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他人が失敗に終わった不動産投資こそ、あと一歩で大きく成功するものだった

他人が失敗に終わった不動産投資こそ、あと一歩で大きく成功するものだったあれこれ


 

 

 

他人が大成功した満室物件を買うよりも、失敗に終わった、

 

空室物件を買う方がより大きな成果が得られると思います。

 

 

なぜなら、他人が失敗したプランは、成功するまで、

 

もう少しの所で終わっていることが多いからです。

 

 

あと一歩頑張れば成功していたかもしれないと思うことが、

 

ありますね。

 

 

 

駅に近いところで、利回り10%で1億円の物件が、

 

売り出されている物件を見ることがあります。

 

 

 

年間の家賃収入が1000万円の物件が、

 

1億円で売りに出されていると、


利回り10%も回っている物件なのに、


売り主は何のためにこの物件を売るのだろうかと、


疑問に思うことがあります。

 

 

これは売り主が高いときに買ったために失敗した不動産投資ですね。

 


高く買っていれば、どんなに努力しても、

 

失敗に終わってしまうことがあるのです。

 


利回りとは、家賃収入を購入金額で割った、


リターンの割合です。

 

 

ということは、購入金額が違うと利回りも必然的に違ってきます。

 

 

買主にとって、物件が1億円で買えて年間の家賃収入が1000万円で、

 

その物件の利回りが10%だとしても、売主との共通点は、

 

1年間に1000万円の家賃が入ってくるという1点だけです。

 

 

売り主がその物件を以前に2億円で買っていれば、

 

売主にとって利回りは5%に過ぎないわけです。

 

 

とすれば、有利子負債を減らして、銀行の格付けを上げるために、


売主が物件を売却するとしても、何もおかしくないわけですね。

 

 


買主にとっては利回りが10%であっても、


売主にとっては、利回りは5%でしかないわけですから、

 

買値によって、利回りは大きく変わってきます。

 

 

高く買っていれば、どんなことをしても、

 

赤字になってしまうことがあるのですね。

 

 

何とか苦心して経営しており、ついに持ちこたえられなくなって、


しかたなく手放さなければならないケースも出てくるのです。

 

 

また、売主が買った時に、この物件の金利が、

 

4.5%で組んでいたかもしれません。

 


そうしますと、借り換えしたくても、


物件が担保割れして債務超過の状態にあるとき、


2%くらいの安い金利への借り換えによって返済しようと思っても、


担保不足で借り換えできなくて困っていると言うことを、

 

私は聞くことがあります。

 

 


この物件の抵当権を消すためには、

 

担保不足分の現金を積まないと、

 

できないからです。

 

 

というわけで、高い金利を泣く泣く払っている売主もいます。

 

 

利回りが10%あっても、高い金利返済をしていると、

 

キャッシュフローが回らないことは大いに考えらます。

 

 

また、高い金利で借りているケースだけでなく、

 


短い返済期間で借りている場合にも、

 

キャッシュフローが回らないことがありますね。

 

 

 

なので、10%の利回りがあったとしても、


給料から埋め合わせしていたキャッシュの持ち出しに


耐えられなくなって、手放さざるを得ない場合も考えられるのです。

 

 

そのような場合に、たとえ高利回りであっても、


惜しまれながら物件を手放すということがでてきますね。

 

 

空室だらけの物件であっても、売主がお金がないから、

 

リフォームできないのであって、

 

きちんとリフォームをして募集すれば、

 

埋まる確率が高いのです。

 

 


というのは、売主が資金的な問題で、

 

リニューアルしていない場合や、資金が回らなくなって、


泣く泣く手放さなければならないケースなどは、

 

ローン返済できなくなって、

 

任意売却で売り出されるケースが多く、

 

任意売却の場合は、いくらお金をかけても、

 

銀行に持って行かれるだけですので、

 

そのままにしてしまいます。

 

 

 

不動産投資に限ったことではありませんが、

 

他人が失敗に終わったプランこそ、私は、

 

あと一歩で大きく成就するものだと思うことがあります。

 





 

 

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