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利益をベースにすればキャッシュがなくなる危険性がある

利益をベースにすればキャッシュがなくなる危険性があるについて詳しく

 


毎年所得申告や、決算上は何とか利益が出ているのに、

 

実際の資金繰りは苦しく、自転車操業になったり、


いつも資金が不足しているというような会社がよくあります。

 

これはキャッシュではなく、

 

利益をベースに経営している結果であると言われます。

 

 

 

結論から言えば、


賃貸経営は、会計上の利益から出発してキャッシュフローを、


考えるのではなく、賃貸業そのものを、


現金の入出金をベースに考えるものだと思います。

 

 

賃貸業は装置産業であるため、


最初に大きな資金を元入れする必要があります。

 

なので、特にこの考え方が重要なのです。

 


現在の企業会計は、現金の収入や支出があった時ではなく、


経費や利益が発生した時に、


帳簿に計上する制度(発生主義)です。

 

つまり現金の入、出金(現金主義)に関係あるなしにかかわらず、


帳簿上の利益を計算している。

 


そのため、計算されて出てくる青色申告特別控除前利益や、


純利益が、実際に手元にあるお金と合わなくなります。

 

 

本来はキャッシュを、ベースとしていくところを、


利益をベースにすることから合わなくなるのです。

 

 

そしてその誤差が大きくなってくると資金ショートが起こってしまう。

 

 

しかし最近このキャッシュフローという考え方が、企業だけでなく、


不動産投資でも重視されるようになってきています。

 

 

利益ではなく、将来どれだけ、


キャッシュを生み出す力があるのかによって


その不動産投資や賃貸業そのものを評価すべきであると言う考え。

 

 

これが、不動産投資の専門家や金融機関の間では、


一般的なものになっています。

 

 

ちなみにアメリカでは、貸借対照表や損益計算書と並んで、


キャッシュフロー計算書が、正規の決算報告を構成するものとして、


明確に位置付けられ、申告所得や、決算報告書には、


必ずキャッシュフロー計算書を付けるようになっています。

 

 

このキャッシュベースの経営をするという考え方は、


不動産投資家には、歓迎すべきものであり、


経営そのものを、実際のキャッシュの動きで行い、


利益とキャッシュを、直結するように、


近づけていくことを意味します。

 

 

利益が毎月100万円あっても意味がありません。

 

キャッシュで100万円なければなりません。

 


現在の決算は発生主義によって計算されるため、


そういう考えで計算されて出てくる利益が、


実際のお金の動きと、すぐには結び付かないモノとなり、


決算は黒字で、キャッシュが赤字と言う現象になることがよくあるのです。

 

 

キャッシュが黒字で決算は赤字の方が儲かるのですが、

 

銀行は、いくらキャッシュが黒字でも、

 

決算が赤字なら評価しません。

 

 

さらに、厄介なのは、発生主義によって計算した利益に、


減価償却費などの現金の動きを伴わない項目を調整するところです。

 


賃貸経営のみならず、全ての営利企業の業績は、

 

損益計算書という単年度の結果を、


貸借対照表に積み上げていく形式です。

 

 

それ以外にキャッシュフローという概念があるのです。

 

 

本来の商売は八百屋であろうと大企業であろうと、

 

現金の入出金があったときに帳簿に記入するという、


いたってシンプルなとらえ方をしていたはずです。

 

 

つまり、経営そのものを実際のキャッシュの動きによって、


かじ取りをしていくのが正しい商売のあり方です。

 


もし、決算数字がキャッシュとは切り離された、


決算上の利益を計算するものでしかないのなら、


実際の経営には使えない無用のモノということになってしまうのです。

 

 

利益ベースで経営している結果、現金がなくなり、

 

事業経営が破綻してしまうことがよくあるのです。

 

 

なので賃貸経営は事業の利益を追いつつ、

 

キャッシュの動きで経営することが重要だと私は思います。

 

 

 



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