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住みながら大家さんになる。

住みながら大家さんになるについて詳しく

 

 

 

 

 

投資初期は住みながら大家さんになるということを、

 

推奨している投資家もいます。

 

 

 

住みながら大家さんになるとは一言でいえば、


投資物件を購入したら人に貸す前に一旦、


自分が住んで、家賃を節約しながら、


リフォームをしていくことです。

 

 

その場合、今まで住んでいた家は、


どうするのかという問題があります。

 

 

今まで住んでいた家が持家なら売らずに賃貸に出して


家賃収入を得るということができます。

 

 


この場合、特に中古区分マンションなどは、


投資用のローンは、なかなか通りませんので、


一旦、住宅ローンを利用して購入してそこに、


住みながらリフォームする方法が考えられます。

 

 

 

住宅ローンなら35年とかの長期にローンが組めますので、


資金繰りに余裕が出ます。

 


いずれは賃貸に回しますが、リフォームを兼ねて、


次の住居を購入するまでの間、一旦自分が住んで、


悪いところを直します。

 

 


このようにして買った家は 自分が実際に住んで、


リフォームしていくわけですから、


その家の欠点がよくわかり、


どこを直していけば住み心地が良くなるか、


試しながらできるところがメリットです。

 

 

 

 

また、物件を購入したときは、資金が枯渇しがちですので、

 

そういったときのリフォームを後回しにできますので、

 

自分がそこに住むのであれば、


必要最低限の費用にとどめることができる点です。

 

 

 

 


リフォームは一度に完結する必要はありません。

 

 

 

少しぐらいの不具合や欠陥があっても、


自分が受け入れられるのであれば、そのまま住み、


数年たってからまとめてリフォームしたり、


住みながらこまめに、


自分で直してしまうようなこともできるでしょう。

 

 

 

大きな出費を先延ばしにでき、


不動産を購入した後や、


資金繰りが苦しいときには、


特にありがたいメリットになります。

 

 

 


また、自宅として利用することによって、


自分が住む家の家賃を払うことなく


リフォームをしていけるので、

 

一挙両得だと思います。

 

 

 


その間に資金を貯めて、貯まったら、


また新たに 次の家を購入して


住んでいた家を売らずに


賃貸に出せばいいことになります。

 


これを繰り返すことで、物件が増えていくと思います。

 

 

 

この方法を利用して、実際大家さんになった人を、


私は何人も知っています。

 


また、入居者が決まった後にオーナーチェンジ物件として、


市場に売り出した人もいます。

 

 

オーナーチェンジ物件というのは、


購入する投資家からすれば、、


入居者募集の手間が省け、購入した瞬間から、


すぐに家賃が入るというメリットがありますので、


投資家にとってはありがたい物件です。

 


もっとも、オーナーチェンジ物件として売却せずに、


空室になるのを待って売ることもできます。

 

 

空室になれば実需で探している人がいるので売りやすいです。

 

 

ちなみに、一戸建てや、登記簿上の床面積が、


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住宅ローンが使えるというメリットがあるために、


簡単なリフォームをしてから売り出すと、


高値での売却が可能なことがあります。

 

 

 

投資用物件と違って、自分が住むマイホームを売却して、

 

利益が出た場合には大幅な税額免除措置もあります。

 


具体的には、3,000万円の特別控除が適用されますので、


3,000万円までの利益までは課税されないという利点があります。

 

 

 


一方、損失が出たときは、収益物件は損益通算できませんが、


マイホームの売却は、一定の条件を満たす場合は、


給与所得等の他の所得と損益通算することが可能ですし、


1年で通算し切れなかった場合には、


3年間を限度に繰り越すこともできます。

 


また、マイホームの購入の場合、


不動産取得税も大幅な緩和措置があります。

 

 

売却して住宅ローンを完済すれば、


再び住宅ローンを利用することができます。

 

 

住みながら 時間をかけて良質な住まいにリフォームして、


物件の価値を上げて 物件を増やして行くことは、


大家になる勉強も兼ねており、


これは、時間がかかりますが、

 

自分が住めば家賃が抑えられ合理的です。

 


住宅ローンは、長期に組めるため、


実際に賃貸マンションを、借りるよりは、


支払いが少なくなり、余剰金も生まれます。

 

 

 

時間をかけて自分が住みながら


リフォームをしているので、


次の投資用物件を購入して引っ越したあと、


入居者を 募集すれば、


借り手は見つかリやすくなると思います。

 

 

 

 

自分がリフォームできないところは、


職人さんに 直接発注して支出を抑える


ようにすればいいと考えます。

 

 

ちなみに、住宅ローンで住みながら、


リフォームして貸すことの弱点は、


賃貸に出す際は住宅ローンの完済をするか、


賃貸に出さなければならないという正当な理由を、


ローンを組んだ金融機関に説明しなければならないことでしょう。

 

 


まとめ


住みながら大家さんになるメリットは、


現場がよくわかることです。

 

 

従って、


リフォームのスキル向上に役に立ちます。

 


また一つ一つの作業を自分が納得いくやり方で、


丁寧にすることができることです。

 

 

例えば、今日は一つ頑張って、

 

壁紙を貼りかえてみようなどと、


自分の意志で日々採算をつくれることと、


リフォームの経験則を生かせられることです。

 

 

住みながらのリフォームは新古品や、


B級品の設備を使ってもかまいません。

 

 

このように住みながらリフォームの良い点は、


いろいろ工夫ができる点です。

 

 

現場を離れて机上でいくら理論や理屈をこねまわしてみても、


決してわからないことがあります。

 

 

 

現場で実際にやってみることで、


問題を解くためのカギとなる糸口はもとより、


採算の向上を図りながら作業することができる利点があります。

 

 

勉強して身につけた知識を、実際にやってみて得た経験、


この二つを併せ持って、初めてできると言えるのですから、


自分の物件で実際に試してみることは、リフォームや、


修繕のスキル向上に役に立つと思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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