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旗竿地に2戸1メゾネットアパートを建てる

旗竿地に2戸1メゾネットアパートを建てるについて

 

 

30坪以下の、狭い旗竿地にある一戸建てを建て替えるなら、


2戸1アパートをお勧めします。

 

1階と2階に1室ずつ、50平米+ロフト付きの1LDKを、


建てることができますが、


2階建てのファミリータイプのアパートは、


メゾネットタイプがいいと思います。

 

たとえ敷地が広く3戸以上の横長の連棟タイプに出来る場合でも、


連棟タイプよりは、2戸1タイプの方が埋まりやすくなります。

 

 

1棟4室のアパートが基本ですが、敷地状況によっては、


1棟2室にする方式を選択する方がいい場合があります。

 

つまり、2戸1のテラスハウスや、タウンハウスです。

 


というのも、たとえRCであろうとも、鉄骨であろうとも、

 

完全に上からの音を消し去ることは難しいからです。

 

 

上の階で子供が走ったり、飛び跳ねたりする音や、


モノを落としたりする音は気になりだすと少しの音でも、


気になりイライラするものです。

 

メゾネットタイプは、一番苦情の多い上階からの音の問題を、


解消することができる画期的な造りなのです。

 


隣室の界壁の音の問題もありますが、


これは壁と壁の間を厚くしたり、又は空間にして、


空気層をつくったり、防音シートを挟んだり、


完全に壁と壁を離すことによって、


隣室からの音を極力小さくすることはできます。

 

 

アパートは角部屋から先に埋まるのを見ていると、


2戸1ならどちらも角部屋になります。

 

 

もっとも、角部屋は2方向に窓が取れるため、


部屋が明るいというメリットもあるのです。

 

というわけで片方でも、隣に入居者がいない方がいいのです。

 


狭い路地状にある一戸建てなどの建物を建て替える場合は


とにかく2戸分を確保しましょう。

 

資金は、古家の解体費用も含めて、


ローンを組む場合は、1戸分の家賃収入で、


2戸分のローンを払える計画にしてはいかがでしょうか。

 


二戸のうち一戸でも入居者が決まれば、


持ち出しにならない計画です。

 

 

まあ2室とも空室になることは、ほとんど考えられませんし、


新築なら2つとも、入居者が決まる確率の方が高いです。

 

 

格安の築古物件でも、旗竿地は普通の物件と違って、


売れ残っていることが多いですね。

 

 

当然、前面道路が整形地になっている物件より、

 

価格が安いといえるでしょう。

 

 

しかし、実際に同条件のアパートを建てたりすると、


整形地に建てたアパートと、路地状敷地のアパートの家賃は、

 

ほとんど変わりません。

 

 

旗竿地は、小規模分譲地で建物を建てる場合、


敷地分割で起こりうる区画です。

 

こうした土地をわざわざ狙う投資家はほとんどなく、


ライバルは少ないのが現状ですね。

 

 

というのは、戸建を建てようとすると、

 

前面道路が狭かったり、

 

駐車場スペースが確保できなかったりするからです。

 


当面の収支は部屋数を増やした4戸1タイプの方が、


当然多くなりますが、長期で見れば、


2戸1の方が4戸1の方より自由度が高いため、

 

入居者が決まりやすいですね。

 


路地状敷地でも、接道が2メートル以上あると建て替えが可能です。

 

2戸1アパートを建てる予算をざっと計算しますと、


土地代300万円、建築費に1000万円


諸費用に100万円、解体費用60万円、


合計1460万円の事業計画です。

 


自己資金を460万円とすれば、1000万円を銀行融資を受けます。

 


金利2,5%で22年ローンを組んだ場合、

 

ローンの月々の支払額5万円、

 

家賃は、1戸につき5万円の設定です。

 

 

なのでちょうど一戸分の家賃で、


2戸分のローンを払うことができるプランなので、

 

どちらか1戸に入居者が決まれば持ち出しにならない計画ですね。

 

 



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