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100坪の土地があるのなら3階建ての木造アパートを建てることができる

100坪の土地があるのなら3階建ての木造アパートを建てることができるについて

 

 

 

前面道路が十分ある地域では、狭い敷地でも、

 

用途地域の指定がなければ、

 

3階建てのアパート建設が可能です。

 

 

 

これはどういうことかといえば、

 

木造は建築費が大幅に削減することが、


期待できるわけです。

 

 


100坪の土地があるのなら、準耐火構造の木造3階建てを、

 

RC造と同等の構造計算で建築することが出来ますね。

 


木造のメリットは部屋の配置や間取りの自由度が高く、


僅少な土地でも設計変更が容易で建築可能なところです。

 

 

また、RCに比べて3分の1の工期で完了します。

 


木造は出口戦略が取りやすく、


RCよりも解体工事費の安い木造アパートは、

 

土地の資産価値が高くなります。

 


3階建てであっても、耐火性能はかなり高く、


木造とは、とても思えない高級感のある建物が、


出来上がります。

 

 

一般的に3階建てとなると、1Kや、


ワンルームを計画しますが、現代では、むしろ、


1LDK40平米の広い専有面積の部屋が、


好まれ、普及しています。

 

 

ワンルームは、供給過剰気味であり、


将来的に集客に苦戦する可能性があると思います。

 

 

木造3階建ては、どういうアパートが建つのかといえば、

 

部屋数12室、高級志向のアパートが建てられるのです。

 

 

 

敷地100坪、そこに40平米の1LDK12戸のプランで、


総工費9000万円です。


家賃設定は6万円。

 


家賃収入はRCの方が多いですが、


建築費が安価なために資金回収期間が早まります。

 

 


建築費は延べ床面積×平米単価です。

 


アパート建築費は平米当たり15万円


40×15=600万円。

 


アパートの建築費はいくらという場合は、


本体工事費のみを指します。

 

 

アパートの建築費は本体工事費以外に共用部の工事費が含まれます。

 


共用部には、外階段、廊下、水道負担金、下水道負担金や、


外構工事費、駐車場敷地費用などです。

 


これらは一般的に、本体工事費の2割弱必要とされますね。

 

 

なので、600万円×12=7,200万円

 


7200×1、2=8640万円。

 

 

総工事費は9,000万円弱で木造12戸の3階建が、


建てられるということになります。

 


1戸当たり720万円です。

 

8,640÷12=720

 


1戸当たり720万円ということは、


RCに比べるとかなり安価になってきます。

 

 

建築費用については、出来るだけ自己資金を温存し、


借入額を増やすことにすると、資金繰りが楽になりますね。

 

 

いずれにしろ、サブリース契約を結ぶと安心ですね。

 

 

40平米以上の大きなプランにするのは、


不動産取得税において、固定資産税評価額から、


1室あたり1200万円の控除が、


受けられるメリットがあるからです。

 

 

木造の利点は、木造の耐用年数は22年と短く、


1年あたりの償却費が多くなることです。

 

 

したがって、当初の経費計上が多くなり、


税金が少なくなるのですね。

 


これは、RC(47年)より有利になります。

 

 

 

もっとも、3階建ては、2階建てよりも耐火構造などの面で、


建築費が相対的に高くなります、なので借入金が多くなり、


初期投資額の回収に時間がかかるデメリットがあります。

 

 

これは木造は、準耐火構造の壁が必要とされますが、


3階建ての場合は、床や天井、住戸内の間仕切りも、


準耐火構造にする必要があるなど法令基準が厳しいため、


木造2階建てに比べ、建築費が跳ね上がります。

 

 

しかし、家賃収入は3階建ての方が2階建てよりも、


戸数が1.5倍とれるのでその点有利ですね。

 


銀行融資を受ける場合は、事業の目的、


意義を明確にして、具体的に月々の計画まで立てて、


銀行に意欲を示す必要があります。

 


アパート経営はオーナーの強い意志で決まると思います。

 

 

参画する周囲の人たちすべてにメリットがあるという事業計画を、


練ることで、きっと成功すると思います。

 

 

 

 

 

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