サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


不動産投資の節税の仕組み | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
不動産投資の節税の仕組み
不動産投資の節税の仕組みあれこれ

 


サラリーマンが税金として納めなければならないのは、


サラリーマンの収入から、給与所得控除を差し引いた金額から、


配偶者控除、生命保険料控除、社会保険料控除などの、


各種控除を引いた金額(所得)に税率をかけて出てきた金額が所得税です。


 

そんなサラリーマンが、不動産投資を始めた場合。


例えば、自己資金200万円に銀行から1800万円の融資を受けて、


2000万円のアパートを購入したケース。



物件購入にあたって必要な支出の一部、金利、減価償却費、


固定資産税などが必要経費として認められます。




年間の賃貸収入から必要経費を控除した金額に税金がかかってくるのです。


 

そのため、資産を持つ反面、節税も出来るわけです。

 

減価償却費は土地には計上できませんが、建物には計上できます。

 

建物も、建物本体70%、電気や給排水設備などの付帯設備30%などと、


按分できるのですね。

 

例えば、建物価格が1400万円とすると、


その70%の980万円が柱や壁などの躯体価格で、


この減価償却費が98万円、

 

30%の340万円が付帯設備価格で減価償却費が、


約70万円というふうになり、

 

合計165万円も経費になります。

 

また物件購入資金として1800万円を銀行から借り入れたので、

 

金利は2.5%で45万円とすれば、


そこから土地の分約13万円を引いて、


(土地の分は経費とは認められません)ので、


それを引いた残りの32万円が経費になります。


 

さらに購入時の登記代や管理委託手数料、


管理費、修繕費、火災保険料などに加えて、


物件を見学する際の交通費や宿泊費といった雑費も経費となるため、


減価償却費や借入金金利と合わせると、実に総額は241万円になる。

 


ただ、この物件は1か月15万6000円の家賃収入があり、

 

すると、年間の家賃収入が約187万円になります。



これは家賃収入より経費を引いたらマイナスになり赤字です。



 このように購入初年度は赤字になりやすい。




そこで、経費の合計から家賃収入を引いた残りの約54万円分のマイナスを、


サラリーマンの給与所得から差し引くことができるというものです。



そこに税率をかけて税金を計算するので、


サラリーマンが源泉徴収されて支払った税金の一部が、


戻ってくることになります。


 

そうやって再計算して、所得税と住民税を減らすことができるというのが、


サラリーマン大家さんの節税の仕組みです。

 

 

ちなみに減価償却費は実際には外部に出ていかない経費ですから、


これは、キャッシュフロー上ではプラスですね。

 


となってきますと、買主としては、


減価償却費を大きくしてキャッシュフローを作り出そうとしますので、


建物の価額が大きければ大きいほどいいわけです。

 


なので、中古物件なら償却期間が少ないので、


短期間で減価償却してしまうので有利になるわけです。


 

それも築22年のものを購入するだけでなく、


借地権のものを取得すれば、


土地の割合はいっそう引き下げられますので、


減価償却によって大きくキャッシュフローがとれますね。

 


キャッシュフローを大きくとることによって、

 

ペイバック期間(自己資金回収期間)が早まることになり、

 

早期に、次の投資につなげることが出来るわけですね。




税金、節税について


スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
トラックバック機能は終了しました。
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年等)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク