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区分所有か一棟ものか(区分所有と一棟物の違い)
区分所有か一棟ものか(区分所有と一棟物の違い)について詳しく

 


一棟物のアパートやマンションは、担当者の力量がものを言いますが、


区分所有を買う場合は、どの仲介担当者を通して買ってもも、


そう違いはありません。


 

サラリーマンが資金的に限られた状態で不動産投資を、


始めようとすると、必然的に中古区分マンション中でも、


ワンルームマンションということになってくるでしょう。


 

その場合、区分は担保価値が低いため、


銀行融資が付きにくく、基本的に現金買になる可能性があります。



このためレバレッジが効かず、


リタイアするまで時間がかかります。




もっとも、区分マンションは一室あたりの土地負担は小さく、


手ごろな価格で買える点があげられる。

 

区分所有マンションは、土地の持ち分はわずかで、


専有面積によって割り当てられます。


 

また物件の価値は建物に限定されるため、


年ごとに老朽化により減価償却して、


次第に価値がゼロに近づいていきます。


 

なので、物件価値が尽きるまでに、


ひたすら家賃収入を得ながら、


出来るだけ早く、投下資金を回収して、


それから耐用年数が尽きるまで運用するか、


その前に売却して利益確定するかになってきます。



回収した家賃収入とサラリーマンの給料を合わせて、


次の物件を買い増していくことが一般的なパターンです。

 

 

購入価格のうち、建物の占める割合が大きいので、


減価償却が大きく取れ、その分キャッシュが確保できる。

 


出口は売却という選択肢になってくる。



あるいは建て替えまで持ち続けるかの選択になります。

 


売却時、建物価格は値下がりしていますから、


売却益は望めません。



建て替える場合は、建て替えに伴って一時金を負担する必要がありますね。


 

維持費についてですが、区分マンションは、


毎月修繕積立金と管理費を負担しているので、


一棟マンションのように大規模修繕に対して費用がかりませんね。


 

一方、一棟物はいずれ土地は残りますので、


自分の裁量で建て替えが可能です。

 



 

賃貸住宅としての需要がなくなれば、


建物を壊して、更地にして一戸建て用地として売却できまし、


駐車場として貸し出すこともできます



このように、一棟物は出口がコントロールできます。



その点では土地付きの一棟物は有利です。



木造アパートや、木造一戸建ての場合は、


法定耐用年数が22年と短いため、


所有期間中に建て替えが到来する時期が、


マンションよりも早まります。

 


もっとも、RC一棟マンションは耐用年数が長いですが、


何かと維持費もかかります。

 

一棟物は定期的な修繕工事で延命を図るので、


大規模修繕工事ごとに大きな出費が伴います。


 

結論として、区分、一棟物どちらがいいのかは、

 

どちらも一長一短あり、区分所有は物件の選択が適切なら、


そのシステムを利用すれば賃貸の継続だけで、


運営には、ほとんど手間がかからないという特徴があります。

 


なので本業のサラリーマンを継続しながら、


長期間にわたり安定した収入を確保するには、


区分マンション、それもオーナーチェンジを対象とする不動産投資が、


本業の忙しいサラリーマンには合っているといえますね。




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