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キャッシュフロー計算書のわかりやすい作り方

キャッシュフロー計算書のわかりやすい作り方




不動産賃貸業のキャッシュフローについてですが

キャッシュフロー計算書というものがあります。



これは、

期首の現金と、期末の現金の差がなぜ生じたのかを、

表すものです。



不動産投資の結果、生じたお金の流れの現実です。



キャッシュフロー計算書は、

営業活動によるキャッシュフローと、

投資活動によるキャッシュフローと、

財務活動によるキャッシュフローの三本柱からなっています。



営業活動によるキャッシュフローは、賃貸業そのものです。



つまり、不動産を賃貸する事業から得られたキャッシュです。



健全に成長している賃貸業なら、

キャッシュが増えているのでここの残高はプラスが健全です。



かたや、投資活動によるキャッシュフローは、

お金を投じて、不動産を買ったり設備投資をした活動です。



お金を投じているので、ここの数値はマイナスになります。



もう一つ、財務活動によるキャッシュフローは、

どれだけ借金して、どれだけ銀行に返済したかです。



不動産を買ったり、設備投資をした後でも、お金が残っていれば、

借金の返済に充てることができます。



いずれにしろ、投資活動によるキャッシュフローの数値は、

借入はプラス、返済はマイナスと結果が出るのです。



ちなみに、本当に儲けている不動産賃貸業と、

儲かっていない不動産賃貸業は明確に区別されます。



それを見分けるポイントは、投資キャッシュフローです。



投資キャッシュフローをどこからまかなっているかで一目瞭然です。



例えば500万円投資したいと考えている大家さんがいたとします。



この人の年間所得が800万円なら自力で投資資金を賄えますから、

何の問題もありません。



ところが、この人の年間所得が300万円ならどうなるか。



足りない200万円はどこかから持ってこなくてはなりません。



つまり、投資のキャッシュフローは、

営業キャッシュフローの黒字の範囲内で、

まかなっているかです。



これに対して、営業キャッシュフローだけでは、

投資キャッシュフローをまかないきれなければ、

銀行からお金を借りてこなければなりませんね。



つまり儲かっていない賃貸業は、

営業キャッシュフローに加えて、

財務キャッシュフローからも、

お金を持ってこなければならなくなるわけです。



自分の不動産投資から稼いだお金で不動産賃貸業をしているか、

人から借りたお金で賃貸業をしているかは、

違うわけです。



投資キャッシュフローを見ればわかります。



ここまで整理します。



営業キャッシュフローが伸びていて、

なおも営業キャッシュフローの範囲内で、

投資キャッシュフローがまかなえている状態が、

正常な自己増殖機能のある不動産投資です。



そうすれば内部留保が増えていきます。



逆に、財務キャッシュフローに頼ってしまうと、

そこから得られたキャッシュは、

銀行に返済しなければなりませんから、

内部留保が得られなくなるわけです。



不動産投資の世界では、賃貸業から得られた利益だけで、

不動産投資をするのは、レバレッジが効かず、

不動産投資の素人だということになるのかもしれません。



あるいは、不動産投資は収益性があるのだから、

次から次へと借金をしていって、物件を増やして、

賃貸業を大きくしていくのが本来の投資家だとなるのかもしれない。



しかし、事業活動上から得られるキャッシュこそが本来のキャッシュであって、

それがあるから、借入金を返済してり、税金を払ったり、さらに、

内部留保を増やしていくことができるものだと私は思います。



ちなみにこのキャッシュフロー計算書を融資を受けるときに、

銀行担当者に示せば印象が良く、融資が通る率が高くなります。











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