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全然儲からない不動産投資

全然儲からない不動産投資あれこれ

 

 


RC物件、表面利回り10%、実質利回り7、68%で買った場合、


キャッシュフローに注意です。

 

建物専有面積 299.89平米、土地が64.18平米、


部屋数7戸、築20年、融資期間20年、金利は1.9% 


年間家賃収入1200万円、実質利回り7.68%

 


場所は大阪市北区、


価格1億2000万円(建物部分7000万円、土地部分5000万円)、


自己資金242万円で、融資額が1億2000万円、


融資元利金返済額が月60万円、1か月の家賃収入100万円、


表面利回りが10%あって、月々のローンを払っても、


家賃収入が40万円残るので、悪くないと思って買われる方が多いのです。

 

このような物件は積算価格の方が売値より高いことが高いので、


買付がたくさん入ることでしょう。

 

 

つまり、買主は利回りを計算して、頭金なしで、


年間1200万円の収入が得られるなら悪くないと考えて、


買付を入れるはずです。

 

 

差し引き、月40万円の家賃収入が、残りますが、


しかし実際は、管理費やローンの支払い、


固定資産税と所得税など、あれこれと引かれるため、

 

キャッシュフローはいきなり、


年間32万円の赤字になってしまうと出てくるのです。

 

 

しかし、いくらフルローンでも、


最初からマイナスのキャッシュフローでは、

 

儲けられません。

 

 

 

詳しく説明しますと、

 


年間の固定資産税は102万円 不動産取得税156万円

 

購入初年度は何かと経費がかかってくるのです。

 


初年度赤字になれば、


当然、キャッシュフローも少なくなります。

 

 

 

 

実質利回りが7.82%の一棟RCマンションで、

 

家賃収入から返済元利を引いて40万円余るといっても、


キャッシュフローには全然余裕がないわけですね。

 

 

損益計算は黒字であっても、全然儲からないということになります。

 


しかも、7戸のうち1戸でも退去があると、


初年キャッシュフローのマイナスの額が増えるため、


通算キャッシュフローの赤字が積みあがるのですね。

 

 

儲からない不動産投資だと言われることが多い中で、


それでも、儲けている投資家は多くいます。

 


儲けるにはどうすればいいかが問題です。

 

それは、儲けることが実現するまで、

 

頭の中でやってみることだと私は思います。   

 

 

不動産投資を始めようとする場合、


夢を持っていると思います。

 

私たちが不動産投資をしていく上では、

 

その結果が、実現できるというような心理状態にまで、


達しなければならないと思います。

 

初めは、夢や願望であったものが、


真剣にこうして、ああしてと何度も頭の中で、


シュミレーションを繰り返していると、


ついにはその夢と現実との境目がなくなり、

 

まだやってもいないことまでもが、


あたかもやったかのように感じられ、

 

次第にやれるという自信が生まれてきますよ。

 


これがわかるという状態です。

 

こうしたわかる状態になるまで、


深く考え抜いてシュミレーションしていかなければ、


儲けることが実現できないと思います。

 

 

特に初めて扱う投資物件や


前例のない空室物件、


創造的な部屋つくりなどの、


たくさん壁が立ちはだかっているような困難な賃貸業を、


やり遂げることは難しいと思います。

 

 

不動産投資をするにあたっては、まず、


収益物件購入の情報収集過程から思い描きます。

 

それを何度もシュミレーションしていきます。

 

 

例えば、収益物件のポータルサイトで、

 

積算がこうで、利回りがこうで、


自己資金がこうで、融資がこうで、

 

キャッシュフローはこうで、

 

こういう手段を使い、こういう指値をして、


こういう融資を受けてなどと、


あらゆるプロセスを考えていきます。

 


これはシュミレーションというものですが、


その際、頭の中で起こり得る諸問題を、


私は全て考えつくしました。

 

 

不動産賃貸業も大きくなってからは、

 

大家さんが直接すべての分野に、

 

携わるわけにもいかなくなるため、

 

業者や管理会社に任せてはどうかと言われてくる。

 

 

管理会社に任せるといっても、全てではなく、

 

ある程度、説明できる状態にしておかなければなりません。

 

 


こういうふうにすればできるはずだから、


それをヒントに、お願いしますと、


仕事を託してもいいでしょう。

 

 

しかしすべての経営に関しては、

 

人任せにして放っておくのではなく、

 

自分の頭の中でそのテーマを常に考え抜くことが必要ですね。

 

 

実際に買えるかどうかわからなくても、


頭の中で買った時の過程を繰り返していくべきです。

 


そうやってくる日もくる日も自分の頭の中で、


シュミレーションを繰り返していると、

 

そのうちにあたかも物件を買ったように思えてきて、

 

購入した物件の姿までもが頭の中で、


明確に浮かび上がってきます。

 


これが儲かるということを確信したときだと思います。

 


自分で購入したわけではないのに、

 

頭の中で繰り返しシュミレーションを行うことによって、

 

成功の過程が克明にわかってきます。

 

 

それがわかるまで考えるということですが、


ここから儲けるまで持っていくには、


何とか儲かる状態では、


まだシュミレーションが不十分であり、


克明に隅々まで儲けが見えて来なければ、


実現できることにはなりません。

 

そこまで徹底的に考え抜けば、

 

不動産投資にかかわらず、

 

どんな事業であっても、

 

必ず儲かると私は思います。

 

 

 

その実現へのプロセスを頭の中で真剣に、


こうしてああしてと幾度も考え、


シュミレーションを繰り返して、


囲碁や将棋の戦術を何万通りも考えるように、


何度も何度もそのプロジェクトの達成への過程を繰り返し考え抜き、

 

そうして、隅々まで明瞭にイメージできれば、

 

間違いなく儲けることができますね。

 

 


成功の実現を信じて前向きに努力を重ねていけば、


その通りになると思いますよ。

 

 

 

 

 

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