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不動産所得(アパート、マンション、一戸建て、駐車場)確定申告の収支内訳書、損益計算書の書き方(作成方法)について

アパート、マンションを貸したり、駐車場収入の確定申告について詳しく。

 

 

 駐車場の確定申告(勘定科目 駐車場代 大家)確定申告

 

 

 

2014/1/24   更新 2019/1/25

 


 

 

不動産所得は1月1日〜12月31日までに得た、


家賃収入や、駐車場収入の合計から、必要経費を引いたものです。

 

 

白色申告の場合は、収支内訳書です。


青色申告は、青色申告損益計算書です。

 

 

職業欄、確定申告では大家さんの場合、不動産賃貸業と記入します。

 

 

 

先ず収支内訳書を書きます。

 


この欄の収入金額に書き込むのは、


賃貸料(家賃)、礼金(敷引)、更新料等です。

 


(ちなみに敷金、保証金などは、

借主に変換する予定がありますので、


収入金額にはなりません。)

 

 

これは、貸借対照表に書きます。

 

預り金という負債の勘定科目になります。

 

現金預金 xxx   預り金 xxx

 

 

 

次に、必要経費です。

 

 

必要経費の額がいくらかを出します。

 

 


とにかく去年1年間の賃貸業に関してのレシート、領収書、

 

クレジットカード明細や費用を包み隠さず集めてみましょう。

 

 

 

主なものを上げると、


貸家にかかる固都税と事業税等の税金は、


租税公課です。

 

 

建物などにかけた地震、火災保険料などは、


損害保険料になります。

 


そして、建物などをリフォームした時は、修繕費に計上します。

 


ただしリフォームといっても、

 

ここで資本的支出と通常の修繕費に分かれます。

 

 

 

通常の経費は修繕費として計上し、


資本的支出分は法定耐用年数で按分したものを、


減価償却費として当年度の経費に計上します。

 

 

        修繕費にするか資本的支出にするか

 

 

この他経費には、借入金利息、登記費用、


ローン保証料、水道光熱費(共用部の水道代、電気代)


広告宣伝費(入居者募集費用)、管理費、雑費、


などがあります。

 

 

不動産所得は、家賃収入の合計から、必要経費を引いた金額です。

 

 

所得金額はそこから専従者控除や、専従者給与、

 

青色申告特別控除を差し引いて出します。

 

 

 

 

ここまでが収支内訳書、又は損益計算書の書き方になります。

 

 

 

次に確定申告書Bを書くことになります。

 

 

確定申告書Bの収入金額欄には、家賃収入

 

給与収入などの全収入金額を記入します。

 

 

 

その下の所得金額には、不動産の場合は、

 

先程の専従者控除や、専従者給与、青色申告特別控除を、

 

差し引いて残った所得金額(不動産所得)を記入します。

 

 

給与の場合は、

 

年収から給与所得控除を差し引いた金額で、

 

所得(給与所得)が決定されます。

 

サラリーマン大家さんの、年末調整と確定申告

 

 

不動産所得と給与所得を足した合計金額から、

 

所得から差し引かれる金額、

 

つまり(扶養控除や基礎控除などの所得控除)を、

 

引いたものが課税所得です。

 


 

そして、下表の課税所得に応じた税率をかけて、

 

控除額を差し引いて、税金の額を算出します。

 

 

 


       所得税の計算表

 


税率   控除額
195万円以下    5%                        0円
195万円〜330万円以下   10%               97,500円
330万円〜695万円以下  20%               427,500円 
695万円〜900万円以下      23%             636,000円
900万円〜1,800万円以下  33%           1,536,000円
1,800万円〜   40%            2,796,000円

 

 


例えば「課税される所得金額」が700万円の場合には、求める税額は次のようになります。
700万円×0.23−63万6千円=97万4千円になります。

 

 

 

 

家賃収入から必要経費を引いたものが、

 

収支内訳書であったり、青色申告損益計算書です。

 

 

 

この値が最大値になるように努力するものです。

 

 


ちなみに、もし不動産所得が赤字になった場合は、


他の所得(給与所得等)からその赤字分を差し引きます。(損益通算)

 

 

 

ただし不動産を買うために借り入れをしている場合、

 


土地の購入にかかる支払利息は損益通算できないとなっています。

 

 

 

なお、土地購入分にかかる借入金の支払利息の額は、


収支内訳書または青色申告決算書の、


土地等を取得するために要した負債の利子の額として、

 


金額を記入します。

 

 

そして、本年中における特殊事情という形で、

 


余白に注意書きする必要があります。

 

 

 


 

おわりに

 

 

 

収支内訳書、損益計算書は賃貸経営のみならず一般企業でも、

 


経営の指標として用いられます。

 

 

 

大学の工学部に在籍する人も、

 


文科系におられる方も含めてぜひ、

 


簿記というものは理解していただきたいと思います。

 

 

 

簿記というのは会社の経理が、

 


会計の帳簿をつけるときの複式簿記ですが、

 


日本では大学の経営学部などでは教わっても、

 


経済学部や商学部では、教えてもらわないのではないかと思います。

 

 

 

工学部であれ文系学部であれ、また自分自身で事業をしなくても、

 


例えば家計簿をその損益計算書、複式簿記でつくるようなことを、

 


本当はしなければならないのだと思います。

 

 

損益計算書にある売上(賃貸収入)経費、所得金額、

 


法人なら営業利益、税引前利益といったものは、

 


よく勉強して本当は知らなければならないのですが、

 


そういう勉強は、難しくて面倒くさいものですから、

 


多くの人はしていません。

 

 

 

賃貸経営とは、早く言えば、


家賃収入や駐車場収入から種々な経費を引いた残りが、


不動産所得だから、


家賃収入を最大にして、経費を最小になるように、

 


経営努力すればよいだけです。

 

 

 

そうすれば、問題なく所得が増えるわけですが、

 


経営者は誰でも所得を増やそうとするのですが、


多くの経営者が収入を増加させようとすると、


当然、経費も増えるものと思っている。

 

 

 

これが、いわゆる経営の常識です。

 

 

 

しかし収入を最大に、経費を最小にということを、


経営の原点にするならば、収入を増やしていきながら、


経費を増やすのではなく、経費は同じか、


できれば減少させるべきだということになります。

 

 

 

そういう経営姿勢がもっとも、理にかなっているはずです。

 

 

 

収入を増やしながら、経費を減らすというのは、


生半可なことでは達成できることではないかもしれない。

 

 

そのためには、知恵と工夫が必要になってきます。

 

 

 

利益とはその結果生まれるものでしかないからです。

 

 

 

 


売上をたくさん上げて、

 


経費はなるべく使わないという単純なことに、

 

 

徹するのが経営の要諦だと思います。

 

 

 

 


実はこの単純なことを、一般企業、

 


一流の大企業の経営者のみなさんも、

 


安易にとらえていると思います。

 

 

売上を上げて、経費を引いていくと実は赤字だったのかと、

 


それを詳しく聞いて納得している方々が大半なのかもしれません。

 

 

私は売上を最大にし、経費を最小にした結果、

 


出てくるのが利益であって、それを綿々と続けていけば、

 


賃貸経営は安泰だという考え方で経営をしてきました。

 

 

 

 

 

 

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