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新築戸建賃貸は儲かるか

新築戸建賃貸は儲かるかあれこれ

 

 

 

 

持っている土地に新築を建てたり、土地を買って建てたり、


古家を購入して、新築に建て替えて貸すプランは、


儲かるのでしょうか。

 

 

一戸建てを建てて貸す事業プランについて詳しく

 

 

アパートなどの集合住宅は過当競争になって、

 

空室が懸念される地域でも、戸建て賃貸なら、

 

入居者が見つかる可能性が高いです。

 

 

戸建ては庭もありますし、車も止められ、ペットも飼えます。

 


建物も1室あたり結構な空間を取っていますので、


子供がいるファミリー層などにも対応できます。

 


自然も豊かで、庭でのびのび遊ばせられます。

 


戸建て感覚の住まいを求められている方というのは、


間違いなくいらっしゃいます。

 


それなのに、そうした住宅は少ないのが現状です。

 

 

新築となると限られます。

 

 

現在は建物が比較的低予算で建てられ、


しかも、デザイン性、機能性共に高く、


戸建てならではの空間とゆとり、


遮音性の高さを兼ね備えています。

 

 


新築の戸建賃貸は、ワンランク上の入居者の方が、


入ってくることが期待できます。

 


もともと戸建てを持ちたいけれど、

 

転勤もあるので、当分はムリと思っている人がおられます。

 

 

 

あるいは、住宅ローンになじみの薄い方も、

 

戸建て賃貸を求められます。

 

 

そういった方にも戸建賃貸は喜んでいただけるはずです。

 

 


しかし経営となると別です。

 


非常に厳しいのが現実ですね。

 

 

家賃が高すぎては入居者は付かないし、


ローンを組めば儲けが出ません。

 

 

あまり賃料を高くすると、

 

半年ぐらい入居者がつかない可能性もあります。

 


一戸建てを新築する場合は、

 

普通は建築費は1000万円位はかかります。

 


600万位に建築費を抑えて建てることも可能ですが、


簡素なものになります。

 

 

一戸建てを新築する場合は、25〜30坪くらいで、


建築費を700万円くらいに抑えて、


家賃を10万円くらいで貸せば採算は合ってきますが、


それにしても、ローンを組んでいると、

 

儲けはほとんど期待できません。

 

 

一戸建て新築は、元々土地を持っている人が、

 

相続税を抑えるために建てる場合は、


経営は成り立つかもしれませんが、

 

土地から仕入れたり、古家付を買ってそこを壊して、

 

新築に建て替えて貸す場合は、難しいと思います。

 

 


まぁ、一戸建ての大きさを25坪位に抑えて、


4LDKで駐車場のついた一戸建てなら、


借り手はあると思いますよ。

 

 

あまり大きな家を建てると、建築費が割高になって、


採算が合わず、リスクが高くなります。

 

 

元々土地を持っている人が建てる場合は、

 

土地取得費用はかからないため、


利回りはその分よくなりますので、

 

リスクは少ないと考えられます。

 

 

土地から仕入れたり、古家付き土地を買って、

 

新築に建て替えるプランは、


儲けが薄い割には、リスクが高いですね。

 

 

新築のうちは、高い家賃で入居者が付いても、

 

退去すると、次は中古になって前と同じ家賃で貸せなくなり、

 

収入がかなり落ちます。

 

 

戸建て賃貸は、中古一戸建てを買って、


リフォームして貸す人がほとんどですので、


中古を買って、新築に建て替えて貸すという人は、

 

私は見たことがありません。

 

 

25坪くらいの古家付土地を500万位で買って、  


解体に50万円かけて、そこに750万円くらいで建てて、

 

10万円で貸すと、表面利回りは、120÷(500+50+750)

 

=9.23%

 

家賃  10万円×12カ月=年間家賃収入120万円


投資費用 500万円+50万円+750万円=1,300万円


投資利回り120万円÷1300万円=9.23%


このように9.23%の表面利回りが期待できます。

 

 

この例では、税金、諸費用は考慮していませんので、


実際は、もう少し利回りは低くなります。

 

 

もっとも更地を持っていると解体費用は掛かりませんし、

 

親から相続した家など、古家があっても土地代は不要で、

 

解体費用と建物代だけの負担になりますので、

 

利回りも高くなります。

 

 

土地代負担がなければ、上記の例でみると、

 

120÷(50+750)=15%です。

 

 

地方では、新築一戸建てでも、


10万円以上の家賃設定では、


入居者を付けるのが難しいですね。

 

 

土地が安く手に入った場合や、資金が豊富にある人なら、


挑戦することも出来るでしょう。

 

 

 

戸建て賃貸は、入居率が0%か100%なので、


空室時のリスクはあります。

 

 

しかし、土地があって、全額自己資金で建てられるなら、

 

リスクは少ないですね。 

 

 

土地から仕入れる場合でも、

 

リスクは少ないと思います。

 

 

入居者が見つからなくても、


維持費がかからないからです。

 

 

戸建はペットも買えますので、

 

空室リスクは少ないでしょう。

 

 

古い一戸建てを買って、新しく一戸建てを建てて貸す投資は、


ほとんどの人がやらない、未踏の投資となります。

 


しかし戸建賃貸は、経営自体は成り立つと思います。

 

 

儲かる投資ではないですが、手間がかからず面白いと思いますよ。

 

 

儲からなくてもいい、節税のためなら、いいかも知れません。

 

 

その場合でも、はじめのうちは、


土地代と建物代を回収しているにすぎません。

 


やはり、耐用年数が尽きた一戸建てを買って、


リフォームして貸すのが一番効率が良いと思います。

 


もっとも、新築一戸建投資は、新築のためクレームはなく、

 

堅実で、管理の手間もかからなくて楽ですね。

 


運営はしやすいですが、儲けるためにはやらない投資でしょうね。

 

 

 

ここで、実際の戸建賃貸はどれくらい儲かるか試算しておきましょう。

 

 


土地は30坪で400万、建物800万円


本体価格は1,200万で、


諸経費等を含めて1,300万程度の新築一戸建てを建てます。

 


融資の条件としては、以下のとおりです。

 

1,300万のフルローン

 

返済は25年、金利は2.5%、

 

 

毎月の返済額は58,320円です。

 

 

 

運営は自主管理で、家賃は12万を想定しています。

 

 

 

 

 


本当に儲かるかどうかの判定には


税引後キャッシュフローを求める必要があります。

 

 

 

 


先ず、サラリーマン大家さんは、


サラリーマンの所得と、不動産所得を、合わせたものに、


所得税がかかる総合課税になっています。

 

 

 

年収500万円 給与所得346万円のサラリーマンが、


土地は30坪で400万、建物800万円、

 

本体価格は1,200万で、


諸経費等を含めて1,300万の投資です。


融資の条件としては、以下のとおり

 

1,300万のフルローン

 

返済は25年、金利は2.5%

 

 

 


先ず 不動産投資で、本当に残るお金、


即ち、税引後のキャッシュフローが、

 

いくらになるのかを計算してみましょう。

 

 

これを把握するために、


家賃収入から経費を引いたものを、


出さなくてはなりません。

 

 


家賃収入から、経費を引いたものが、

 


不動産所得になりそれに減価償却費を加えます。

 

 

 

 


そこから、借入金の元金だけを引いたものが、


税引前キャッシュフローになります。

 

 

 

 


それから、所得税、法人税や住民税を差し引いたものが、


税引後キャッシュフローになります。

 

 

この税引き後キャッシュフローが、


本当に残るお金になります。

 

 

 

 


具体的に、年間賃料144万円ある場合、


それに対する年間の経費は、固定資産税、


火災保険料、広告宣伝費、


などで普通20〜30万円は見ておかなければなりません。

 


つまり、家賃収入の20%位はかかってくる計算です。


144万円×0.2=288,000は、


経費として見ておかなくてはなりません。

 


なので、実質家賃収益は1,152,000円になってきます。


144万円−288,000=1,152,000

 

 


自己資金0円と、借入金を1,300万円で、

 

新築を建てた場合、その内訳は、


土地が400万円、建物が800万円です。


諸費用100万円

 

12万円で貸した場合、年間家賃収入144万円

 

期間25年、金利2.5%、

 

元利均等返済で(1,300万円)借りた場合、

 

1,300万円、金利2.5% 25年返済の場合、

 


毎月返済58,320円ですので


年間返済額は699,840円です。

 

 

元金 379,172円


利息分 320,668円です。

 


1年目の利息は320,668円(元金は379,172円)。

 

 

 

この元金の379,172円は利益に関係ないため、


利益からは引く事は出来ません。

 

 

 

 


でもお金は出ていきますので、


キャッシュフロー上は、


引かなければなりません。

 

 

 

 


帳簿上のキャッシュフローは、


不動産所得+減価償却費−借入金の元金ですが、


実際の家賃収入は、12×12=144万円

 

144万円−288,000=1,152,000


実際の手残りは元利金の699,840円を引いたものが残りです。

 

1,152,000−699,840=452,160

 

 

 

一方ここまでの利益は、1,152,000円−320,668円で831,332円です。

 

 

 


減価償却費は368,000円、(残存耐用年数22年だから、

 

建物800万円×0.046)になります。

 

(22年の償却率=0.046)

 

 

これで最終的な利益は、831,332円から368,000円引いて、

 

463,332円になります。

 

 

そして、


ここまでのキャッシュフローは、1,152,000円−699,840


=452,160です。

 

 

年間のキャッシュフローは452,160です。

 


つまり月額37,680円ほどにしかなりません。

 

 

ここから、所得税、住民税を引いた金額が、

 

税引後キャッシュフローです。

 


サラリーマン大家さんはサラリーマンだけの収入だけの時と、


不動産投資からの副収入が増えたときとをくらべても、


生活は、ほとんど変わらない人が多いと思います。

 

 


現物不動産投資は税引後のキャッシュフローを計算してわかることは、

 


元利金を払ったら手の上に残るのは、ほんのわずかです。

 


フルローンが目標ですが、残るお金は少なくなります。

 

 

不動産投資は、利益が上がれば、税金として持っていかれますので、


儲からないものです。

 


そこまでリスクを取って現物不動産投資をするのは、

 

やはりそれは、不動産が好きだからやれるのでしょうか。

 

 

 

 


ちなみに事業的規模の、サラリーマン大家さんの場合は、

 

最終的な利益の463,332円から、青色申告特別控除65万円を、

 

差し引いた金額が不動産所得になります。


この場合は不動産所得はゼロ円です。

 


そして、家族が賃貸業に従事して給料を支払っているのなら、

 

青色専従者給与や専従者給与(白色申告)を計上して、

 

不動産所得から差し引けます。

 

 

 

 

 

この不動産所得463,332円と、

 

上記のサラリーマンの給与所得346万円を、


加えた3,923,332円がすべての所得になります。

 


ここから所得控除額があります。


(仮に、社会保険料控除50万円、生命保険料控除10万円、


扶養家族があるとします)、

 


社会保険料控除50万円、生命保険料控除10万円、


扶養控除38万円、基礎控除38万円などを


差し引いて、課税所得を出します。

 

 

 


つまり3,923,332円−(50万円+10万円+38万円+38万円)

 


=2,563,332円。

 

 

2,563,332円が課税所得になります。

 

 

 

この課税所得の2,563,332円に所得税の税率(計算表に抜粋)を、

 


かけた金額が所得税になります。

 

 

 

 

さらに住民税(10%)がかかってきます。

 

 

所得税は、(課税される所得金額)が2,563,332円の場合には、

 

求める所得税額は、


2,563,332円×0.1−97,500円=158,833円です。

 

 

 

住民税は、(2,563,332円×10%)=256,333

 

 

所得税+住民税=158,833円+256,333


=415,166円で、なので、税引後のキャッシュフローは、


2,148,166円(2,563,332円−415,166円)になります。

 

 

 

年収500万円 給与所得346万円のサラリーマンが、


土地は30坪で400万、建物800万円、

 

本体価格は1,200万で、


諸経費等を含めて1,300万の投資をした場合。

 

 

本当に残るお金は2,148,166円ということです。

 

 

 

 

 

所得金額と所得税


給与等の収入金額
(給与所得の源泉徴収票の支払金額)      
給与所得控除
1,800,000円以下     収入金額×40%
650,000円に満たない場合には650,000円
1,800,000円〜3,600,000円
以下     
収入金額×30% +  180,000円
3,600,000円〜6,600,000円
以下     
収入金額×20% +  540,000円
6,600,000円〜10,000,000円以下     収入金額×10% + 1,200,000円
 10,000,000円〜  収入金額× 5% + 1,700,000円

 

 

 

サラリーマンの給与収入から給与所得控除を差し引いた額が、

 

サラリーマンの給与所得金額になります。

 

 

これに不動産所得を合わせたものから所得控除を差し引いた金額に、

 

下記の税率をかけたものが、確定申告時の所得税になります。

 

 

     所得税の計算表


税率   控除額
195万円以下    5%                        0円
195万円〜330万円以下   10%               97,500円
330万円〜695万円以下  20%               427,500円 
695万円〜900万円以下      23%             636,000円
900万円〜1,800万円以下  33%           1,536,000円
1,800万円〜   40%            2,796,000円

 

「課税される所得金額」が2,563,332円の場合には、

求める所得税額は次のようになります。

 

2,563,332円×0.1−97,500円=158,833円

 

 

 

 






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