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不動産売却、専任媒介について
不動産売却、専任売却について詳しく




売却を決意した場合、初めに不動産会社に査定を依頼して、


査定価格を出してもらう必要があります。




不動産会社には高い査定価格を出してくる不動産会社と、


低い査定価格を出す不動産会社があります。




なぜ高い不動産会社と、低い価格を付ける会社が、


あるかといえば、高くつける理由は会社の利益や、


営業マンの利益を優先しているからです。




物件価格が高ければ高いほど、


不動産会社に入る手数料が大きくなります。




高い査定価格を付けてくれる業者は、


売主としては望ましいですが、


しかし、金額を高く吊り上げているので、


なかなか売れずに、機会損失が、


生まれる結果になりがちです。




そして売れ残ったときに、いろいろ理由を付けて、


徐々に金額をさげていって、最終的に、


安値の査定額を出した会社の金額から、


さらに割り込んだ価格でしか、


売れなかったという結果になってしまうこともあります。




しかし、売却を経験している大家さんや、


投資家はさほど多くありません。



購入時には適正な価格できちんと指値をする人でも、


売却時には知識も経験も不足がちなので、


脇が甘くなって、高い査定価格を出す業者に、


引っかかってしまうことになりがちですね。



従って、不動産会社は最初から、


相場に合った適正な価格を付ける所を選びたいです。





不動産を売却するには、仲介専門の不動産業者を、


通さなければなりませんが、専任媒介というのは、


一社のみに依頼して査定をしてもらい、


売り出し価格を決めて売り出す方法です。




一般的に不動産会社は両手物件を確保することを、


最優先に考えるために専任が歓迎されます。




普通3か月の依頼をして決まらなければ、


その後は延長することになっています。




そして専任売却の場合には仲介会社は2週間に1回、


売却のための営業活動や、広告活動の経過について、


依頼主に報告する義務があります。




ただ紹介したお客さんや、どこで広告を出したなどの詳細まで、


売主に知らせる必要はありませんが、実際に客を案内したか、


いつ頃案内したかどうかは売主に知らせる必要があります。




今から案内しますのでよろしくとか、何月何日に伺いますのでと、


売主に連絡してくる回数が多いほど熱が入っている証拠です。





私たちは、どこの仲介会社にお願いするか迷うところですが、


一社に決めるまでには、数社の仲介会社に問い合わせをして、


じっくり吟味して自分が望む売り方をしてもらえそうな業者に、


依頼するしかありません。




小規模なアパートであれば、地域密着の不動産会社で、


収益不動産を扱っている会社がいいと思いますし、


もっとも、古い木造アパートは、


土地としての売却も考えられるために、


収益物件と実需物件の両方を取り扱っている業者がいいでしょう。




RC一棟マンションであれば、専門知識があって、


売買実績のある会社です。



できれば収益不動産を専門に扱っている会社がいいでしょう。



地域密着の会社では、地元の物件がほとんどですが、


収益不動産を専門に扱っている会社は、


たくさんの個人投資家の顧客を抱えていますし


とりわけ、収益不動産の売買実績があれば、


全国に不動産投資の顧客を抱えているものです。




一般的に、大家さんが高く売りたいときは一社よりも数社、


早く売りたいのであれば数社よりも一社ですね。




つまり、高く売りたいときは、複数の不動産会社で情報発信して、


できるだけ多くの投資家に告知することですね。




もっとも、早く売りたいのであれば、


価格を下げることです。




目安は3か月です。



3か月で様子を見て、問い合わせがなければ、


不動産会社と相談して、状況を見ながら、


価格を徐々に下げていくと言う手段をとるといいでしょう。





実際には広告活動が盛んで活動範囲が広く、


営業マンのやる気が感じられ、


しっかりした組織を持っていると感じられる業者に、


依頼するべきだと思います。




たとえ、懇意にしている不動産会社であっても、


そこに決めるかどうかは、実績や業者の得意分野、


販売手法を見極めてから判断すべきだと私は思います。




希望どうり売れるかどうかは仲介会社のやり方、


販売力、掲載するネット媒介、自社媒介はあるか、


自社でお客を抱えているかどうかも大事です。




又 営業マンによって変わってきますので、


値付けのバランスと価格調整を鑑みて、


ネットのさらし物件にならないように、


依頼した後も注意深く観察する必要があります。





買い替えの場合には先ず物件を売って、


その資金を次に買う物件の購入資金に、


充てるのですが、取引が成立すれば、


この一連の行動を銀行の一室を借りて、


平日の銀行窓口営業時間内にやりとりします。





実際、売主と買主と司法書士、銀行担当者


不動産屋の担当営業マンが一室に会して、


お金のやり取りをするようになります。




私の場合も この形でやりました。




具体的に先ず買主から物件代金を受け取ってから、


その代金をローンを組む場合は銀行からの資金と合わせて、


売主に支払う形になります。




これを書類上でやり取りをします。



ここまでの一連の手続きを、当日一斉に済ましてしまいます。



後日司法書士から、登記完了書類が送られてくることになります。




専任媒介の中には専属専任媒介という方法がありますが、


これは他社に依頼することはできないのはもちろんですが、


報告義務が1週間に1回あり、


売主側には安心できるシステムでありますが、


仲介会社にとっては手間がかかるようで、


実際にはあまり使われていないのが実情ですね。








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