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トランクルームに保管されていた、破綻してホームレスになった人のキャッシュフローと損益計算書の中身

トランクルームに保管されていた、破綻してホームレスになった人のキャッシュフローと損益計算書の中身について

 

 


大阪の中央区で投資したマンションのキャッシュフローです。

 

多額の借金を抱えて破産してホームレスになった人のキャッシュフロー表を見てみますと、

 

中央区で利回りが11%あり、家賃も年間1500万円あり、


損益も黒字ですので、十分回っていくだろうと思っていたようです。
 

 所在地 大阪市中央区東心斎橋 
 構造 RC造り区屋根地上5階建て 
 築 1975年3月1日 
 専有面積 建物860平米、土地401平米 
 所有状態 一棟所有 
 価格 1億3000万円 
 賃料 年間1500万円(推定) 
 実質利回り 11% 
 自己資金 2000万円 
 銀行融資 1億2000万円 
 返済期間 15年 
 金利 3% 

 

しかしキャッシュフローを見てみますと、それは見込み違い。

 


立地は御堂筋線の心斎橋駅から徒歩7分の繁華街の一角です。



1975年にできたもので、購入時に築30年の中古マンション、



RC5階建てで、全部で13部屋ある居住用マンションを、


一棟投資で購入しています。




価格は、1億3000万円(内、建物部分3000万円)で、

 

金融機関から1億2000万円の融資を受けています。

 

金利は3%、15年ローンです。

 

自己資金2000万円です。

 


年間家賃収入は13部屋で1500万円です

 

実質利回りは8.7%です。




保険料は3年更新で、3年分の36万円を3年ごとに払っています。

 

この物件は法人で購入していますので、


所得税、住民税は40%。

 

つまり損益計算書の損益(残高)に0.4を掛けた額が、


翌年の所得税、住民税です。                    
(単位、千円)

 キャッシュフロー表  購入時 1年目  2年目 
 自己資金  20998 
 銀行ローン 120000 
 敷金   2287
 家賃収入   5120 15360
 収入合計 143285  5120  15360
 物件価格   13760 
 仲介手数料    3108
 登記費用    2128
 保険料     368
 印紙代等      80
 管理費、修繕費    768  2304
 固定資産税    655   655
 不動産取得税   1248
 融資元金返済   2294  7027 
 融資利息返済   1231  3549
 所得、住民税  −603
 支出合計  143285   6197  12932
 単年キャッシュフロー       0   −1077   2427 
 通年キャッシュフロー       0   −1077   1349 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

 

 

 


 キャッシュフロー表  3年目 4年目  10年目  15年目 
 自己資金
銀行ローン
 敷金
 家賃収入  15360  15360  15360  15360 
 収入合計  15360   15360    15360    15360 
 物件価格
  仲介手数料
 登記費用
保険代      368    368 
 印紙代等
  管理費、修繕費    2304     2304    2304    2304
 固定資産税     655      655   655     655 
 不動産取得税                
 融資元金返済   7248     7476   9001    6969
融資利息返済    3328   3100     1574       81
 所得、住民税     3653    3763   4503   5233   
支出合計  20573   21144  21884    17747
 単年キャッシュフロー  −1098   −1555  −2147     1162
 通算キャッシュフロー     24    −1304 −11179 −18631

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

元金分と、利息分を合わせた融資返済額は、


年間約1057万円(1年目と15年目を除く)で、

 

1か月あたり88万円、1か月の家賃収入は128万円(満室時)ですので、

 


家賃収入から融資返済を引いた額は40万円、

 

当然キャッシュフローの状況は極めて厳しいものです。

 


先ず3年目には早くも単年キャッシュフローが109万円のマイナスになっている。

 

 


通算キャッシュフローは24万円のプラスですが、


これを使ってしまっていたらこの時点で事業は終わってしまう。

 


年間で109万円のキャッシュが不足するということは、


月平均で9万円の現金が持ち出しになります。

 

 

投資を続けるには難しくなってきます。

 


4年目には、3年に一度の保険料の支払いがあるので、

 

単年キャッシュフローのマイナスが160万円近くになります。

 


4回目の支払い年である10年目は、所得税、住民税が増えている分、

 


マイナスの額はさらに膨らんで、214万円。

 

月平均にすれば、18万円になります。

 

 

窮地に追い込まれていることがわかります。

 

 

通算キャッシュフローはさらに厳しいです。

 

 


4年目に130万円のキャッシュアウトになったあと年々額が増えていき、


返済が終わる15年目には、1863万円の赤字になります。

 

融資の返済が終わるまでのキャッシュの状況が悪く、


他の投資の頭金が作れないどころか、売却しなければならない事態でしょう。

 

 

なお、これは空室率0%で計算していますので、

 


空室が増えると悲惨。


入居率が95%、90%と下がっていったと推測できます。

 

                         (単位 千円)

損益計算書  購入時  1年目  2年目 
 家賃収入  5120  15360
 収入合計  5120  15360
 登記費用   2128
 保険料    40   122
 印紙代     80
 管理費、修繕積立金  768  2304
 固定資産税   655   655
 不動産取得税  1248
 融資利息返済  1539  4437
 減価償却費   474  1423
 費用合計   2208   4418    854 
 損益  −2208      701   7305

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

 

 

 

 

 

損益計算書  3年目 4年目  10年目  15年目 
 家賃収入  15360  15360  15360  15360
 収入合計  15360  15360   15360   15360 
 登記費用
 保険料    122    122    122    122
 印紙代
 管理費、修繕積立金    2304   2304    2304    2304 
 固定資産税     655    655     655     655
 不動産取得税
 融資利息返済    3328   3100    1574      81
 減価償却費    1423   1423    1423    1423
 費用合計    7833   7605    6080     4586
 損益    7526   7754    9280   10773 

 

 

 

 

 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

この時期、勤めている会社の業績が急に悪くなり、退職させられる。

 

 

 

 

 



給与収入がないと、全部の資産を失う危険性があった。



しかし危機感が欠落していた。




会社を退職した時、4000万円だった借金は、


金利を足すと、最も多いときで7000万円まで膨らんでいたと。

 


文字通りの借金地獄です。

 

銀行や公的機関からは上限いっぱい借りていたので、


これ以上借りられなかったと。

 

ノンバンク、消費者金融からも借り、


それでも足りなくて、高利のローン会社まで手を出す。

 

500万円借りると、月に2回、65万円ずつ返すらしい(銀行引き落とし)。

 

 

そして10回払いで650万円を返済するのです。


しかし、これなどまだましであって。


最後は十一の街金にまで手を出したと。

 


100万円借りに行くと、90万渡される。


そして10日後に100万円返すということになるらしい。





朝起きたら、資金繰り、月末の決済が終わって月初になったら、


資金繰り。

 


本当に苦しい毎日で、不動産投資なんて、

 

やらなければよかったという思いが頭をよぎり、

 


しかし不動産投資をやっていなかったら夢は追えなかったし、



何もアピールするものもない。

 

しかし潰れてしまった当時は、後悔よりも申し訳ない気持ちでいっぱいだと。

 







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