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物件選定と、キャッシュフローの動きを照らし合わせる
物件選定と、キャッシュフローの動きを照らし合わせるについて

 


不動産投資の大切な点の一つに、物件選びがあると思います。

 


それと同じくらい大事なのは、キャッシュフローです。


 

どちらかといえば、物件選びは攻めであって、


キャッシュフローは守りです。

 


不動産投資では、この二つの攻守のバランスが大切だと思われます。


 

物件選びは、立地、外観、間取り、築年数、リフォームです。

 

 


一方キャッシュフローは、資金の流れ、資金の準備や、その案件から、



いくらのキャッシュが望めて、いくらのキャッシュが出ていくのかです。

 


不動産投資では、物件選びには、ほとんどの人が真剣になります。

 


駅からの距離、駐車スペース、買い物施設、


周辺環境、間取り、使い勝手、瑕疵、入居者が付くか、


リフォームの有無、などを調べ、買っていいかどうかを見抜きます。

 

しかし守りである、キャッシュフローのことについては、


どんぶり勘定であったり、グロス把握であったり、


一つひとつのお金の動きと、必要経費の動きを、


いちいち確かめたりしないと思われます。


 

例えば住宅ローンを組んだ場合、元利均等返済額の中身は、


銀行から提示された返済額を見て、こんなものなのかと思って、


頑張って、返済している人がほとんどだと思います。

 


しかし、不動産投資では、守りであるキャッシュフローを、


きちんとしておかないと予算は立てられません。




いくら条件の良い物件が出てきても、資金が回らなければ、


物件を買ってもリフォームがおろそかになります。

 

 

単に物件に惚れて買ってしまおうとすることが多々あります。

 


自分が住むための家なら好みの物件を選ぶのもいですが、


投資として考えれば、物件に惚れてしまうと、


かえって危険なところがあり、


気に入った物件と、キャッシュフローがいい物件とは、


一致しないことが多くあります。

 

 銀行もそれがわかっていても、サラリーマンの属性がいいと、


融資を通したりします。



会計を勉強する時間がなかなか持てない大家さんにとって、

 

物件数が増えたり、法人で買ったりと、


実績ができて来れば来るほど、

 

決算の内容も把握しにくくなってきます。

 

 

期末からかなり日数が経ってから、


出来上がった決算書を眺めて、不動産賃貸業の、


儲けがいくら出たのかを把握することでしょう。

 


損益計算では、利益が上がっているが、


キャッシュと直結しないこともあります。

 


利益の数字の動きと、実際のお金の動きとを、

 

はっきりと結びつけて考えるとどうなるのか。

 


あるいは、青色申告特別控除前利益、または、当期利益と、


減価償却から出てきた資金がどのようになったのか、


一つ一つ確かめたりすることはほとんどしないと思いますね。

 


苦労して利益を出しても、


それをそのまま物件の購入資金に、


使えるわけではなく、

 

修繕や税金の支払いがあれば、


お金は出ていきますし、借入金を返済すれば、


当然、お金が消えて行ってしまいます。



賃貸経営の破たんには、キャッシュフローの欠乏があるのですが、

 


儲かった利益や、キャッシュがどういう形で存在するのか、



よく把握して経営する必要があると痛感します。




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