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中古物件の価格は土地の価格

中古物件の価格は土地の価格について



我が国の不動産は外国と違って、土地に重心を置いています。


 

その上に建っている建物の評価は不当に低いものです。


 

なぜ土地に重心を置いているかと言えば、


土地は減価償却しないからです。

 


金融機関はその上の建物の担保価値は考えていませんね。



 

建物は、年々減価償却しますし、最後にゼロになりますし、


土地を売却する場合にかえって邪魔になります。

 


つまり銀行にとって担保である土地と建物を比べた場合、


経済的な計算で出される評価額に比べて、


建物が異常に低く評価されます。



 

実はこの不当に低く評価されることこそ、


収益物件を買うカギになるのです。

 


建物は新築時が一番高く、経過年数とともに、


評価が下がっていきます。



例えば15年経てば木造の建物は、


新築時の4分の1の評価額になります。

 


建物に対する不当に低い評価は、


売主側を最初から不利な立場に追い込んでいます。

 


一方買主にとっては有利に働きます。

 


建物評価が少ないということは、


融資総額が抑えられ安く買うことができるからです。

 


投資額は必然的に銀行融資の上限額に左右されます。




なぜなら、銀行融資を利用しないと買えないからです。



銀行融資がつかない物件は買える金額まで押し下げられます。




もっとも、現金購入なら別ですが、不動産の場合、


購入した物件のうち大部分が土地としての評価になります。

 

建物は付録のようなものです。


 

なので、最初から建物評価が極端に低いのですから、たとえば、

 

7年後に建物の耐用年数が尽きても、土地建物を合わせた銀行評価額は、


買った時とあまり変わらないわけですね。


 

このように価格の落とし穴は、


中古の土地付き物件を購入することで、避けることが出来まし、


購入した人が、その恩恵を受けることができるのです。






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