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消費税アップと不動産投資の関係
消費税アップと不動産投資の関係について詳しく 

 

消費税は現在は8%ですが、 2017年4月からは10%となります。

 

 

消費税が上がると不動産投資にどう影響するかですが、




家賃収入には消費税は掛かりません。

 

消費税増税は、物件購入時の仲介手数料の費用負担が、


大きくなりますし、リフォームなど各種経費に消費税が、


上乗せされますので、その分だけ経費負担が増えます。


 

消費税は建物のように消費する物にはかかりますが、


土地は消費しませんので消費税はかかりません。


 

また、業者が売主である場合は消費税かかりますが、

 

個人から購入(個人が売主)すれば消費税はかかりません。



 

なので個人から買えば、今までと同じで影響ありません。



消費税アップ以外にも、消費税について二つの大きな改正が行われている。

 

 

消費税はそもそも最終的に消費税を支払う最終消費者が

 

負担することになっています。

 

しかし大家さんは、最終消費者ではないにもかかわらず 


マンションやアパートを購入した際に、


消費税を負担して支払うことになります。

 


そのうえ家賃収入の場合 消費税が非課税になるので、


購入時にかかった消費税と相殺することはできないのですね。


 

以前は、マンションやアパートを建てたり購入した際に支払った消費税を、


全額、取り戻す方法がありました。

 

例えば4000万円のアパートを購入した際に、


消費税は(建物に対して8%)支払うことになります。

 


しかし、アパートの敷地内に自動販売機を設置したり、


駐車上の経営をするのです。



するとどうなるか。



消費税がほぼ全額戻ります。

 

 

 

しかし、消費税還付ができていた自動販売機設置作戦などは、


平成22年度の税制改正でなくなってしまったのです。

 

 

もう一つ、納税義務判定の方法が変わりました。

 

これは少し難しい問題ですが、簡単に言うと、


今までは、その年に課税事業者になるかどうかの判定は、


2年前の売上高に準拠していた。

 


しかし、平成22年度の税制改正で、2年前を確認した後、


さらに前年の前半6か月の課税売上高が、


1000万円を超えたかどうかを確認して、


その年の納税義務があるかどうかを検討されるようになった点です。

 

これは、平成25年1月1日以降に開始する個人事業、


または、法人の事業年度から適用になっていますが、

 

この納税義務判定の追加判定によって、


消費税の納税義務が早まる可能性が出てくるのですね。

 


また建物の売却金額は、1000万円を超えると、


年度の前半6か月で売却すると、


翌年から消費税の課税事業者になってしまいますので、

 

年度後半6か月に売却する方がいいということになりがちです。

 


なお、納税義務判定には、家族や、従業員給与や役員賞与も関与します。

 


給与の支給額が1000万円を超えている場合です。

 

 

この支給の合計が1000万円を超えている場合、


翌年又は、翌事業年度は納税義務者になります。

 

ちなみに、中古物件を購入する場合には関係ないですが、


所有している土地にアパート等を建てる場合、


平成25年9月30日までに建築契約を結んでいる分は、


完成引き渡しが、消費税アップする平成26年4月以降となっても、


旧税率の5%の消費税で据え置かれることになってます。

 

消費税アップと不動産投資の関係についてでした。






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