは都市ガスに比べてガス料金が高いので、


都市ガス物件を選んで入居する人もいます。

 


そういう点では都市ガス物件を購入して、


そのままにしたほうが良いのですが、


大家さんにとっては維持費がかなりかかります。

 


追い炊き機能つきの給湯器でも壊れると、


交換に10万円以上かかります。

 


浴槽などは、工事をして追い炊き機能付きに変えるとか、


浴槽・給湯器ともにバランス釜仕様から追い炊き機能付きに換えたりすれば、


大きいものだと1戸当たり20万円かかります。

 


建物一棟で数百万円の工事費用になります。

 


数百万円を自己負担して入居者に都市ガスのアパートを提供しても、


賃料収入増加分でそれを回収するのはかなり時間がかかります。

 

 


したがって、プロパンガス会社ですと、


給湯器代は仕入値、工事は会社の社員ができるので、

 

工事費は給料から出ます。

 

 

 

特に、他の都市ガスや他のプロパンガス会社からの切り替えとなると、


新たなガス会社にとっては、それまで収入のなかったところから、


設備投資により収入が入ってくることになるわけですので、


ガス会社にとってもメリットが大きいのです。

 

 

そして、都市ガスからプロパンに切り替える場合には、


面倒な入居者との交渉もプロパンガス会社が全て行います。

 

 

例えば、全10戸入居中の都市ガスアパートで、


プロパンガス会社の担当者に任せば、


都市ガスからプロパンへの切り替えの同意を、


全戸入居者から取り付けてくれるのです。

 


大家さんが入居者に直接提案するよりも、

 

ガス会社がする方が効果があります。

 


ガス料金は上がりますが、設備が良くなれば、


入居者は納得してくれるはずです。

 

 

 

都市ガスからプロパンガスに切り替えることで、


バランス釜で狭い浴槽のところが、


追い炊き機能付き給湯器になって、


広い新品浴槽が入りますと、そんな提案なら、


全10戸からすぐに承諾が取れるはずです。

 

 

もっとも、プロパン会社の工事費がかなりかかりますが、

 

ガス供給からの引き換えに、

 

費用は全額プロパンガス会社持ちです。

 

 

ガス会社は初期投資をして供給物件を獲得し、

 

その後、毎月のガス料金から回収していきます。

 

 

このような思い切った設備投資は、

 

街の小さなガス屋にはできないかもしれません。

 


ある程度の規模の大家さんであったりすると、


相談に乗ってもらいやすいと思われますがそんなことはありません。

 

 

小規模大家さんでも提案できますよ。

 

 

もっとも、ガス会社が大手なら、

 

ガスと設備の仕入値が安いこと、

 

長期的な設備投資ができる財務力があることなどの点で、

 

実際には大手のうち一部のガス会社の一部の部署、

 

担当者しかできないかもしれませんが、

 

色いろ当たれば望みはあります。

 


もっとも、そのような会社と担当者を見つけたとしても、

 

悪質な会社や担当者ですと、家主に無断で、

 

後からガス料金を大幅に上げるので注意が必要です。

 

 

良いプロパンガス業者と一緒に仕事をすることで、

 

工事代金がかからなくなり、

 

入居者からは、喜ばれて長く住んでもらえ、

 

空室になっても設備面で、

 

他物件よりも優位性があるため早く、

 

かつ高く貸すことが期待でき、

 

なので、実際の賃料収入が上がり、

 

一方で費用がかかっていないので利益が上がり、

 

結果、金融機関の格付けが上がり、融資が受け易くなり、

 

事業を拡大できる。

 


ということになります。

 

 

このような一連の流れで賃貸業が立派になる可能性が高いです。


スポンサーリンク



関連記事

築古物件の浴室をできるだけ費用をかけずに入居者に満足してもらうには

 

プロパンと都市ガス(プロパンから都市ガスに変更)

賃貸経営の基本は家賃収入を増やして経費を下げる

地上デジタルやエアコンの設置、故障時の負担は、借主か貸主か

浴室のリフォーム費用を安く抑える

浴室、アパート給湯器 修繕、交換の減価償却期間


元付業者1ヶ月、客付け業者に1ヶ月 という募集方法

管理会社は、引き継がない方が良い

プロパン会社との提携で経費削減(大家さんと利益相反しない関係)


賃貸仲介会社と管理会社

ボロ物件をリフォームしないで貸す方法(古い家をリフォームしないで貸す)

お金をかけないリフォーム


スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
http://yutaka-1115.jugem.jp/trackback/1759
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年等)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク