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土地から仕入れて戸建賃貸を建てる時は同じものを2棟建てるプランにする

土地から仕入れて戸建賃貸を建てる時は同じものを2棟建てるあれこれ

 

 

 

戸建賃貸を始める人は、

 

少ない自己資金で始める場合、


中古一戸建を一件買って、

 

それを手直しして貸すのがほとんどですね。

 


一戸建新築は、元々土地を持っている人が、


相続税を抑えるために建てる場合は、


経営は成り立つかもしれませんが、


土地から仕入れて戸建賃貸を建てる事業や、


中古の土地付き一戸建てを購入して、


そこを壊して、新築に建て替えて貸す場合は、


非常に厳しいのが現実だと思います。

 

 

 

ローンを組めばほとんど利益が出なくなりますね。

 


それでも、土地から仕入れて戸建住宅を建てて、


賃貸するプランを考えている人がいるかもしれない。

 


そういうプランを立てる場合は、土地から仕入れる場合は、


戸建賃貸を2件建てるプランなら採算は合うかもしれません。

 


つまり2戸建てる場合、1戸分の家賃が、


ローンの返済に充てられ、もう1戸分の家賃が、


大家さんの儲けになるというプランを練ると


いいかもしれませんね。

 

 

これは、2棟のうち1棟でも入居者が居れば、


持ち出しにならない計画です。

 


さすがに2棟とも空室になることは、

 

ほとんど考えられませんし、まあ、戸建なら、


2棟とも入居者が決まる確率の方が高いです。

 

 

 

そうであっても、新築一戸建ては、

 

中古よりも募集しやすく、


運営上の手間もかかりません。

 

 

 

戸建賃貸にとって有用な土地や、あるいは、


古家付きの土地が見つかったとしても、


その土地を買う資金と建物を建てる資金が必要ですし、


上物付きなら、古家の解体費用も必要です。

 


土地を買って新築を建てるプランの場合は、

 

資金がネックになるため、


借入金を利用することになってくるでしょう。

 

 

一戸建てを2戸建てるプランでの土地の探し方は、


マイホーム用の宅地で探すとよいかもしれません。

 

 

土地の広さは、45坪から50坪前後の土地が、


適しているのです。

 

 

一般的に皆さんがいいと思うのは、


正方形の整形地をイメージされます。

 


間口もあり、奥行きもあって、


駐車場も2台停められる一戸建てです。

 

 

このような土地は人気があります。

 

 

一戸建てとして人気がある土地を買って新築を建てると、


ビジネスとしては成り立ちません。

 


その代り、長方形の土地は、


一戸建てを建てるには人気がありません。

 

 

したがって安く買えるわけです。

 


ビジネスにするためには、マイホームにすれば、


少し広すぎて人気のない土地を探します。

 

 

マイホームにすれば少し広すぎる土地は、

 

一戸建てを建てると、


建築費も高くなるため、なかなか売れないです。

 

 

土地が広いので分割して手ごろな建売にしようとすれば、


少し狭くなってしまうので、分割するのが難しい土地です。

 

 

そういう土地は、マンションなどの共同住宅を建てようとすると、


狭くなるので、業者も手を出そうとしません。

 

 

一般的に一戸建てとして手ごろな土地は、


30〜40坪以下の土地なってきます。

 

 


そういった土地は自宅を建てるために買う人が多く、

 

価格は割高です。

 

 

又60坪以上の広さがある場合は、


集合住宅やマンション用地にするケースが多くなります。

 

 

その中間の45〜60坪位の土地は、


自宅用には広過ぎて、


マンションなどには狭すぎて売れ残るのです。

 


30坪位の土地だと、マイホーム用の土地になってきますので、


買いたい人とバッティングしてしまうため、


取得のための競争率が高まりますし、


60坪以上の土地ですと、


分割して、30坪のマイホームが、


2戸建てられますので業者が狙っています。

 

 

その中間の45〜50坪前後の土地は、


二つに分割するには狭く、


建売の一戸建てにするには広すぎるため、

 

中途半端な土地です。

 


繰り返しになりますが、


建売のマイホーム用一戸建ては、


2台以上の駐車場が取れる用地を、


確保しなければなりませんのである程度の広さが必要です。

 


45〜50坪の土地なら2つに分割しようとしても、


建売のマイホームとしては狭くなるために業者も手を出しません。

 

 

このような45〜50坪であれば、

 

30坪の土地よりも土地代が高くなるために、


マイホームの土地だけに高い出費を掛ける人が減るために、


不動産投資家が狙いやすくなります。

 

 


ざっと計算しますと、土地代に900万円、


建物は一棟750万円で、2棟建てるので1500万円、


諸費用に100万円、解体費用60万円、


合計2560万円の事業計画です。

 


自己資金を460万円とすれば、


2100万円を銀行融資を受けます。

 

 

金利2,5%で22年ローンを組んだ場合、


ローンの月々の支払額約10万円、


したがって家賃は、


1戸につき10万円の設定です。

 


なのでちょうど一棟分のキャッシュフローが残る計算です。

 


戸建賃貸を始めるにあたってのローンは、


住宅ローンではなく、事業用ローンになります。

 

 

事業用ローンの場合、きちんとした事業計画と返済計画を


提出しなければなりません。

 

 

2棟にうち、1棟分の家賃がキャッシュフローとして残り、


もう1棟分の家賃でローン返済ができるような事業計画を作って、


銀行に説明するとよいでしょう。

 

 

銀行はきちんとした返済計画がある人に、


融資をしたいと考えています。

 

 

堅実で、実現性のある事業計画書を作り上げて、


銀行を説得できるかがカギになってきますね。


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