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サラリーマンが家賃収入だけで生活できるようになるまでにどのくらい時間がかかる(不動産投資で給料と同じぐらい稼げるようになるのに何年かかるか)

サラリーマンが家賃収入だけで生活できるようになるまでにどのくらい時間がかかる(不動産投資で給料と同じぐらい稼げるようになるのに何年かかるか)あれこれ

 

 


不動産投資に関心のない人からすれば、

 

不動産の投資というと、苦労しないで、

 

楽に収入が得られうらやましいとか、

 

あるいは、浮利を求めたりという、

 

ダーティーなイメージをしがちです。

 

 

誰もがうらやむような豪邸に住んで、高級車を持つ資産家や、


投資のプロフェッショナルをうかべますが、


決してそのようなものではありません。

 

 

むしろ、不動産投資家は堅実派が多く、


資産を形成するまでは時間がかかり、


結構、地道なものです。

 


ところで、普通のサラリーマンが果たして、


不労所得で生活が出来る程度のキャッシュフローを得るまでに、


どのくらいの時間がかかるのだろうか。

 

 

だいたい、20年程度でその目標が達成できているようです。

 

 


言い換えれば、サラリーマンが不動産投資を初めて、


家賃収入でリタイアできるようになるまで20年かかるということです。

 

 

20年と聞いて意外に長いと思うかもしれません。

 

 

しかし、20年でリタイアできる人はまだいい方で、

 

いつまでもサラリーマンを続ける人や、

 

30年、40年と定年まで働き続ける人が圧倒的に多いのです。

 

 

 

まぁ、早い人で10年くらいでリタイアしている人もいます。

 

 

しかし、その後低迷しているようです。

 


中には、ひとたびリタイアしたけれども、

 

再びサラリーマンに戻っている大家さんもいたりします。

 

 

サラリーマンが不動産投資の真似事をする初めの一歩は、


区分マンションや一戸建だと思います。

 

 

もっとも、借家住まいの人なら、

 

最初に家賃枠内のローン返済額で、


買える家を探して買うと思う。

 

住宅ローンは団信がついているため家族のためにもなります。

 

そして、自宅の次は資産をつくり、

 

資産に稼がせることになると思います。

 


もっとも、自宅を持てば、将来ローンを全額返済してしまえば、


生活費の多くを占める住居費を大幅に減らせます。

 


この居住費を圧縮し、支出を減らすことも不動産投資の一つだと思います。

 

 

一定の現金ができると、買ったマンションを担保にして、


投資用のマンションを買い足していくことができます。

 

 

これで、不動産投資を始めるパターンができますが、


今は銀行もそう簡単に融資を出さなくなって来ています。

 

 

なので、一件目は現金購入でいきたいところですね。

 


区分の場合、特に中古なら家賃収入は、

 

年間70〜80万円ほどにしかなりません。

 


ここから、管理費、修繕積立金、固定資産税や種々の経費を引いたら、


よくて50〜60万円(年間)程しかなりません。

 

 

 

しかしこれに手つけずに貯めていくとすると。

 

給料からも貯められますので、仮に毎月5万円、

 

年間60万円を目標に貯めるとしますと、


5年間で300万円になります。

 

 

家賃収入と、給料からの貯金を合わせて、


10年目までに、二つ目の物件を購入します。

 


そして、さらに5年間家賃収入と給料からの貯蓄に励めば、


15年目までに三つ目の投資ができます。

 


一件目を持つまで5年、二件目を手に入れるまで5年と、

 

 

サラリーマンが、不動産投資を初めて一件目の区分マンションを買って

 

二件目を買えるまで10年です。

 

 


しかし小さい物件は堅実ですが大きく稼ぐことはできません。

 


そこまで行けば、土地付きのアパート一棟を購入することも、


夢ではありません。

 

 

1件目のキャッシュフロー60万円と、


2件目のキャッシュフロー60万円合計120万円と、


給料からの貯金60万円を合わせて自己資金を作って、


アパート一棟を購入に照準を合わせます。


5年で(600万円+300万円)=900万円ができる計算になります。

 

 

900万円の自己資金と、4000万円の借り入れで、


4900万円の新築アパートを購入。

 

借入金の返済は、4000万円を20年で、毎月20万円の返済(金利2%)

 

購入したアパートは、利回りが10%とすると、


年間の家賃収入は、4900万円×10%=490万円、


月の手取り収入は490万円÷12か月−20万円=約20万円


1件目の物件のキャッシュフロー(5万円)と、


2件目の物件のキャッシュフロー(5万円)と合わせると、


毎月30万円、年間の家賃収入は360万円になります。

 

 

税金や償却などを引いても、1年で200万円は手元に残る計算です。

 


これを5年間、手を付けず貯めておき、


給料からも毎月5万円ずつ貯めていけば、


資金の合計は、(200万円×5年)+(60万円×5)=1300万円


3件目のアパートを購入してから5年で、4個目の資金が貯まります。

 

このようにして、20年目に4個目の物件を購入します。


4個目の物件は3件目よりも大きい物件を買える計算です。

 


仮に4個目の物件も、3件目と、同じような物件を買うなら、

 

借入金の返済期間は、20年で、毎月20万円の返済(金利2%)

 

購入したアパートは、利回りが10%とすると、


年間の家賃収入は、4900万円×10%=490万円、


月の手取り収入は490万円÷12か月−20万円=約20万円


1件目の物件のキャッシュフロー(5万円)と、


2件目の物件のキャッシュフロー(5万円)と、

 

3件目のキャッシュフロー(20万円)と

 

4件目のキャッシュフロー(20万円)を合わせると、


毎月50万円、年間の家賃収入は600万円になります。

 

これ以降は、もっと短い期間で自己資金が貯まりますので、


投資のスピードは上がります。

 

このように、このまま続ければ、家賃収入が20年位で、


年収を超える計算です。

 


もちろん個人差もあり、家賃収入30万円でもリタイアできますが、

 

あくまでも給料と同じ位を求めるなら、20年位かかります。

 

実際、多くの成功している大家さんは、


20年ぐらいの長期のスパンでリタイアしていると思います。

 


もっとも3個目の物件は、20年たてばローンはなくなりますが、

 

修繕費もかかってきます。

 

 

建物の老朽化を考えて家賃を70%に下げたとしても、


生活様式を変えずに十分生活ができてきますね。

 







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