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不動産投資を始めると、まずは貸借対照表を付けてみる

不動産投資を始めると、まずは貸借対照表を付けてみるについてあれこれ



会計の本が、たくさん出ていますが、

本当に、とっつきにくく面白くないと思いませんか。


これはなぜかと言えば、実践が伴っていないからです。


けれども会計はビジネスの言語と言われ、

会計がわかる、読めるということは、事業活動がわかる、

経済活動が読めるということです。



財務諸表を読むのは、経営者の必修科目などと言われますが、

不動産投資でも必修科目です。



そこで急に、損益計算書、貸借対照表を見ても、

正直、流れがわかるわけではないと思います。



それを実感できるのは、損益計算書、貸借対照表の関係を、

理解して始めて読めるものですから、いずれにしろ、

実際に、簿記をやってみてのことになります。



簿記を知らないままで、財務諸表を読めというのは、

基礎がないまま応用問題をやるのと同じことです。



そこで不動産投資を実際に複式簿記で、

付けてみることにしましょう。



簿記がつまらないのは、結局、応用する場がないからだと思います。



でも不動産投資ではそれができます。



財務諸表は、サラリーマンであれば、

会社の経理の人が作りますし、

外部の者には、出来上がったものが公表されています。



そのため、普段の業務の中で簿記を意識することは、

ほとんどありません。



けれども不動産投資の財務諸表を複式簿記で付ければ、

それを実感することが出来ます。



例えば、不動産投資を始めるために、

築12年の物件を1800万円で買ったとします。



その内訳が建物が800万円で、土地が1000万円とします。



不動産投資を始めると翌年確定申告をしますが、

その時を意識して月次で締め切っていきます。



仕訳は、

  左側の借方が、建物800万円、土地が1000万円となります。



これを自己資金300万円と、10年支払いの銀行ローン1500万円で、

買ったとすると、これは現金300万円と、借入金1500万円ですから、

右側の貸方は、現金・預金300万円、借入金1500万円となります。



このように、左と右の両方に記入することを複式簿記と呼びます。



この時に勉強出来るのが、どちらの項目も貸借対照表に行くのであって、

損益計算書には行かないということです。



では、これが、いつ損益計算書に行くのかといえば、

費用が発生した時です。



この場合、この建物を10年使うつもりなら、

年度末にその10分の1を費用に落とすことになる。



この時に損益計算書に行くということです。



つまり、年度末に、

建物減価償却費 80万円、  建物  80万円


という形で、この80万円の分だけ、

損益計算書の費用の項目に行くわけですね。



こんなふうに、貸借対照表と損益計算書の関係を体感するということです。



また月末にローンが、引き落とされたときに、

この借入金と現金の変化がわかります。



借入金   13万円、 現金・預金 15万円、

借入金利息  2万円

(借入金利子は借りた時の金利によって違うため金額推定)

と、仕訳を立てるのです。



この借入金は貸借対照表に行って、借入金利息が損益計算書へ行く。



また、大家さんが個人事業主の場合は、

不動産事業から生活費を引き出した場合、この金額は、

事業主貸を立てなければなりません。



仕訳は、

事業主貸 xx  現金・預金  xx

となります。



事業主(大家)が引き出した生活費は経費とならず、

事業主貸という資産になるわけです。



なので、事業主貸が多いと裕福だということになるのですね。



家賃収入は、不動産賃貸業の場合は賃貸料となり、

一般企業の売上にあたります。



必要経費は、広告費宣伝や、固定資産税、ローンの利子、

減価償却費などです。



こういうものを組み合わせていけば、

年間の収入と経費がわかり、所得が出て、

税金がいくらになるかわかってきます。



さらに帳簿をつけていくと、コスト感覚も身に付きます。



家賃収入全体から必要経費を引いて、

事業に費やした総時間で割って1時間当たりの単価を出せば、

自分の時給がわかるのですね。



さらに、ビジネスの本質は限界利益の概念が大事。


限界利益とは家賃収入から、変動費を引いたものです。



変動費は、家賃収入の増減によって連動する費用。



つまり、広告宣伝費や原状回復費です。



また家賃収入の増減に連動しない費用は固定費と呼ばれる。


これ(固定費)には、減価償却費や固定資産税などがある。



家賃収入の増減に連動しないために固定費になります。



強い経営をするためには、変動費を下げるだけでなく、

固定費を下げて、利益率を高めることが必要です。


他にも自分なりに物件の市場価格を調べて、

自分が買った1800万円の不動産が、

今の市場価格が1500万円に値下がりしているとすれば、

300万円の評価損を計上してみる。



そうすることで、時価評価による貸借対照表ができます。



サラリーマンだと経理の担当者しか帳簿を付けませんが、

自分の事業なら自分でつけられるようになるのですね。



とにかく不動産投資を会計に置き換えてみる訓練をすれば、

会計上の利益と、現金上の利益は、

全く違うということがわかってくるのです。









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