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アパートは節税になるのか

不動産投資、税金について

土地を購入した上で、アパートを経営する場合の登録免許税の額

土地を購入した上で、アパート建設する場合の不動産取得費

古くなった住宅を壊して、自宅併用の賃貸マンションを立てた場合の不動産取得税

アパート工事中の借入金利息から会計処理までに関して

アパートを贈与する場合は、ローン返済のないものを贈与する

アパートを建てた場合の土地に対する固定資産税

アパートを建てると、固定資産税が安くなるという落とし穴

相続税はなぜ安くなるの、借金をしてアパートを建てたから相続税が安くなるの?

アパートは節税になるのか

確定申告と節税対策について

新築アパート経営は失敗になる可能性がある


アパートは節税になるのかあれこれ

 

 

 

節税対策といえば、アパート経営となりがちですが、


そもそもアパートなどの賃貸物件を建てて経営することが、


節税になるのかみてみます。

 


不動産投資での節税と言えば、不動産所得を赤字にして、


サラリーマンの所得と損益通算して、


所得税、住民税を減らすことと、アパートを建てて、


評価引き下げによる、相続税の節税が考えられます。

 


アパートは節税になるのかですが、


アパート経営の初年度の所得は赤字にならないですね。

 

キャッシュフローは赤字になることがあっても、


不動産所得は赤字にはならないでしょう。

 


収入金額は家賃 礼金 敷引 共益費などです。 

必要経費は、広告宣伝費 減価償却費 借入金利子 租税公課


損害保険料 修繕費 雑費等  

 

収入金額から必要経費を差し引いて、


利益が出れば損益のバランスはプラスで、


一応事業として成り立つ見通しがあるということです。

 


先ず所得税、住民税ですが、


10戸のアパートを建てた場合、年間家賃は420万円(3万5000円×10)

 

減価償却費は物件価格の22分の1(法定耐用年数22年)

アパート建築費3500万円(3500万円/10×10戸)÷22=約160万円。


初年度減価償却費は160万円です。

 

 

その他、登記費用、固定資産税、ローン利息などです。


 




アパートを建てた場合は不動産取得税の経費はかかりません。



賃貸アパート・マンションを建てた場合、不動産取得税のもとになる額は、


評価額から1戸につき1200万円が控除されます。


(床面積40岼幣紕横苅悪岼焚爾対象)





ちなみに、中古のアパート取得は、不動産取得税の軽減措置は受けられません。




というわけで新築を建てた場合、


思ったより経費が少ないので、所得税の節税は期待できません。

 

 

ちなみに、アパートを建てると、


固定資産税や都市計画税の節税になるのかどうかですが、


これも節税になりません。

 

確かに、土地の評価が下がり固定資産税が安くなりますが、


今度は建物を建てるために、この建物に固定資産税がかかってくるため、


差し引き納める固定資産税は変わりません。

 

つまりアパートを建てても固定資産税の節税にはなりません。

 


もっとも、遊休地は宅地並み課税されることになるので、


その場合、駐車場経営をすれば、駐車場からの収益で、


固定資産税を払うことはできます。

 

ちなみに、駐車場にした場合は、固定資産税対策はできますが、


相続税対策にはなりません。

 

なお、農作地の場合は、税金がかからないです。

 

 


賃貸経営で節税が出来るというのは、新築ワンルームマンション投資であって、


赤字にして、損益通算でサラリーマンの税金を取り戻すことが出来ます。

 

アパート経営では節税できません。

 

アパート経営は初年度から黒字になるように事業計画を立てるので、


赤字にならないです。

 

初年度赤字というのは物件を購入した時にはよくありますが、


アパートなどの新築を建てたときは、減価償却期間が長期になるために、


赤字になることは考えられません。

 

アパート経営で節税になるというのは相続税のことです。

 


地主が更地を持っている場合にアパートを建てると、


土地については貸家建付地として、評価額の引き下げになったり、


建物については、借地権割合で評価の引き下げになることから節税出来ます。

 

 

もっとも、相続税の基礎控除5000万+(1000万×法廷相続人の数)までなら、

 

相続税はかかりません。

 


例えば、法廷相続人が二人でしたら、


少なくとも7000万円までは相続税はゼロです

 

減価償却費を計上したり、青色申告や専従者給料で節税になるというのは、


アパート経営だけの話ではなく、どの不動産投資でも同じことです。

 

 

アパート経営が特別に節税になることはないです。 

 

 



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